יש לשערך את התמורה ברכישת מקרקעין

עקרון חופש החוזים קובע, כי לצדדים חופש מוחלט להחליט בינם לבין עצמם על תנאי ההסכם, מבלי שלבית משפט יש סמכות להתערב, אלא במקרים של טעות, הטעיה, עושק וכו' או כשתנאי ההסכם הם בלתי סבירים באופן קיצוני או נוגדים את המוסר הציבורי או את תקנת הציבור.

במשפט הישראלי סעד האכיפה הוא הסעד העיקרי, שגובר על סעד הביטול. כלומר, על השופט להיצמד להסכם, וככל האפשר לאכוף אותו כמות שהוא על הצדדים. עם זאת, יש מקרים, שהדין מאפשר אי אכיפה של הסכם, כגון במקרים שהחוזה אינו בר ביצוע או שהאכיפה בלתי צודקת בנסיבות העניין, או שהאכיפה הינה למתן שירות אישי.

לעיתים הבעיה מתעוררת כשבעניין מסוים ההוראה הקיימת בחוזה, או אי קיום הוראה מסוימת, מעוררים מחלוקת בין הצדדים, עד כדי הכשלת העסקה. במקרים כאלה, על בית המשפט להסיק, אם אי קיום הוראה הוא "הסדר שלילי", או שמא עליו להתערב ולנסח את ההסכם עבור הצדדים.

הסדר שלילי פירושו, שאם בהסכם נקבע, כי בנסיבות מסוימות הצדדים יפעלו לפי מסלול א', הרי אם לא יתקיימו אותן נסיבות, אין לפעול לפי מסלול א'. כלומר, האם מכלל הן אתה שומע לאו?

אחד מסוגי המקרים הרווחים ביותר, המזמינים התערבות של בתי המשפט, הוא המקרה שהסכם המכר, ובייחוד מכר מקרקעין, נעדר כל הוראה בעניין שערוך התמורה.

עניין זה מתעורר בעיקר לגבי הסכמים מלפני עשרות שנים ולפני פרוץ האינפלציה של שנות ה-80. כידוע, בגלל האינפלציה של שנות ה-80, אי שערוך סכום התמורה גרם לירידת ערך ריאלית ביותר של העסק במקרקעין, ואז על בית המשפט להחליט אם אי קיום הוראה בדבר שערוך של התמורה, פירושה שאין לשערך את ההסכם בכל מקרה.

מקרה דומה נדון בבית המשפט המחוזי בת"א בפני שופט אורי גורן ה.פ. (ת"א) 1238/91, דב אשד ואח' נ' שועית בע"מ ואח'. במקרה זה, הקונה קיבל אופציה לרכוש נכס והודיע על מימוש האופציה בזמן.

המוכר הפר את ההסכם וסירב לרשום את המקרקעין על שם הקונה בשל האינפלציה הגבוהה של השנים 85-83. ההסכם חסר כל הוראה בעניין שערוך הסכומים, חרף העובדה כי המוכרים היו מודעים היטב לתנאי האינפלציה בזמנם, בייחוד שאחד מהם היה כלכלן.

בית המשפט אכן ראה באי קיום הוראת שערוך בהסכם "הסדר שלילי", כלומר, אין לשערך את סכום התמורה.

אך השופט אורי גורן קבע, כי יש להתנות את האכיפה של ההסכם בשערוך חלק מהתמורה צמוד מיום ההפרה, קרי מיום שהמוכר סירב לקיים ההסכם ועד ליום התשלום.

השופט גורן השתמש בסמכות הנתונה לו לפי סעיף 4 לחוק חוזים (תרופות) הקובע:

"בית משפט רשאי להתנות אכיפת חוזה בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים, המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות העניין".

אמנם בעבר לא הסכימה הפסיקה להתערב בהסכמים רק על סמך עקרון תום הלב (ראו: ע.א. 319/89 "דן", אגודה שיתופית לתחבורה צבורית בע"מ, נ' אלכסנדר צורני, פד"י מו (3) 725), אם כי בשנים אחרונות נהפך עקרון תום הלב ל"אורים ותומים" של המשפט הישראלי ובכוחו לגבור על סעיפים מהותיים ביותר בחוקים שונים (השוו עם פסק הדין של השופט ברק בעניין ע.א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח' פד"י נ (1) 185, שקבע, כי תום הלב בנסיבות מיוחדות אפילו גובר על סעיף 8 לחוק המקרקעין בדבר "דרישת הכתב" לביצוע עסקאות במקרקעין).

יודגש כי הזקקות לעקרון תום הלב כאל נורמה משלימה אפשרית רק כאשר החלטת השערוך אינה חורגת מגדר פירוש החוזה הספציפי העומד לדיון (ראו: ע.א. 479/89 המוטראן הקופטי נ' חלמיש פד"י מו (3) 837.) השופט גורן מקבל את הקביעה בעניין פס"ד צורני וקובע, כי אין לשערך את התמורה לגבי התקופה שבה החוזה היה מקוים, רק בשל ומפאת עקרון תום הלב.

בעניין זה הבדיל השופט גורן בין התקופה שמיום החתימה על הסכם האופציה עד ליום ההפרה לבין התקופה שמיום ההפרה ואילך. התקופה הראשונה היא תקופה חוזית, והתקופה השנייה היא תקופת ההפרה.

השופט גורן לא שערך את הסכום של התמורה בגין התקופה החוזית, ואילו לגבי תקופת ההפרה - מיום שהמוכר לא קיים את חיוביו ועד היום - קבע שערוך חלקי בלבד.

מכאן תאמר, כי אין להעניש מוכר שמפר פעמים. פעם בפיצויים שמוכר כזה נדרש לשלם כדין בגין הפרותיו, ופעם באי שערוך מלא של התמורה, באופן שהשווי הריאלי ייאבד את ערכו.

ייתכן, שאי שערוך באופן מוחלט, יש בו גם משום עשיית עושר ולא במשפט לקונה כזה.

אמנם הקונה אינו אשם במה שקרה, אך לעיתים קרובות עילה של עשיית עושר ולא במשפט פועלת נגד אדם שהרוויח ממעין "הפקרות", כשלאחר נגרם נזק, וכאן המשפט מתערב כדי למנוע מצב זה.

הכותב הוא חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי דין מחוז מרכז ומרצה בדיני מקרקעין.