משק במושב כפר הנגיד

כפר הנגיד ממוצב בסביבה כאחד המושבים הטובים והמבוקשים. המושב נשא אופי חקלאי עד לפני שנים לא רבות, אך שינה בשנים האחרונות את אופיו, ובחלק גדול מהמשקים מצויים כיום מחסנים, משרדים, בתי מלאכה וכיוצא באלה.

הנכס המוצע למכירה הנו נחלה חקלאית פעילה, הממוקמת בחלק המזרחי של המושב, והיא תחומה בין רחוב הארז וכביש מס' 42. הנחלה כוללת את המרכיבים הבאים:

חלקה א' - חלקת המגורים, הנמצאת בגוש 3774, חלקה 81, כוללת בחצר המשק 3 יחידות מגורים ומחסנים. לחלקה צורה מלבנית, שאורך חזיתה המערבית כ-43 מטר, ועומקה כ-260 מטר. סה"כ שטח החלקה כ-11.2 דונם.

חלקה ב' - שטח חקלאי לא מעובד, הממוקם בתחומי המושב, ושטחו הכולל כ-9.5 דונם.

חלקה ג' - שטח חקלאי משותף, הנמצא מחוץ לתחום המאוכלס במושב, ושטחו כ-9.3 דונם.

סה"כ שטח הנחלה - כ-30 דונם.

חלקה א' כוללת מספר מחוברים:

בית מגורים מקורי - ממוקם בחזית החלקה. בית חד קומתי, הכולל 3 חדרים, מטבח, חדר רחצה ושירותים ושתי מרפסות פתוחות. רמת גימור ותחזוקה בסיסיים. שטחו כ-103 מ"ר. הבית הושכר עד חודש יולי בשכירות חודשית של 650 דולר.

בית מגורים ראשי - ממוקם בחזית החלקה, לצד ומאחורי הבית המקורי. הבית הבנוי משלד בטון מזוין וגג רעפים, כולל 5 מפלסים, כשהכניסה לבית גבוהה ממפלס הרחוב. בקומת העמודים יש חניה מקורה לשני רכבים. שטחו כ-207 מ"ר. מפלס תחתון - כולל חדר מדרגות, הול כניסה וחדר כביסה. קומת כניסה - מורכבת משני מפלסים, וכוללת חדר מגורים, מטבח, פינת אוכל, חדר כניסה, 2 חדרי שינה וחדר רחצה ושירותים. קומה ראשונה - כוללת חדר שינה עם חדר ארונות, חדר רחצה ומרפסת סגורה, חדר שינה נוסף ומרפסת פתוחה. קומת גלריה - בנויה בחלל גג הרעפים. כוללת חדר עבודה המשקיף לחדר המגורים וחדר נוסף. בבית מתגוררים כיום הבעלים.

בית מגורים של בן ממשיך - ממוקם בעורף שני הבתים. מבנה חד קומתי, הכולל חדר מגורים, 2 חדרי שינה, חדר רחצה וחדר שירותים. רמת הבית בינונית. שטח המבנה כ-60 מ"ר. בבית מתגורר הבן.

"בית החיות" - במקור לול שהוסב לבית גידול של חיות. בנוי מאגדי פלדה, גג אסבסט ורצפת בטון. שטחו כ-511 מ"ר. מופעל ע"י הבן.

מחסנים - שני מחסנים הצמודים אחד לשני ובנויים מלוחות איסכורית וגג אסבסט. המחסן המזרחי משמש כבית מלאכה לאריזות זכוכית. שטחם הכולל כ-554 מ"ר. המחסן המזרחי הושכר עד סוף אוגוסט ב-1,013 דולר לחודש, והמחסן המערבי ב-350 דולר לחודש. לא ברור האם חודשו חוזי השכירות.

מחסן עץ - מחסן מוזנח בשטח של כ-29 מ"ר.

מצב משפטי: מאחר ולא הוצג בפני כל מסמך רשמי המציין את הזכויות של בעלי הזכויות בנחלה, אני מניח לצורך העניין, שהזכויות הנישומות הנן זכויות של בר רשות, בדומה לזכויות של חברי אגודה במושבים בארץ. שווי הנכס הנו תחת ההנחה שהנכס פנוי ונקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג'.

מצב תכנוני: בהתאם לתוכניות בניין עיר בתוקף, הנכס מסווג כאיזור מגורים ונחלה, גודל מגרש מינימלי 3 דונם לצורך המגורים, והשאר מסווג כאיזור חקלאי א'. התכליות המותרות: מגורים, מבני עזר, מבני משק ומבנים להחזקת בעלי חיים.

באיזור המגורים ניתן לבנות 3 יח"ד במבנה אחד או שניים נפרדים, בשטח כולל של 350 מ"ר. עד 250 מ"ר לשתי יח"ד הראשונות, עד 100 מ"ר ליח"ד שלישית. תכסית הקרקע עד 350 מ"ר. מבני עזר - עד 75 מ"ר, בשלושת יח"ד.

