מקרים רבים מעוניינים בעלי דירות בבית משותף, בדרך כלל בדירות בבתי שיכון,
להרחיב את דירתם. הרחבת הדירה הינה, ללא ספק, פתרון זול בהרבה מאשר מכירת הדירה
וקניית דירה גדולה מימנה, מה גם שהרחבה מאפשרת להמשיך ולגור באותה דירה עצמה,
בדרך כלל לרבות בתקופת בניית ההרחבה.
הרחבתה של דירה בבית משותף מעוררת הן בעיות קנייניות והן בעיות בתחום התכנון
והבנייה. לעניין הדרישות התכנוניות:
עניין זה היה נשוא החלטתה של ועדת הערר בתל-אביב (עו"ד ענת בירן - יו"ר, בתיק
ערר ת.א 5078/01). באותו מקרה, המדובר היה בבקשה להרחבת דירה הנמצאת בקומה
שנייה בבניין בן שתי קומות בשכונת הדר יוסף בעיר תל-אביב. ביקשו הבעלים היתר
להרחבת דירתם, ויתר בעלי הדירות, לרבות בעל הדירה בקומה א', שנמצאת מתחת לדירת
המבקשים, לא התנגדו לבקשה זו.
את הבקשה הגישו המבקשים בהתאם להוראות תוכנית העוסקת בהרחבת דירות (תוכנית
2204) - תוכנית הקובעת הוראות בינוי להרחבת הדירות עפ"י חלוקה לטיפוסים שונים.
תוכנית זו אינה מחייבת בנייה ברצף או הסכמת שכנים. מכוח תוכנית זו, הוצאו היתרי
בנייה להרחבות דירות בשכונת הדר יוסף, בין היתר לדירות הנמצאות בקומה ב', גם
כאשר לא נתבקשה הרחבה בקומה א'.
בשנת 1996 אושרה תוכנית נוספת (תכנית 2691), שמטרתה: "שיפור יישום תוכניות
הרחבות הדיור בעיר, ע"י הגמשת ההוראות לביצוע ההרחבות, שינוי בהתאם לכך של
תוכניות מפורטות". ואולם, לענייננו, התוכנית החדשה שאמורה היתה להגמיש ולשפר,
נמצאה פוגעת, וזאת לאור הוראה שבה הקובעת כי "הבנייה תתבצע ברצף מלמטה למעלה,
במידה ובאופן שיניח דעתו של מהנדס העיר".
במקרה נשוא הדיון, ההרחבה לא היתה ברצף, ולכן נדרשו המבקשים לפרסם הקלה על
מנת לאפשר בניית תוספת בקומה ב', מעל עמודים, ללא הרחבת הדירה בקומה א' (קומת
הקרקע). למרבה ההפתעה, דחתה הוועדה המקומית את בקשתם, מכיוון שזו מנוגדת לתוכנית
2691, המחייבת בנייה ברצף מלמטה כלפי מעלה.
מבקשי ההיתר פנו לוועדת הערר, באמצעות עו"ד עפר צילקר, וזו החליטה להתערב,
לבטל את החלטת הוועדה המקומית ולהורות לה להוציא את ההיתר המבוקש.
ראשית, קובעת ועדת הערר, כי הסירוב ליתן את ההיתר המבוקש על בסיס תוכנית 2691
"מפתיע בחוסר ההיגיון שבו". הרי טבעה של הקלה היא, שהמבוקש בה מנוגד לתב"ע,
שהרי אם היתה תואמת את הוראות התב"ע, לא היה מקום לבקש הקלה. מכאן ברור, שמעצם
הבקשה יש לדון בהקלה לגופה, ולא לדחות את הבקשה בנימוק שאינה תואמת את הוראות
התב"ע.
ולגופו של עניין - הוועדה ראתה פגם מהותי בכך, שבעוד מטרת תוכנית 2691 היתה
להגמיש ההוראות לביצוע ההרחבות, הרי שבגוף התוכנית קיימת הוראה המביאה לתוצאה
הפוכה (רוצה לומר, מונעת, במקרה כמו זה, הוצאת היתר כל עוד הבעלים של קומת
הקרקע לא ירחיב דירתו קודם לכן).
לדעת הוועדה, "מאחר ונוצר מצב בו יישום התוכנית כלשונה עלול לסכל את אפשרויות
ההרחבה שהיו קיימות לפני אישורה. הפתרון האלמנטרי שעל המשיבה לנקוט בו, כדי
למנוע פגיעה חמורה בבעלי דירות, הוא להשתמש בסמכותה לאישור הקלות. במסגרת זו,
מוסמכת המשיבה (קרי הועדה המקומית ע.ט) לאשר סטייה מהדרישה ברצף, ויש הגיון
רב לעשות כך באותם מקומות בהם לא היתה דרישה כזו מלכתחילה בתוכנית הקובעת את
הרחבות הדיור".
בנסיבות אלו, ולאור בדיקת המקרה הקונקרטי, הגיעה הוועדה למסקנה, כי ראוי לאפשר
הרחבת הדירה בקומה ב' בדרך של הקלה, גם מבלי לבנות את הרחבת קומה א' קודם לכן,
וכך הורתה.
מעשה זה הינו, ללא ספק, ראיה נוספת לחשיבותן של ועדות הערר, המאפשרות, למי
שרואה עצמו נפגע מהחלטת הוועדה המקומית, אינסטנציה נוספת, מהירה ויעילה.
אשר לבעיות הקנייניות, אמנם אין זה נושא המאמר, אך פטור בלא כלום אי אפשר.
מלכתחילה, הרחבת דירה בבית משותף חייבה, בדרך כלל, הסכמת כל בעלי יחידות הדיור
בבית, משימה שהתבררה לעתים כבלתי אפשרית, או כמחייבת להיכנע לגחמות שונות של
דיירים למצער.
בשנת 1995 התערב המחוקק (בתיקון 18 לחוק המקרקעין) ואיפשר ביצוע הרחבות, כאשר
קיימות זכויות בנייה שניתן לנצלן, ללא צורך בהסכמת כל הבעלים. עפ"י התיקון,
די בהסכמת הבעלים של 3/4 מהדירות ובלבד ש-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם
(ובתנאים נוספים המנויים בתיקון).
משרד יגנס-טויסטר ושות' מתמחים בתכנון ובנייה ונדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
