המסגרת הדיונית בפני המפקח

בפס"ד שניתן באחרונה בבימ"ש המחוזי בחיפה נפסק, ברוב דעות, כי למפקח סמכות לדון בהודעה לצד שלישי. בעניין התביעה שכנגד נחלקו אף בדעת הרוב, אם כי בתוצאה הסופית הסכימו.

ועד בית ברחוב המסילה בנשר (להלן: "הוועד" או "המשיב") הגיש בפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (להלן: "המפקחת") תביעה כספית נגד חברת אנגלו-ישראל (1987) (להלן: "החברה" או המערערת"), אשר הקימה את הבניין, כדי לחייב את בעלי הדירות, לרבות החברה, בתשלום מסי ועד בית והשתתפות בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף.

החברה הגישה כתב הגנה, הודתה כי היא בעלת יחידות בבית, אך טענה, בין היתר, כי על פי הסכם הניהול בינה לבין רוכשי הדירות (להלן: "ההסכם"), היא ניהלה את הבית וסיפקה את השירותים, שעל פי פרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק"), חובת הספקתם מוטלת על נציגות הבית המשותף. על פי חשבון שערכה ופירטה בכתב ההגנה, טענה החברה, כי "היא זכאית לקזז סכומים אלה (ששילמה לפי ההסכם), מכל סכום אשר היא חבה בגין מיסי ועד הבית, במידה והיא חבה סכום כלשהו".

יחד עם כתב ההגנה הגישה החברה כתב תביעה שכנגד נגד הוועד ונגד הדיירים שעבורם שילמה כספים על פי ההסכם. החברה ביקשה שהוועד והנתבעים בתביעה שכנגד, ישלמו לה את אשר שילמה בהתאם להסכם. בנוסף לתביעה שכנגד שלחה החברה הודעה לצדדים שלישיים, שהשכירה להם יחידות בבית (להלן: "השוכרים"). לטענתה, על פי הסכם השכירות בינה לבין השוכרים, התחייבו השוכרים לשלם לה דמי ניהול, אך מאחר שהוועד תבע את החברה בתשלום מיסי ועד הבית, מבקשת החברה מהמפקחת לחייב את השוכרים לשלם לה את מיסי ועד הבית שתחויב בהם.

המפקחת החליטה למחוק את התביעה שכנגד ואת ההודעה לצד ג' מחוסר סמכות עניינית לדון בתביעה שכנגד ובהודעה לצד ג'. בהסתמכה על סעיפים 72 ו-73 לחוק קבעה המפקחת, כי התנאים המקנים סמכות למפקחת הם שניים: 1. הסכסוך צריך להיות בין בעלי דירות, בינם לבין עצמם; 2. צריך שמחלוקת תהיה לזכות או לחובה הנובעים מסעיף 58 לחוק או מהתקנון.

המפקחת מנמקת את מסקנותיה בכך, ש"אין הוראת דין המאוזכרת בסעיף 72 מכוחה מוקנית למפקחת סמכות לדון בתביעות משפטיות בין בעלי דירות לבין מחזיקים מטעמם, שעילתן זכויות וחובות שמקורן בדיני חוזים". על החלטה זו של המפקחת הוגש ערעור וביהמ"ש המחוזי חיפה דן בו בהרכב השופטים פינקלמן, שטמר וג'ורג'ורה.

במסגרת יישוב סכסוכים בין "בעלי דירות", קובע השופט פינקלמן, יש למפקח כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית (סעיף 74 לחוק), חלקן ייחודיות וחלקן מקבילות, הכול כמפורט בחוק.

ובאותו הקשר, מתוך תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969:

"71. החלת סדר הדין האזרחי "תקנות סדר הדין האזרחי, תשכ"ג-1963, יחולו, בשינויים המחויבים, על סדרי הדין בהליך לפי סימן זה בכל עניין שלא נקבעה לגביו הוראה אחרת בחוק או בתקנות אלה".

