ביטול והעדפה של עיסקאות

סוגיית העדפה של עיסקאות מהווה אתגר לכל יועץ משפטי ולכל שופט. מדובר למעשה בתחרות בין שתי זכויות על יחידת מקרקעין אחת, ועל הדיין להחליט מי מבין הזכויות ראויה יותר להגנה.

העניין מתעורר, כשאחד מוכר את אותם מקרקעין שבבעלותו לשני אנשים נפרדים, מה שמכונה עיסקאות נוגדות. העניין מתעורר ביתר שאת בתחרות שבין קונה של מקרקעין לבין נושה ומעקל של המוכר. במסגרת זו יש גם להזכיר את התחרות בין בעלים אמיתיים של מקרקעין, לבין מי שרכש את המקרקעין ממי שהתיימר להיות הבעלים, מה שמכונה "תקנת שוק במקרקעין".

בדיני מקרקעין הכלל הקובע הוא, שהקונה הראשון תמיד גובר על הקונה השני, אך אם הקונה השני הספיק לרשום עצמו בלשכת רישום מקרקעין וההסכם שלו הינו בתמורה (ולא במתנה או ירושה), אזי הקונה השני יזכה להגנה על פני הקונה הראשון.

לאחרונה הפסיקה נוטה להקל עם קונה שני, אם מתגלה כי הקונה הראשון התרשל מאוד (לדוגמא, הקונה הראשון לא דאג לרשום הערת אזהרה במשך שנים רבות, ובכך הכשיל קונה שני פוטנציאלי).

בעניין התחרות בין קונה לבין נושה של מוכר המעקל את המקרקעין, לאחרונה הפסיקה קבעה, כי מי שרוכש את המקרקעין בתום לב, מיד לאחר חתימה על ההסכם, רוכש מעין "זכות ביושר" נוסח הדין הישראלי, המגנה עליו כנגד מעקל של המוכר, גם אם הקונה לא רשם הערת אזהרה לטובתו על המקרקעין.

פסקי דין מנחים

ד.נ 21/80 ורהיימר נ' הררי פד"י לה (3) 253. בהעדפת שתי עיסקאות אין להתחשב בשיקולי צדק, ואם השני לא רשם את העיסקה לטובתו, אזי הקונה הראשון זוכה.

ע.א 839/90 רז חברה לבניין בע"מ נ' אברהם אינשטיין פד"י מה (5) 739. בעיסקאות נוגדות ניתן גם להתחשב בשיקולי צדק הקשורים להתנהגות הקונה הראשון.

ע.א. 2242/92 מ"י נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ פד"י מח (3) 249. עיסקה ראשונה שאושרה לרישום אך לא נרשמה מול עיסקה שנייה שנגרמה ברישום העיסקה, השנייה גוברת.

ע.א. 6529/96 טכסטיל היינס נ' ענת רייך פד"י נג (2) 218. בעיסקאות נוגדות בגין זכויות שלא רשומות בלשכת רישום מקרקעין, המבחן הינו מועד המחאת הזכות, וזה יכול להיות גם עם חתימה על ההסכם.

ע.א. 1851/95 בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב. אם הערת אזהרה נרשמה אחרי עיקול מטעם נושה של מוכר, עדיין בעל הערת אזהרה גובר (שינוי הלכת בוקר).