שמשית: גילוי נאות, זה הכל

בימים אלה מסתיים איכלוס הישוב הקהילתי החדש שמשית שבצפון עמק יזרעאל, מעין סמל להתיישבות החדשה, והשמחה המובנת מהולה בספיקות: האם אדריכל צבי שפרינגר ראוי לשבחים על יזמותו, או שמא מדובר בסוג של "עוקץ התיישבותי" שביטויו בא בדו"ח המבקר האחרון? הוועד החדש של הישוב ושפרינגר מצויים עכשיו בהליכים משפטיים והמלחמה היא על הכסף.

בינואר 1997 נחתם הסכם הרשאה לפיתוח בין המינהל לבין הסוכנות, שלפיו הקצה המינהל לסוכנות, בלא מכרז, קרקע בשטח 700 דונם לצרכי הרחבת הישוב גבעת אלה. ההרחבה לא יצאה אל הפועל, ושפרינגר לקח את העניינים לידיים. מנסיונו העשיר בסוכנות ובהקמת ישובים הוא ידע, שרק הקצאת קרקע באמצעות הסוכנות תאפשר להתגבר על חובת המכרזים. הוא פנה לסוכנות וביקש שתפרוש את חסותה על הקמת ישוב חדש על השטח. הסוכנות נתנה לשפרינגר את הסכמתה בשני תנאים: לא תינתן כל עזרה מימונית להקמת הישוב; תוקם אגודה שיתופית שתעסוק בהקמת הישוב, כאשר אותה אגודה תקבל את חבריה לפי הכללים הנהוגים בסוכנות, כגון ועדת קבלה.

אותרו שמונה אנשים הנדרשים על פי דיני האגודות השיתופיות להקמת אגודה, ואלה נרשמו כמייסדיה. מתוך שמונת החברים, ארבעה היו מקורבים לחברת הניהול "עדיאל פרויקטים" שנבחרה לנהל את הפרויקט; שני מקורבים לשפרינגר - חתנו גיורא בלטר וידיד ותיק של משפחת שפרינגר, ד"ר ירון זיו; וכן שני מכרים אחרים, כשאחד מהם, עופר כהן, נתמנה על ידי המייסדים לשמש כיו"ר הוועד המנהל הזמני של האגודה.

שפרינגר הגיע להסכמים עם הוועד על התכנון הכולל, התכנון האדריכלי, כולל של טיפוסי הבתים, על שירותי ניהול, תיאום ופיקוח בכל פעולות הבנייה, וכמובן הוא יזם הפרויקט.

לכל אחד מכובעיו של שפרינגר - היה חוזה נפרד, ועמלה בצידה. ארבעה מן החוזים הללו אושרו על ידי הוועד שכלל את מקורביו. שפרינגר זכאי לעמלת יזם בשיעור של 2% מהפרויקט כולו, חוזה אדריכל של 36 דולר לכל מ"ר שנבנה בישוב, כולל מבני ציבור, חצי אחוז מהיקף הפרויקט כמנהל התכנון שלו, ו-400 אלף שקל עבור תכנון התב"ע של הפרויקט.

שפרינגר: "ועדת הביקורת של האגודה כתבה בדו"ח הראשון שהגישה, כי היא קיבלה לידיה את החוזים עליהם חתמה האגודה. החוזים הללו נבדקו על ידי הוועדה ונמצאו בעקרון תקינים. אני לא מבין מה הבעייתיות פתאום בחוזים, שהיו תקינים בעבר וכיום הם לא".

עו"ד הראל טיקטין, שנבחר לאחרונה כיו"ר האגודה הנאבקת נגד שפרינגר: "כחבר ועדת הביקורת של הישוב, הייתי שותף לכתיבת הדו"ח השני בלבד. הצטרפתי לוועדה רק לאחר גמר העבודה של הדו"ח הראשון. הדו"ח הראשון הוכן בצורה לא מעמיקה, ולכן לא נתגלו בו בעיות כלשהן. הדו"ח השני, שהייתי שותף מלא בהכנתו, חשף מספר רב של ליקויים ניהוליים, וראיה לכך הוא דו"ח מבקר המדינה, המחזק את עמדתנו".

סך כל העמלות ששפרינגר אמור לקבל לידיו מסתכמות בכ-30 מיליון שקל. נכון להיום, קיימת מחלוקת בין שפרינגר לאגודה על הסכומים המגיעים לו, אם בכלל. לאחרונה התקבלה החלטה לעצור את התשלומים, עד אשר ימצא פתרון משפטי. שפרינגר, באמצעות פרקליטו עו"ד אליעזר לויט, דורש את יתרת החוב.

עו"ד לויט: "תביעתנו הוגשה בפני בורר, השופט (בדימוס) שאול אלוני. הבוררות הזו היא לא אופציה מבחינת הצדדים: ברגע שהצדדים הסכימו, אין דרך חזרה. נכון להיום, לא קיבלנו כתב הגנה כלשהו. חשוב לציין, כי למרות אי ההסכמות בין הצדדים, צבי שפרינגר ממשיך למלא את חובותיו על פי החוזים עליהם הוא חתום".

