הראית את הדירה ללקוח? תקבל את דמי התיווך

מתווך שהראה דירה ללקוח, ותוך פרק זמן קצר הלקוח רכש את הדירה, יזכה לשכ"ט וייחשב ל"גורם היעיל", גם אם לא הוא סגר את העיסקה בפועל

יותר משלוש שנים מאז שחוק המתווכים נכנס לתוקפו, נדרשו בתי המשפט לא מעט לסוגיית הזכאות של מתווכים לקבל שכ"ט. הבעיות מתעוררות בדרך כלל כשבין המתווך ללקוח אין הסכם בכתב כנדרש לפי החוק, או כשהמתווך לא היה הגורם הפעיל שהביא להתקשרות העיסקה בין הצדדים.

החוק ניסה למסד את מקצוע ה"תיווך במקרקעין" וקבע קריטריונים נוקשים לזכאות לדמי תיווך, כגון דרישת כתב ומילוי פרטים כדי לוודא שהלקוח המעוניין בשירותי המתווך יודע על מה בדיוק התחייב בתשלום.

בכך ביקש המחוקק להפסיק נוהג שהיה קיים (אם כי נוהג זה נפוץ מאוד גם היום), שהמתווך והלקוח היו מסכמים את עניין דמי התיווך בעל פה, ולאחר מכן היו מחלוקות על הפרטים.

עניין נוסף המעורר בעיה בנוגע לדמי התיווך הוא הדרישה של סעיף 14 לחוק הנ"ל, הקובע כי על המתווך "להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

לעתים הלקוח מוסר למספר מתווכים את פעולת התיווך, ואי לכך קורה לא פעם, שמתווך אחד מראה את הדירה, אך מתווך אחר הוא הסוגר את העיסקה. מהו הדין בעניין זה? האם המתווך שרק הראה את הדירה אינו זכאי לתשלום בשל העובדה שלא הוא שסגר את העיסקה?

מקרה דומה נדון בבית משפט המחוזי בחיפה בעניין ע"א 1206/2000 אמנון דמרי נ' אברהם בן-הרוש, תיווך אדיר, בפני הרכב השופטים יעקב שווילי, גובראן ונאמן.

השופט מ' נאמן, שנתן את פסק הדין, קבע כי מתווך ששפר עליו גורלו וע"י הצגת הדירה למעשה הפגיש את המוכר עם הקונה, עשה את שלו וזכאי לדמי התיווך.

במקרה האמור, המערער (הקונה) חתם למשיב (המתווך) על הסכם תיווך בשיעור 2%, והמערער הראה לו דירה מסוימת. לאחר מכן פנה המערער גם למתווך אחר, וזה הסכים לקבל רק 1%. המתווך האחרון הצליח להוריד את המחיר של הדירה מ-165 אלף ל-160 אלף דולר, בלא שהמערער ביקש מהמתווך הראשון (המשיב) לנסות להוריד את המחיר.

בית המשפט הסתמך על הקביעה בפסק הדין המפורסם של הנשיא שמגר (".א 2144/91 מוסקוביץ ואח') אשר קבע, כי: "יש להבחין בין גורם מתערב, אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן, מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון - אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי".

מכאן, שרק במקרה של "שבר" בפעולת המתווך הראשון, ורק אם העיסקה יצאה לפועל כתוצאה מפעילות המתווך השני, רק אז המתווך הראשון עלול להפסיד את שכר הטרחה שלו. בית המשפט בעניין דמרי פסק, כי למעשה המערער נהג שלא בתום לב, אשר כדי לחסוך 1% של דמי תיווך פנה למתווך השני ולא ביקש מהמשיב שיפעל להפחית את 5,000 הדולר, הפחתה שאינה נחשבת למשמעותית ביחס למחיר הכולל של העיסקה.

אמנם מידת האינטנסיביות של פעולת המתווך המביאה לקשירת עיסקה היא מרכיב חשוב ביותר לקבוע אם מגיעים למתווך דמי תיווך אם לאו, אך לפי פסקי הדין מוסקוביץ ודמרי יוצא, שאינטנסיביות זו אינה נמדדת רק לפי מספר השעות שהמתווך השקיע או לפי יכולתו להוריד את המחיר.

פסק דין דמרי מצטרף לשורה של פסקי דין שזיכו את המתווכים לדמי תיווך, במקום שבית המשפט חש כי אי מתן שכר טרחה יש בו משום קיפוח המתווך שעשה את מלאכתו נאמנה והוא שהביא למפגש הראשון בין המוכר לקונה. לדוגמה, בעניין (ע"א (ח"ו) 4147/98 פיליפ ברקאי נ' אנגלו סכסון) נקבע, כי נקשר בין המוכר לקונה סיכום מחייב, והמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם ההסכם לא נחתם, וניתן ללמוד מהמבחן המצטבר של הנסיבות שאפפו את סגירת העיסקה.

עם זאת, בית המשפט בעניין דמרי, קבע, כי אם המתווך השני היה מצליח להוריד את המחיר באופן משמעותי ולא רק ב-5,000 דולר, ייתכן שהיה ניתן לקבוע, כי המתווך השני הוא שקשר את העיסקה באופן שונה מאוד מהעיסקה המקורית והיה מקום לשקול כי המתווך הראשון אינו זכאי לדמי תיווך.

כמו כן, היה על המערער לפנות קודם כול למשיב, לראות אם יצליח להוריד את המחיר, ורק אם לא יצליח - שיפנה למתווך השני.

בל נשכח כי במציאות, הדינמיקה של חיפוש דירה היא כזאת שהקונה מרגיש נאמנות רק למי שמבטיח להביא למחיר זול יותר, אך לפעמים עניין זה יכול לעלות לקונה בשכר טרחה כפול: פעם אחת למתווך שהראה לו את הדירה, פעם נוספת - לזה שקשר את העיסקה, כמו במקרה של דמרי.

מן הראוי שהמחוקק ייתן את דעתו לפעולה משולבת של שני מתווכים ויותר, דבר שקורה לעתים קרובות בשוק המתווכים וגורם לא מעט לסכסוכים ולתביעות הדדיות בין לקוח למתווך.

הכותב הוא גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.