עם הפתעות כאלה אין עיסקה

לא אחת אנו מתבקשים לערוך בדיקות טרום רכישה לנדל"ן עבור גורמים עיסקיים רציניים. כמות "ההפתעות" (השליליות בד"כ, לצערי) אותה אנו מגלים, היא מגוונת, משתנה מנכס לנכס, ולעתים גדולה עד כדי לגרום לקונה לוותר על כל רעיון הרכישה של הנכס המסוים. מקרה כגון זה בחרתי לתאר להלן, על מנת להאיר חלק מהבעיות העשויות להתעורר ברכישת נדל"ן תמים למראה במבט ראשון, המתברר בהמשך כמלכודת פתאים.

המקרה: גורם עיסקי בתחום ההלבשה הופנה אלי (באמצעות עו"ד יסודי וזהיר), כשהוא מתעניין ברכישת נכס בעיר שכנה לתל אביב. הנכס נשוא הבדיקה - שטח בנוי בקומת קרקע של מבנה הבנוי כחנות (ויטרינות זכוכית בחזיתו). השטח מצוי במבנה שייעודו תעשייה, אך נבנה כדוגמת בניין למסחר ומשרדים. המבנה חדש, בן 6 קומות מעל שתי קומות מרתף, ומאוכלס חלקית.

חוות הדעת שהתבקשה: בדיקת מעמדו המשפטי-חוקי של הנכס, התאמתו לדרישות הקונה והערכת השווי לרכישה. לאחר שביקרתי בנכס ובסביבתו, בדקתי את תיק הבניין בעירייה. בדיקתי העלתה את הממצאים הבאים:

הבניין הוקם שלא על פי היתר הבנייה שאושר. בוצעו חריגות בנייה בנושאים הבאים: גובה המבנה והקומות, קומות מרתף, שטח הקומות, שימושים. בנוסף התברר, כי המבנה אוכלס ללא אישור איכלוס ובתחום המגרש בו קיים המבנה מצוי פולש. בירור נוסף במחלקת ההנדסה של העירייה העלה כלהלן: מרבית החריגות יוסדרו בעתיד, חלק במסגרת אישור הקלות וחלק ע"י אטימת קומות ושטחים, עד לאישור תוכנית מתאר חדשה.

אישור האיכלוס - יינתן בכפוף להסדרת תשלום היטל השבחה, כולל השימושים החורגים. פינוי הפולש יוסדר בעתיד במסגרת פינוי מטרדים בעיר, בהסכם עם הפולש.

אין ספק שלממצאים שהועלו השלכה ישירה על שווי הנכס, ויותר מכך - יש להם השפעה על רצונו של הקונה להיכנס להרפתקה מסוג זה. מאחר שתפקידו של השמאי הוא איסוף הממצאים ושקלולם בחוות דעתו, תוך הפניית תשומת לב הלקוח לקשיים שיעמדו בפניו באם יבצע את העיסקה, ראיתי לנכון להמליץ, במקרה הנדון, לקבל התחייבויות המוכר בנושאים הבאים: קבלת טופס איכלוס בפרק זמן מוגבל, הכשרת השטחים הבנויים ורישום בית משותף, פינוי הפולש, הסדרת כל התשלומים וההיטלים החלים על המבנה, וקביעת מנגנון פיצוי ו/או החזרת תשלומים עקב אי ביצוע התחייבויות.

בנוסף, בהתייחס לנכס נשוא הערכתי, ראיתי לנכון להצביע בפני הלקוח על מספר נושאים כלהלן:

מתוכננת השלמת גלריה בקומה א'. התוצאה - קומת הקרקע תהיה נמוכה מהמקובל ומהאפשרי לתפעול סביר; אין בנכס הנדון אפשרות להסדיר גישה ישירה לפריקה וטעינה בקומת הקרקע; הנכס כולל מרחב מוגן קומתי, עובדה המחייבת הסדר כניסה חופשית ליתר השותפים לקומה, בעיתות חירום; השימוש החורג למסחר טרם הוסדר.

השומה לשווי הנכס נערכה בהתחשב בממצאים שנאספו. הלקוח החליט שאינו מוכן לקחת את הסיכון הכרוך ברכישת הנכס. הוא ויתר על העיסקה.

הכותבת היא שמאית מקרקעין ממשרד יובל דניס, חברת לשכת שמאי מקרקעין בישראל.