מיסוי נדל"ן של תושב חוץ

תושב החוץ ודירת המגורים: תושב חוץ זוכה ליחס מיוחד בתחום מיסוי הנדל"ן בישראל. מחד, הוא נהנה מיתרונות יחודיים, כגון אי חבות במס רכישה ברכישת מקרקעין ב"אזור", כהגדרתו בסעיף 16 א' לחוק מיסוי מקרקעין, לאור העובדה שהחבות לפי סעיף זה מוטלת רק על "אזרח ישראלי".

מאידך, אין הוא זכאי ליהנות מהטבות מס מסויימות, כגון מדרגת מס רכישה של %0.5 ברכישת דירה יחידה, וזאת לאור התיקון בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, על פיו רק אזרח ישראל או תושב ישראל יוכל ליהנות ממדרגה זו ברכישת דירה יחידה.

כמו כן, כזכור, תושב החוץ אינו זכאי ליהנות מהפטור המיוחד לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר מכירה בפטור של שתי דירות לצורך רכישת דירה שלישית, וזאת משום שפטור זה מוגבל לתושב ישראל בלבד.

תושב החוץ ופריסת השבח: סוגיה מעניינת במיוחד היא זכאותו של תושב החוץ לפריסת השבח במכירת נדל"ן בישראל. בתיקון מס' 42 לחוק מס שבח מקרקעין קבע המחוקק במפורש, כי ה"מוכר" הזכאי ליהנות מפריסת השבח הוא תושב ישראל בלבד. דהיינו, תושב חוץ לא יוכל לבקש פריסה במס שבח. השאלה המתעוררת היא, אם זכאי תושב החוץ לבקש את פריסת השבח בחישוב המס הסופי שנעשה לו במס הכנסה.

המצדדים בתשובה חיובית לשאלה זו, מסתמכים על הקשר המיוחד בין מס שבח למס הכנסה על פיו, וכקבוע בסעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין, מס השבח מהווה, לעניין שיעורי המס והזיכויים, מקדמה על חשבון מס הכנסה.

לפי גישה זו, הפריסה שנמנעה מתושב החוץ היא במס שבח בלבד, ורק לצורך חישוב המקדמה, אך אין מניעה, כי בחישוב המס הסופי במס הכנסה יהנה תושב החוץ מפריסת השבח.

מנגד, יש הסבורים, כי לאור קביעתו המפורשת של המחוקק, שתושב החוץ אינו זכאי לפריסה במס שבח - אין האחרון זכאי ליהנות מהפריסה במס הכנסה, וזאת בהסתמך על הנימוקים הבאים:

אימוץ פרשנות שונה תייתר את תיקון החוק ותשים לקלס את מטרת וכוונת המחוקק, שרצה למנוע מתושב החוץ ליהנות מפריסת השבח.

מס השבח הוא מקדמה לעניין שיעורי המס. הפריסה אינה "שיעורי מס", למרות שהיא כמובן משפיעה עליו.

הוראת פריסת השבח היא הוראה מהותית ולא טכנית, ומשכך, בנושא זה היא אינה "מקדמה בלבד".

לפי גישה זו, תושב החוץ ממנו נמנעה הפריסה במס שבח במפורש, לא יוכל ליהנות ממנה בעקיפין במס הכנסה.

תושב החוץ ומס המכירה: לאור הכלל המנחה במס המכירה, לפיו דין מס המכירה יהיה זהה, ככלל, לחבות במס שבח, הרי לתושב החוץ יתרונות מהם יוכל ליהנות בשל מעמדו המיוחד.

כך, למשל, תושב חוץ המוכר נכס ב"אזור" כהגדרתו בסעיף 16א לחוק, לא יהיה חייב במס מכירה. זאת, משום שהחבות במס שבח ב"אזור" היא חבות פרסונאלית, שהוטלה במיוחד ובמפורש רק על אזרח או תושב ישראל, ולכן תושב חוץ לא יהיה חייב במס על השבח במכירות נדל"ן ב"אזור", ומשכך הוא לא יהיה חייב גם במס מכירה.

מעמדו המיוחד של תושב החוץ והייחודיות של השקעותיו בנדל"ן בישראל, מעניקים לו יחס מיוחד בהיבטי מיסוי הנדל"ן. מחד, הוא נהנה מיתרונות שעמיתו, אזרח או תושב ישראל אינו זכאי להם, ומאידך, נמנעים ממנו יתרונות אחרים להם זכאים האחרונים.

הרגישות בנושא זה ראוי שתבוא לידי ביטוי באיזון אינטרסים ראוי. דהיינו, יש לאפשר לתושב החוץ ליהנות מהיתרונות להם זכאים אזרחי ותושבי הארץ, אך באותם מקרים בהם מבקש המחוקק לעודד פעילות ספציפית, כמו עידוד שינוי דיור או רכישת דירה למגורים ולא להשקעה, מן הראוי שההטבות תינתנה רק לתושבי ישראל.

הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינלאומי ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין בנציבות מס הכנסה.

האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.« עו"ד ירדנה סרוסי ומאיר מזרחי « מיסוי נדל"ן של תושב חוץ « ייחודיות השקעותיו של תושב חוץ בנדל"ן בישראל, מעניקים לו יחס מיוחד בהיבטי המיסוי