וילה בקרית אונו

תיאור הסביבה: קרית אונו, המכונה על ידי הממסד המקומי כ"הקריה הירוקה", ממוקמת במזרח גוש דן ובסמיכות לסביון, גני תקווה, רמת אפעל ומזרח רמת גן. בעיר למעלה מ-380 דונם שטחים ירוקים ציבוריים, ושילוב של סביבה עירונית מודרנית עם בתי כפר ותיקים וחדישים.

הנכס ממוקם בקרן הצפון מזרחית של הרחובות כצנלסון ושדרות יהודית, בחלק הוותיק של העיר. סביבת הנכס מאופיינת בבנייה צמודת קרקע של בתי מגורים חד ודו-משפחתיים, ותיקים לצד חדישים. בסמיכות לנכס ממוקמים מחסני העירייה. הפיתוח הסביבתי והתשתית העירונית מלאים, ובכלל זה כבישים, מדרכות מרוצפות, תאורת רחוב, גינון, ביוב וכד'.

תיאור הנכס: צורתה של החלקה טרפזית, אורך החזית הפונה לרחוב כצנלסון כ-22 מ', אורך החזית הפונה לשדרות יהודית כ-31.50 מ'. שטח החלקה הרשום 615 מ"ר. פני הקרקע משתפלים מכיוון צפון לדרום, וכפועל יוצא מכך החלקה מוגבהת ממפלס הרחוב ב-1.20 מ' (בקצה הגבוה). הנכס גובל בבתי מגורים חד-משפחתיים חד-קומתיים.

הבית דו-קומתי, בנוי בשלד בטון ובלוקים, גגו רעפים, גמר החוץ טיח מותז. לבית נבנתה תוספת לפני כ-7 שנים, הכוללת שטחים בקומת הקרקע וקומה ראשונה חלקית (עליית גג). שטחו הכולל של הבית כ-263 מ"ר ברוטו, ובנוסף מחסן בעורף החלקה בשטח של כ-7.5 מ"ר ברוטו, וחניה מקורה בחזית בשטח של כ-27 מ"ר. החצר הפתוחה בשטח של כ-375 מ"ר, מחולקת לחצר אחורית וחצר קדמית.

סקירתו הפנימית של הנכס לא התאפשרה, אי לכך פירוט השטחים והחלוקה הפנימית נעשו על פי תוכנית הגשה מאושרת:

קומת קרקע, בשטח של כ-206 מ"ר ברוטו: החלוקה להול כניסה ופינת אוכל, חדר מגורים ויציאה למרפסת פתוחה, מטבח, 5 חדרי שינה (מתוכם חדר שינה אליו צמוד חדר ארונות), ממ"ד, חדר רחצה עם שירותים וחדר שירותי אורחים.

קומה ראשונה, כ-57 מ"ר ברוטו: ע"פ תוכנית ההגשה האמורה, הקומה אינה מחולקת.

גישה לנכס מתאפשרת דרך החניה, מהחזית הפונה לרחוב כצנלסון ומשדרות יהודית. הכניסה לבית פונה לשדרות יהודית. מפלס הכניסה לבית גבוה בכחצי מטר (4 מדרגות) ממפלס הרחוב. החצר מגודרת סביב גדר בנויה באבן פראית וגדר מפלסטיק קשיח. הונח, כי הרמה (בכל שטח הבית) הינה סטנדרטית, וכוללת פחת מסוים בהתאם לגיל תוספת הבנייה המתוארת.

מצב תכנוני: בהתאם למידע שניתן במשרדי הוועדה המקומית קרית אונו, זכויות הבנייה מתירות בניית שטח עיקרי לבית חד-קומתי בשיעור של 36% משטח המגרש, ובנוסף עליית גג לבית חד-קומתי בשטח של עד 40 מ"ר. שטחי שירות: מרתף בשטח של עד 50 מ"ר או מבנה עזר בשטח של עד 15 מ"ר בקומת הקרקע, חניה בשטח של עד 30 מ"ר ומרחב מוגן בשטח של עד 5 מ"ר נטו. הצפיפות מותרת לשתי יחידות צמודות (בית דו-משפחתי), במגרש ששטחו 550 מ"ר לפחות.

תיק בניין: בבדיקת תיק הבניין בעיריית קרית אונו, נמצא, בין השאר, היתר בנייה מספר 452 מתאריך 24.10.94 "לתוספת לבית קיים וכן עליית גג". להיתר צורפה תוכנית בקשה להיתר מאושרת. נמצאו היתרי בנייה להקמת סככה למכונית ולבניית מחסן טרומי.

מצב משפטי: הנכס בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, זכויות החכירה מהוונות. ההנחה היא שהזכויות המהוונות הינן לבית מגורים אחד, הבנוי בהתאם לתוכנית ההגשה המאושרת, דהיינו, שולמו דמי היתר בגין הרחבתו.

מיסוי: לא נמסרו חבויות במיסוי, ולפיכך הנכס מוערך בהנחה שמס שבח, ככל שחל, והיטל ההשבחה ישולמו על ידי המוכר.

שימוש מיטבי: כאמור, על החלקה הנדונה ניתן להקים בית צמוד קרקע דו-משפחתי, על פי תוכנית בניין עיר תקפה. לאור הבינוי הקיים (חד-משפחתי), וכפי שניתן להסיק, שופץ הנכס כללית במסגרת הרחבתו (שנסתיימה לפני כ-7 שנים), לפיכך הריסתו או התאמתו לבניית בית דו-משפחתי אינה מוצדקת כלכלית. הנכס הוערך כבנוי על חלקה המאפשרת צפיפות ליחידה אחת, ובהתעלם מאפשרות פיצולו לדו-משפחתי.

ניתוח שווי: עיסקאות אחרונות שנערכו בסביבת הנכס ומחירי קרקע מבוקשים מצביעים על שווי קרקע של כ-840 דולר למ"ר, בהתחשב בנתוני המגרש הנישום (פינתיות, טופוגרפיה ובינוי ליחידת מגורים אחת).

הערכה הבנייה הקיימת מוערכת ברמת גמר סטנדרטית. עקב מגבלת סקירת הנכס, ובהתחשב בפחת מצטבר, יוערך הנכס לפי 700 דולר למ"ר. שווי המגרש הינו לפיכך כ-515 אלף דולר, ושווי הבנייה כ-195 אלף דולר. בהתחשב בכל האמור לעיל, מוערך שוויו של הנכס בגבולות של 740-710 אלף דולר ארה"ב. בהתחשב בתנאי השוק הנוכחי, ומשך הזמן הנדרש למכירת נכס כדוגמת הנכס הנדון, מן הראוי להביא הפחתה של בין 10%-5% משווי הנכס, כלומר בסביבות ה-670 אלף דולר.

הכותב הינו שמאי מקרקעין, חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.

לשכת השמאים, וגיה רול.* עורכי המדור: עדי צביקל, יו"ר עיתונאית בלבד ולא תחליף שומה. לפיכך, כל המגיש הצעת רכש על בסיס האמורכל המפורט לעיל מהווה כתבה בלבד.בכתבה זו, עושה זאת על אחריותו