שכירות מוגבלת - בעירבון מוגבל

ביהמ"ש העליון אמר דעתו בנושא שכר-הדירה הראוי בנכסים בשכירות מוגנת המשוחררים מתיקרת מקסימום. פסיקת ביהמ"ש מאפשרת למעשה לבעלי עסקים המשכירים נכסיהם בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר, להעלות את דמי השכירות במקרים מסויימים.

אחת השאלות העומדות במרכז סוגיית שכה"ד המוגן היא, מהם העקרונות לפיהם יש להעריך שוויו של נכס, המושכר בשכירות מוגנת ומשוחרר מתיקרת מקסימום.

בבואנו לבחון את השאלה, עלינו לזכור כי זכות הדייר המוגן מורכבת למעשה משני מרכיבים:

א. הזכות לשלם שכר דירה "מוגן" - הזכות לשלם שכר דירה נמוך בצורה משמעותית משכר הדירה הראוי המשתלם בשוק (להלן: שכ"ד כלכלי).

ב. "הגנה" המוענקת לדייר בכך שנמנעת מהבעלים האפשרות לפנותו אלא בעילת פינוי מוכרת על פי החוק.

את צירוף זכויות אלו משקפים למעשה "דמי המפתח", אותם זכאי לדרוש הדייר בעת העברת זכויותיו לצד ג' ו/או לבעלים, או לחילופין, כשהוא נדרש לפנות את הנכס בגין עילת פינוי המוכרת בחוק.

באחד האספקטים המרכיבים שאלה זו דן לאחרונה ביהמ"ש העליון, במסגרת פסק-דין הוכשטיין ואחרים נגד ד"ר ליאון עידו צ'רפק, ופסק, כי יש לחייב שוכר, המחזיק בנכס מכוח חוק הגנת הדייר, במלוא דמי השכירות הנגזרים מהשימוש היעיל והטוב בנכס, ולא על פי השימוש המוגדר בחוזה השכירות. בעשותו כן, פתח ביהמ"ש פתח בפני בעלי נכסים המשוחררים מתיקרת מקסימום, להגשת תביעות להעלאת דמי השכירות החודשיים.

אין בפסיקה כדי להוות מתן היתר גורף להעלאת דמי השכירות בבתי עסק, המוחזקים בשכירות מוגנת ובשימוש הפטור מתיקרת מקסימום. מאידך, יש בפסיקה זו הנחיה לבתי-הדין לשכירות, לאפשר העלאת דמי השכירות במקרים מסויימים, שבהם ימצא בית-הדין הצדקה להעלותם.

מבחנו של פסק דין הוכשטיין הוא בהתייחסותם של בתי הדין לשכירות לתביעות להעלאת דמי השכירות החודשיים רק בבתי עסק המשוחררים מתיקרת מקסימום. אם בפועל, בתי הדין לשכירות יאפשרו העלאתם של דמי השכירות (המשוחררים מתיקרת מקסימום), על-פי מלוא הפוטנציאל הגלום בשוויים, כי אז ניתן יהיה לקבוע, כי נקבעה הלכה משפטית המהווה שינוי במעמדם של השוכרים, זאת עד כדי צמצום זכויותיהם למינימום, דהיינו הגנה מפני פינוי שרירותי בלבד.

למסקנה אפשרית זו השלכה ישירה על אומדן שווי זכויות הבעלים, בנכסים המשוחררים מתיקרת מקסימום. אם לבעל הבית זכות לגבות שכר דירה המשוחרר מתיקרת מקסימום, על-פי השימוש האופטימלי בנכס, אזי הולכות ומצטמצמות זכויותיו של הדייר המוגן עוד יותר.

אף יתכן, כי בתחשיב של היוון הוצאותיו של הדייר המוגן על שכירות חודשית אל מול חלופות שכירות אחרות בשוק החופשי, ייווצר מצב בו לדייר המוגן יהיה תמריץ כלכלי לסיים את הסכם השכירות המוגנת ואף לשכור נכס בשכירות חופשית תוך חיסכון משמעותי.

בשלב זה מומלץ, כי גורמים העוסקים בניהול נכסים המוחזקים בשכירות מוגנת ופטורים מתיקרת מקסימום, יבדקו אפשרות לתביעת העלאת דמי השכירות, על-פי מלוא הפוטנציאל הגלום בשווי הנכסים. *הכותב הוא השמאי הראשי של אגף רשות הפיתוח בחברת עמידר. «אילן ברעם «שכירות מוגבלת - בעירבון מוגבל «ביהמ"ש פתח בפני בעלי נכסים בשכירות מוגנת אפשרות להגשת תביעות להעלאת דמי השכירות החודשיים