במסגרת זו, ביחסים שבין התובע לנתבע, יש להוסיף, כי למפקח יש סמכות לדון, כעניין שבשגרה, גם בנושאים שהם בסמכות הייחודית של בית משפט המחוזי.

השופט פינקלמן קובע, כי יש לקבל את הערעור ככל שהדבר נוגע להודעה לצד שלישי, שכן למפקח יש סמכות לדון בה.

הודעה לצד שלישי בונה שתי מסגרות לאותה תביעה. רק הצדדים לה או חלק מהם יכולים להיות שונים. תוכנה של המסגרת האחת, זו שבין התובע לבין הנתבע, זהה תמיד, כולה או בחלקה, עם תוכן המסגרת השנייה, זו שבין הנתבע לצד שלישי.

מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי משפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק (סעיף 75 לחוק). הדעת אינה נותנת הפרדה בין תביעה עיקרית לבין תביעה באותו נושא במסגרת של הודעה לצד שלישי. שאם אין אתה אומר כן, נמצאת מפלה בין בעלי הדירות, אלה המתדיינים באותו נושא בפני המפקח ואלה המתדיינים באותו נושא בבית המשפט המוסמך, על פי סדרי דין מקובלים לזכות או לחובה. ואפילו רק מטעם זה, קובע השופט פינקלמן, דין הוא וגם צדק ייעשה אם תביעה והודעה לצד שלישי יתבררו כאחת.

לא כן בכל הנוגע לתביעה שכנגד, כזו המונחת לפנינו. תוכנה של המסגרת השנייה, זו שביחסים שבין הנתבע, הלא הוא התובע שכנגד, לבין הנתבע שכנגד ואחרים, איננו זהה לתוכן התביעה העיקרית. בידוע הוא, כי התביעה שכנגד יכולה להתפרס על נושאים שונים, בעילות שונות, לאו דווקא זהות למחלוקת שבתביעה העיקרית. תביעה שכנגד תיתכן רק אם הנושא הנדון במסגרת השנייה, זו שבין הנתבע-התובע שכנגד לבין הנתבע שכנגד, מצוי כולו במסגרת סמכותו העניינית של המפקח, צדדים ומהות.

המחוקק קבע את סמכויותיו של המפקח, חלקן ייחודיות לו וחלקן מקבילות לסמכותו של בית משפט השלום. עד כאן ולא מעבר לזה. בהיעדר הרשאה מפורשת בדין, אין המסגרת הראשונה, זו שביחסים שבין התובע לנתבע, יכולה להרחיב את גבולות המסגרת השנייה, זו שעניינה ביחסים שבין התובע שכנגד לנתבע שכנגד.

זה הכלל: אם קנה המפקח סמכות לדון בתביעה העיקרית שבאה בפניו, קנה גם סמכות לדון בהודעה לצד שלישי, שכן המהות זהה. לא כן בתביעה שכנגד. זו אינה קשורה מאליה לתביעה העיקרית. עניינה בסכסוך אחר או בסכסוכים אחרים - יכול רק בין אותם צדדים ויכול גם בין צדדים נוספים ואחרים. תביעה שכנגד תיתכן רק אם גם היא מצויה בתחום סמכותו של המפקח.

השופטת שטמר מסכימה לתוצאה הסופית שהגיע אליה השופט פינקלמן. אולם, לעניין התביעה שכנגד היא מגיעה לאותה תוצאה מנימוקים אחרים.

לדעת השופטת שטמר, למפקחת סמכות לדון בתביעה שכנגד, אם מתמלאים הוראותיו של סעיף 51 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד-1984, הקובע את סמכותו של בית משפט השלום, בין היתר, בתביעה שכנגד: "(4) תביעה שכנגד לתביעה אזרחית שנושאן אחד, או שהן נובעות מאותן הנסיבות, יהיה שוויו של נושא התביעה שכנגד אשר יהיה".

