לצורך העניין, יש להבחין בין עמותת קבלן לבין עמותת נאמנות. עמותת נאמנות היא
עמותה הפועלת כנאמנת עבור קבוצת אנשים הקונה, על ידי העמותה, קרקע עבור חבריה, וזאת
ללא כוונת רווח. בעמותה שכזו, כל החלפת חבר, או פרישת חבר מהעמותה, מהווה "אירוע
מס" לעניין מס שבח ומס רכישה (הילכת עמ"ש 151/94 יעקב כהן נ' מנהל מס שבח מקרקעין,
וכן ה"ב מס שבח 23/96). רכישת קרקע זו, אם נעשתה מבעל קרקע שהינו מלכ"ר או יחיד,
עיזבון וכיוב', פטורה ממע"מ, ובכך יתרונה הגדול של העמותה לעמת הקבלן או עמותת
קבלן.
קבלן מסחרי רגיל, הקונה קרקע מאדם פרטי, חייב לשלם מע"מ בעת הרכישה וכן בעת
המכירה, דבר המייקר את הקרקע ב-%17 ומייקר את המחיר הסופי בין %5 ל-%10 (תלוי בערך
הקרקע מהמוצר הסופי). יתרה מזו, עמותת נאמנות לא תתחייב במע"מ על היטלי הפיתוח אותם
תשלם ישירות לרשות מקומית. אם העמותה שילמה היטלי פיתוח לחברה מפתחת (מבני תעשייה
לדוגמא) או לממ"י, לא תוכל היא לקבל החזר מס תשומות, בדיוק כמו כל קבלן, אך בניגוד
לקבלנים לא תצטרך לחייב את חבריה במע"מ של "החזר היטלי פיתוח" שתגבה מהם, דבר
המוזיל אף הוא את עלות המוצר הסופי ב-%1-%3.
בנוסף, עמותת נאמנות קונה ומוכרת את הקרקע במחיר עלות ללא רווח יזמי. זאת בניגוד
לקבלן, שינסה בדרך כלל להרוויח גם על מחיר הקרקע את הרווח היזמי (בנוסף לרווח הגלום
בבנייה). לאור האמור, ניתן לומר כי עמותת נאמנות מוזילה, מלבד המע"מ הגלום במחיר
הקרקע והיטלי הפיתוח, גם את הרווח היזמי הגלום בקרקע. במילים אחרות: קבלנים ובונים
מתחלקים ברווחי המיזם של העמותה יחד עם נהני העמותה בעלי המקרקעין, כאשר לקבלן
יקומו רווחי הבנייה ואילו לנהנים בעלי הקרקע יקומו רווחי היזם על הקרקע, בנוסף
לחיסכון חלקי במע"מ. עם זאת, יש לציין כי קיימים מספר מוקשי מס בדרך להתארגנות
כעמותה, מוקשים אותם נסקור לפי הסתברותם, כאשר לכל מוקש, יש "פצועים בשטח" שהגיעו
לעיתים למחלקת חקירות במשרדי מס הכנסה (שחלקם הפכו כיום למשרדים צמחוניים למודיעין
שטח, דבר המאפשר - כדברי אחד מפקידי השומה הבכירים - להעביר "טריילר כפול" דרך
דו"חות המס, בלי שאף אחד ירגיש).
1. עמותת בנייה - עמותת בנייה הינה תאונת עבודה של עמותת נאמנות. במקרה כזה, לפי
ה"ב 23/96, יראו בעמותה כ"קבלן" שקנה את הקרקע, הזמין בנייה ומכר בית לנהנים,
והמיסוי יהיה בהתאם: העמותה תחוייב במע"מ בגין רכישת הקרקע מאדם פרטי ובגין מכירת
הקרקע, ומס הכנסה על מכירת הדירות. הנהנה יחוייב במס רכישה על רכישת דירת מגורים
(דבר שיכול לייקר עד פי שניים את המס למרות מדרגות המס...). הקבלן הבונה במקרים
מסויימים ייחשב כמי שרכש חל מהקרקע מהעמותה (מס רכישה).
2. הסכם בנייה מוגדר מראש עם קבלן ידוע - הסכם של היזם עם קבלן/קבלנים על הפניית
הנהנים אליהם, אם נעשה מראש יכול להביא להגדרת היזם כ"קבלן" ולא כנאמנות, וחבות המס
תהיה כאמור בעמותת קבלן (להבדיל מעמותת נאמנות).
3. מע"מ בעיסקת אקראי - בעבר טענו רשויות מע"מ, כי כשהעמותה רוכשת קרקע מאדם
פרטי (בעל הקרקע), ומאחר שהעמותה מלכ"ר (דבר שעובדתית הוא נכון), הרי אף שלא נרשמה
כמלכ"ר ברישומי מע"מ, תהיה היא עדיין חייבת במע"מ, כפי שכל מלכ"ר חייב במע"מ (כאשר,
כידוע, מע"מ זה לא יהיה ניתן לקיזוז). סכנה כזו קיימת תאורטית גם כיום, אך נראה לנו
שסבירותה נמוכה.
4. מיסוי בדיעבד - הרע מכל יקרה כאשר הטענות דלעיל מועלות בדיעבד על ידי רשויות
המס, זמן רב אחרי תחילת הבנייה וההתארגנות של העמותה. במקרה כזה, יכולה עובדת
היעדרם של ספרי קבלן לצורכי מס ומע"מ להביא לחיוב במס של הכנסות ללא הכרה בהוצאות,
והתוצאה תהיה כפל מס או שילושו. במקרה כזה, כל הנחה על ידי רשויות המס תהיה לפנים
משורת הדין. בחלקה השני של הכתבה, שיפורסם בקרוב, נמשיך ונסקור את היבטי המס
ומוקשים אפשריים נוספים הקשורים לעמותות אלה.
כתבות
ני"ע
