חברות הנדל"ן האמריקניות בוסטון פרופרטיס ואלייד פרטנרס חתמו בשבוע שעבר על
אחת מעיסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בהיסטוריה של ארה"ב: הן קנו מחברת ביטוח
החיים היפנית דאי-איצ'י את מגדל סיטי-גרופ במנהטן, ניו-יורק, ב-725 מיליון
דולר.
המגדל בן 59 הקומות, ששטחו כולל מרכז מסחרי הוא 153 אלף מ"ר, הוא אחד הבניינים
הידועים ביותר במנהטן. הוא ממוקם בין שדרת לקסינגטון לשדרה השלישית, ובין הרחובות
53 ו-54. 18 קומות התחתונות, 48,500 מ"ר, מושכרות להנהלה המרכזית של סיטי בנק,
אחד הבנקים הגדולים בעולם. הוא ידוע גם בזכות הגג המשופע והנוצץ שלו, אחד מסימני
ההיכר של מנהטן. במרכז המסחרי של המגדל נמצאות בין היתר מסעדת יוסטון וחנויות
ברנאס ונובל.
סיטי בנק בנה את המגדל ב-1978. תשע שנים לאחר מכן, קנתה דאי-איצ'י 67% מהבעלות
על המגדל, וכן קנתה מסיטי בנק את בניין ההנהלה המרכזית הקודם שלו, בפארק אווניו
399. החברה היפנית שילמה בעד שני הנכסים 670 מיליון דולר.
בראשית 2000 החליטה דאי-איצ'י ששוק הנדל"ן בניו-יורק הגיע לשיאו, וכדאי למכור
את הנכסים, כל עוד השוק לוהט. די-איצ'י פנתה לחברת התיווך והייעוץ הניו-יורקית
ג'ונס לאנג לאסל. תומס מק-קלייטון, מנהל חטיבת ההשקעות בחברה, אומר בראיון
ל"גלובס": "יעצנו לדאי-איצ'י לקנות גם את השליש הנותר במגדל, מתוך הנחה שהדבר
יאפשר למכור את המגדל כולו במחיר גבוה בכ-15% לפחות, יחסית. בנובמבר סיכמה
דאי-איצ'י עיסקה, לפיה תקנה מסיטי בנק את השליש הנותר ב-205 מיליון דולר, ובמקביל
תמכור חזרה לבנק את הבניין בפארק אווניו, ב-225 מיליון דולר".
במקביל, חתמה סיטי גרופ על חוזה עם דאי-איצ'י, ובו האריכה ב-15 שנים, עד 2016,
את חוזה השכירות שלה בבניין. סיטי גרופ משלמת כ-54 דולר למ"ר לחודש. חוזה זה,
המהווה ככל הנראה חלק ממערכת היחסים העיסקיים בין סיטי גרופ לדאי-איצ'י, הקל
על מציאת קונה במחיר גבוה.
וודי הלר, ממנהלי ג'ונס לאנג: "המו"מ למציאת קונים לבניין החל בדצמבר. משקיעים
רבים גילו עניין במגדל בשל מיקומו ורמת השוכרים. השגנו את המחיר האפשרי הטוב
ביותר".
בוסטון פרופרטיס ואלייד פרטנרס קנו מדאי-איצ'י 67% מהמגדל ב-520 מיליון דולר,
ובנוסף קנו ממנה את החוזה עם סיטי בנק על השליש הנותר, ב-205 מיליון דולר.
המחיר הכולל, 725 מיליון דולר, שווה-ערך ל-4,700 דולר למ"ר (עיסקאות משרדים
בת"א ור"ג נעשו בשנה האחרונה ב-3,200-2,900 דולר למ"ר). כמו כל עיסקה טובה,
היא כדאית לכל הצדדים. דאי-איצ'י שילמה בסך הכל בעד שני הנכסים - מגדל סיטי
גרופ והבניין בפארק אווניו - 875 מיליון דולר. היא מכרה אותם ב-950 מיליון
דולר, כלומר רווח הון של 75 מיליון דולר. אמנם, עיסקת הקנייה העיקרית נעשתה
ב-1987, אך מאז ועד עתה נהנתה דאי-איצ'י משכר דירה במאות מיליוני דולרים.
בוסטון ואלייד מקבלות מגדל בתפוסה של כ-100%. שוכרים אחרים בקומות המשרדים
הם חברת המחשבים אפל, חברת ההשקעות זיף בראדרס, או'מלווני, א.ט. קירניי וקירקלנד
את אליס. דמי השכירות נעים בין 40 ל-80 דולר למ"ר, על פי תאריך חוזה השכירות.
המגדל מכניס 45 מיליון דולר לשנה, תשואה של 6.2%. מק-קלייטון אמר ל"גלובס",
שכיום זוהי תשואה סבירה בשוק הנדל"ן של ניו-יורק.
גם ג'ונס לאנג נהנתה מהעיסקה, שהכניסה לה מיליוני דולרים בדמי תיווך ויעוץ.
בשנת 2000 טיפלה החברה ב-88 עיסקאות נדל"ן בארצות הברית, בתמורה כוללת של 7.7
מיליארד דולר. עיסקת סיטי גרופ כה גדולה, שהיא לבדה מהווה 10% ממחזור החברה
בשנה האחרונה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