יצוין, כי במשק החקלאי שבנדון מנוצלות הזכויות כמעט מקסימלית - מצב נדיר וחריג במושבים.

מבני משק - מחסן חקלאי עד 40 מ"ר ומבנים להחזקת בע"ח עד 20% משטח 3 דונם ראשונים, באישור הוועדה המקומית, וחממות בניצול של 20% בתחום חצר המגורים. כמו כן, ניתן לבנות בריכת שחייה פרטית בנפח מירבי של 150 מ"ק.

בחינה של היתרי הבנייה בנכס מציגה מצב שבו לרוב המבנים יש היתר בנייה, ולחלק עדיין אין היתר, או נעשה בהם שימוש שונה. המבנים הם בית הבן הממשיך, שההיתר למבנה זה הוא לבית זוחלים, והמחסן המערבי, שעדיין אין לו היתר, למרות שוועדת המשנה לתכנון ובנייה המליצה לאשר שימוש חורג, בכפוף להערות הוועדה.

חוה"ד אינה כוללת את זכויות הבעלים בתוכנית ההרחבה, ואינה מתייחסת לזכויות הבן הממשיך בנחלה.

קווים מנחים להערכה: נחלות חקלאיות באיזור המרכז הפכו במהלך העשור האחרון ליעד מועדף לעשירי הארץ, הרואים בסוג זה של נכסים אחוזות כפר. יחד עם זאת, קיימת אבחנה רבה בהתעניינות בין המושבים השונים, שמתבססת בעיקר על מיקום המושב והרכב האוכלוסייה מבחינה סוציו-אקונומית.

לצורך הערכת השווי יש להתייחס לנקודות הבאות:

מספר המבנים הקיימים בנחלה, שטחם, מצבם הפיזי, המצב המשפטי לגביהם ויכולת ההשכרה שלהם.

השטח החקלאי הצמוד מעבר לשלושת הדונמים הראשונים, ושאר השטח החקלאי.

העובדה שחלקה א' גובלת במזרח בכביש 42, מאפשרת חשיפה לשי-מושים הנעשים בחלקה ומעלה אפשרויות לשימוש עתידי למטרות מסחירות בשטח הגובל בכביש, כמובן תחת ההנחה שהמצב התכנוני יאפשר זאת.

לצורך הערכת נחלות חקלאיות, רצוי להשתמש בגישת ההשוואהלנחלות אחרות, תוך לקיחת מקדמי התאמה, המתייחסים למיקום הנחלה במושב, כמות ורמת המבנים הקיימים. מאחר ובתקופה האחרונה אין כמעט עיסקאות להשוואה במושב ובמושבים בסביבה, ניתן להיעזר בשיטהנוספת, בה מחלקים את הנחלה באופן הבא:

את חצר המשק מחלקים לשלוש יח"ד, ושאר השטח למבני העזר, ששוויו נגזר בעיקר מהמבנים שעליו. יתרת השטח החקלאי בחלקה א' והשטח החקלאי בחלקות ב' ו-ג'. את שווי יח"ד גוזרים משווי של מגרשים להרחבת בנים (בד"כ שטח שנע בין 500 מ"ר ל-600 מ"ר) ומפחיתים ממנו כ-30%-20%. זה לגבי שתי יח"ד הגדולות, ויח"ד נוספת, השווה כמחצית.

שווי השטח החקלאי בחלקה א' נגזר בעיקר ממיקום המשק ויכולת השימוש בו. שווי השטחים החקלאיים נגזר משווי של שטח חקלאי של אדמות מינהל, בהפחתה של עד 20%.

הערכה

שווי מגרש להרחבת בנים במושב, כולל פיתוח - 200 אלף דולר.

שווי המבנים בחצר המשק - 282 אלף דולר.

שווי הקרקע החקלאית בחלקה א' - 32 אלף דולר.

שווי יתרת השטח החקלאי - 50 אלף דולר.

שווי חצר המשק:

405,000=0.75 30,000*(2 100,000*200,000)

שווי הנכס:

752,600=0.8*(50,000 32,000) 282,000 405,000 לאור הנתונים, ההנחות והניתוח הנ"ל, ניתן להעריך את שווי הנכס בסביבות 750 אלף דולר.

במסגרת מכירה של הנכסים בהליך של כינוס נכסים, מקובל להפחית מהשווי הנ"ל עד כ-15%.

במידה וחלים היטל השבחה ומס שבח - על המוכר לשלמם. כמו כן, יש לשלם דמי הסכמה למינהל, שעשויים להיות בסביבות ה-50 אלף דולר.

כותב המאמר הנו שמאי מקרקעין ושמאי חקלאי, חבר בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין.

עורכי המדור: עדי צביקל וגיה רול.

כל המפורט לעיל מהווה כתבה עיתונאית בלבד ולא תחליף שומה. לפיכך, כל המגיש הצעת רכש על בסיס האמור בכתבה זו, עושה זאת על אחריותו בלבד.