שיתוף ופירוק שיתוף

שיטת המשפט בישראל מכירה בשיתוף במקרקעין מסוג של TENNANCY IN COMMON, כלומר, בעלותו של כל שותף מתפשטת בכל אתר ואתר בחלקה. מי שבבעלותו לדוגמא 20% מהחלקה, לא יוכל להצביע ולאמר כי ה-20% שלו נמצאים בחלק צפון מערבי של החלקה. שיתוף מסוג זה, מה שמכונה בפי העם "קרקע במושע", יכול להיווצר במספר דרכים, כגון רכישה משותפת, או ירושה, או מתנה, או לפי תוכנית איחוד וחלוקה לפי תוכנית בניין עיר, שגרמה לכך שמספר בעלי חלקות סמוכות יהפכו להיות שותפים זה לזה.

השותפים רשאים לעשות ביניהם הסכם שיתוף שייגע בניהול השוטף של המקרקעין, והסכם כזה, אם נרשם במרשם מקרקעין, יחייב גם אחרים. אם אין הסכם שיתוף בין שותפים, כל שותף רשאי לעשות בחלקו שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע מיתר השותפים שימוש דומה.

את השיתוף במקרקעין ניתן לפרק לפי אחת משלוש הצורות הבאות: חלוקה בעין, כלומר חלוקת החלקה למגרשים קטנים וביחס שווה לבעלות של כל שותף, והכל לפי תוכנית בניין עיר; במקרה של בניין, החלוקה בעין בבניין נקראת רישום בית משותף, שבמסגרתו כל דירה מקבלת תת-חלקה נפרדת; והדרך הנותרת היא מכירת החלקה או הבניין אם אין דין חלוקה.

יודגש, כי שותפים המגבילים באופן הדדי ובהסכם שיתוף את יכולתם לבצע עיסקה בחלקם, יכולים אחרי 5 שנים להתנער מההגבלה ולמכור את חלקם לכל מי שחפצים בו. כמו כן, להגבלה על זכות לדרוש פירוק שיתוף יש תוקף של שלוש שנים בלבד, ולאחר מכן כל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף, ולבית המשפט יש שיקול דעת אם להיעתר לבקשה לפירוק שיתוף אם לאו.

פסקי דין מנחים

ע.א. 283/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם פד"י כט (1) 243. ניתן לרשום הסכם שיתוף שכולל חלוקת חזקה בלעדית בין שותפים.

ע.א. (י"מ) 193/75 אשורי נ' לוי פס"מ תשל"ח (1) 32. הסכם שיתוף חתום ע"י השותפים, גם אם לא נרשם בלשכת רישום מקרקעין, מחייב לפחות את השותפים.

ע.א. 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה ואח' פד"י לז (4) 737. בעלי רוב חלקים יכולים להחליט על השכרת נכס, בניגוד לדעת המיעוט.

ע.א. 663/87 ד"ר תקווזי נתן נ' ציפורה גרינר פד"י מה (1) 104. שותף, העושה שימוש בחלק ממקרקעין מבלי למנוע משותפים אחרים שימוש דומה, אינו חייב בתשלום דמי שימוש.