כבר שנתיים שהיזם ישעיהו חכשורי עובד בשכונת הארגזים כדי לממש את זכייתו בפרויקט
הפינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות הנושא, והדברים, כפי שהיה צפוי, אינם הולכים
בקלות. המשא ומתן עם התושבים איננו קל, ועד היום חכשורי פינה כ-60 בתים מתוך
סך הכל 187 תושבי השכונה (מתוכם 20 עסקים) שהיו רשומים במקור כבעלי זכויות,
והוא מתמודד עם כאלה שפלשו מאוחר יותר ואינם ברשימה המקורית לשטח.
במכרז המקורי התחייב היזם לפיצוי של דירה בת 4 חדרים למתפנה, בין אם בבתים
החדשים שיוקמו בשכונה ובין אם במקום אחר, וכמובן כל ההוצאות הנלוות לתקופת
הביניים שבין הפינוי לבין הכניסה לדירה החדשה.
על פי התב"ע לפיה יצא המכרז, חכשורי רשאי לבנות 1,200 יחידות דיור, ומדובר
בפרופורציה יפה של 6 יחידות חדשות כנגד יחידה אחת מתפנה. עד כה חכשורי מבקש
היתר בנייה ל-3 הבניינים הראשונים, ובהם כ-100 יחידות דיור.
מכיוון שהמכרז איננו מעניק למינהל מקרקעי ישראל שום תשלומים אם היזם מצליח
לשנות את התב"ע ולקבל עוד אחוזי בנייה, מובן מאליו שכל יזם בפרויקט פינוי-בינוי
יבקש עוד אחוזי בנייה, על פי שיקוליו. ככל הידוע, חכשורי מבקש להגדיל את הפרויקט
באופן ניכר. הוא מסרב לנקוב במספר המדויק עליו הוא דן עם עיריית ת"א, מחמת
חשש מעיניים גדולות של תושבי השכונה, אבל גורם מהימן אומר, שחכשורי מדבר על
לפחות הכפלת מספר הדירות ואולי אפילו על משהו בסביבות 3,000 יח"ד במקום ה-1,200
במכרז. אם פותרים את בעיות התחבורה והחניה וניתן להגיע לצפיפות מתקבלת על הדעת
ב-170 הדונם של המתחם - למה לא?
אחת הבעיות הקשות שחכשורי נתקל בהן היא בעיית המיסים, והאופן שבו יטופלו בעיות
אלה במרכז הארגזים ישפיע על כל הפרויקטים בעתיד. ביסוד הבעיה גישה שונה לפרויקט
מצד שתי זרועות של מינהל הכנסות המדינה:
מס רכישה: עמדת מס רכישה היא, שחכשורי קנה את הקרקע וזכויות הבנייה מהמינהל,
ועל כן הוא חייב במס רכישה על כל שווי הפינוי, שכן הצד לעיסקה הוא המינהל.
מע"מ: עמדת שלטונות מע"מ היא, שהפינויים מהווים עיסקה עם הדיירים המעניקים
זכויות ליזם.
אם הצד לעיסקה הוא המינהל, אז המינהל צריך להוציא חשבונית ליזם.
אם העיסקה היא עם הדיירים, החשבונית היא מן היזם לדיירים, שאינם עוסקים ולכן
גם אין קיזוז.
הפרש הכדאיות בין שתי הגישות הוא בסביבות 7%. אי הוודאות הזו מצדיקה דרישה
להחלטות עקרוניות של מינהל הכנסות המדינה על מיסוי פרויקטים של פינוי-בינוי.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