בסעיף 74 לחוק המקרקעין הושוו סמכויותיו של המפקח לסמכויותיו של בית משפט השלום. משמע, כי למפקח יש אותן הסמכויות לדון בתביעות שכנגד כמו לבית משפט השלום. השופטת שטמר אינה רואה טעם להבחין - לעניין הסמכות לדון בתביעה שכנגד - בין סמכותו של בית משפט השלום לסמכות המפקח, מה גם שסמכות בית משפט שלום מוגבלת לתובענות שנושאן אחד או שהן נובעות מאותן הנסיבות, כך שאם תעמוד תביעה שכנגד לפני המפקח היא תתייחס לנושאים ולעילות שאינם זרים למפקח.

מבחינה של כתב התביעה שכנגד עולה, כי למערערת היו שתי עילות תביעה: האחת, על פי חוזה ניהול, ועילה זו אינה בסמכותו של המפקח. והאחרת, הכתובה בסעיף 11 לתביעה שכנגד ונוסחה כדלקמן:

"הנתבעת תטען, כי תשלומים אלה הנם בגין שירותים אשר עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (פרק ו' בתים משותפים), נמצאים בתחום אחריותה של נציגות הבית המשותף".

עילה זו היא בתחום סמכותה של המפקחת על פי סעיפים 58 ו-72 לחוק המקרקעין.

דעתה של השופטת שטמר, עילת התביעה של המערערת, כפי שנוסחה בסעיף 11 לכתב התביעה שכנגד, משמעותה שהמערערת טוענת, כי מגיע לה תשלום עבור שירותים שנתנה במקום נציגות הבית המשותף. המערערת זכאית לתבוע, במסגרת תביעה שכנגד, שכר עבור שירותים אלה אם הם נכנסים לגדרו של סעיף 58 הנ"ל.

נותר לדון בשאלה אם המערערת זכאית לתבוע בתביעה שכנגד הן את הנציגות והן את בעלי היחידות, שלטענתה נותרו חייבים לה כספים, או שהיא זכאית לתבוע רק את בעלי היחידות. במקרה שלפנינו, קובעת השופטת שטמר, אין להתיר למערערת לתבוע את הנציגות. הנציגות מייצגת את כלל בעלי היחידות. המערערת סיפקה את השירותים לבעלי היחידות ולא לנציגות. לא כל בעלי היחידות נותרו חייבים לה כספים. הנציגות איננה אחראית, ביחד או לחוד עם בעלי היחידות, לשלם למערערת את חובותיהם של מקצת בעלי היחידות.

השופט ג'רג'ורה - בדעת מיעוט - סבור שדין הערעור כולו להידחות.

לדעתו, מאחר שהמפקח על הבתים המשותפים הנו מנגנון מיוחד עם סמכויות מוגדרות לפתרון סכסוכים מיוחדים, הרי שאין להרחיב את הסמכויות של המפקח לדון בסכסוכים בין בעל הדירה, מצד אחד, לשוכר או למחזיק מטעמו, מצד אחר, בעניינים הנובעים מהמסגרת החוזית ביניהם. בהודעת צד ג' ששלחה החברה לשוכרים מדובר בסכסוך כספי ביניהם, ולכן אין למפקח סמכות לדון בו.

גם סעיף 72 (ג) לחוק אינו יכול לעזור לחברה. למפקח סמכות לדון בסכסוך שבו צד מחזיק מטעם הבעלים, רק אם הסכסוך מתייחס לאחת העילות המפורטות בסעיף 58 או 72 לחוק.

אין מקום להחיל את תקנות סדר הדין האזרחי באופן גורף על ההליכים המתנהלים בפני המפקחת. גם המחוקק לא התכוון לכך, שכן הוא הגביל את החלת תקנות סדרי הדין על תביעות בפני המפקחת "בשינויים המחויבים", והכוונה שתקנות סדר הדין יחולו על עניינים שבסמכותה העניינית של המפקחת.

התוצאה הסופית: הוחלט, ברוב דעות, לקבל חלק מהערעור. נקבע שהמפקח רשאי לדון בהודעה לצד שלישי ולא בתביעה שכנגד.

ע"א 1100/99 ביהמ"ש המחוזי בחיפה.