מבקר המדינה קובע נחרצות בדו"ח האחרון שהגיש, כי תהליך מסירת הקרקע של המינהל לסוכנות ובאמצעותה לאגודה, איפשר לשפרינגר לזכות בטובת הנאה כספית, בלי שהיה עליו להתמודד במכרז כלשהו. דו"ח מבקר המדינה נוזף במינהל מקרקעי ישראל, בסוכנות וברשם האגודות השיתופיות על מה שהתרחש בשמשית, כאשר המינהל נותן קרקע ללא מכרז לסוכנות, וזו מהווה צינור להעברת הקרקע לאגודה שיתופית, שתקינות פעולותיה וההסכמים שלה עם היזם-אדריכל מעוררים שאלות - ולאיש לא אכפת איך הדברים מתגלגלים.

מנהל מרחב צפון לשעבר בסוכנות, ישראל שחר: "שפרינגר קיבל מהסוכנות הזמנה לתכנן את הפרויקט, ותו לו. הוא מעולם לא עדכן אותנו, כי הוא זה שהולך להיות יזם הפרויקט, הוא מעולם לא חשף בפנינו את ההסכמי ההתקשרות שלו בתוך האגודה. לא העלינו על דעתנו שדבר כזה הוא בכלל אפשרי, בייחוד כשהוא הומלץ על ידי דמות מרכזית בהתיישבות כמו מולה כהן. בכל מקרה, חשוב לציין, כי קם ישוב בישראל הכולל למעלה מ-500 משפחות, אך האיש הזה יכל ללכת עם הרבה פחות כסף הביתה, וחבל שניהלו זאת בצורה שלומיאלית שכזו".

שפרינגר: "הטענה כי זכיתי בקרקע ללא מכרז היא טענה צדקנית ושקרית. לא זכיתי ולא קניתי את הקרקע, המתיישבים הם שקיבלו את הקרקע ברכישה ישירה מהמינהל, שאף העלה את המחיר. בפועל, סייעתי למינהל לשווק את הקרקע במחירים שהוא קבע, באיזור בעל חשיבות לאומית עליונה.

"הטענה כי הסוכנות לא ידעה ולכן אסור היה לי לחתום עם האגודה על חוזה היזמות - היא טענה הפוגעת בחופש העיסוק שלי ובחוק כבוד האדם וחירותו, ואינה משרתת כל מטרה מלבד ניסיון לרחוץ בניקיון כפיים, כמו המינהל והסוכנות, שידעו היטב כי אני הוא היוזם של הישוב והרוח החיה בו. הסוכנות היתה חלק מהוועד המנהל של האגודה, וזכותה לבקש ולקבל את כל המידע".

מאות משפחות ביקשו להצטרף לישוב החדש והוא הורחב ל-550 יחידות. פרויקט ההקמה הוערך על ידי המייסדים ב-500 מיליון שקל, ובעקבות עדכון התב"ע עודכנו גם חוזיו של שפרינגר.

זמן מה לאחר רישום האגודה כחוק, נותקו הקשרים בין שפרינגר לבין חברת הניהול. בעקבות כך נוצר מצב, שארבעה ממייסדי האגודה פרשו ממנה בלא שרכשו בה מגרשים, ומי שנותרו בוועד הקובע הם ארבעת המקורבים לשפרינגר.

בתקנון האגודה, אשר נוסח על ידי היועצת המשפטית שלה דאז עו"ד אביגיל בהט, מופיעות לדעת מבקר המדינה מספר הוראות חריגות, שלדבריו לא נמצאו בשום תקנון אחר.

כך נקבע, כי מייסדי האגודה, היינו שמונת הנבחרים, ישמשו כאסיפה כללית ויוקנו להם כל הסמכויות המוקנות בתקנות. אסיפה כללית ראשונה תכונס על ידי הוועד המנהל תוך 60 יום מיום שיאוכלסו 30% מבתי הישוב, ועד זה יסיים את תפקידו עם בחירת ועד מנהל על ידי האסיפה הכללית הראשונה. נוצר מצב, ששמונה אנשים, ארבעה למען הדיוק (ארבעה כאמור פרשו), ישמשו הן כ"ועד ההנהלה" וכן כ"אסיפה כללית", עד אשר יאוכלסו כאמור 30% מיח"ד, תהליך שאינו קצר לכל הדעות, ובמהלכו לא תהה אפשרות מצד כל יתר חברי האגודה להביע את דעתם באסיפה כללית על המתרחש באגודה שהם חברים בה, כולל חוסר יכולת לשנות את הרכב הוועד המקורב ליזם-אדריכל-מפקח שפרינגר.

עו"ד בהט: "כשכתבנו את התקנון, ניסינו למנוע מצבים שנוצרו בישובים אחרים באיזור, שבו אנשים לא התקבלו לישוב גם לאחר שסיימו לבנות בו את בתיהם, ונותרו בחזקת מועמדים זמן רב. "בנוסף, חברות קבלניות מהגדולות במשק סרבו להיכנס להסכמים עם האגודה כל עוד לא יובטח להם, כי לא יהיו שינויים כלשהם בהנהלתה, וזאת על מנת להבטיח את עצמם. לדעתי, התקנון הוא הרע במיעוטו מבחינת המתיישבים, וככל שדעתי משגת לא נמצא עד היום פתרון קסם שפותר את כל הבעיות הללו. אני שמחה שנטלתי חלק בהקמת הישוב ואינני חושבת שאם היתה עומדת בפני האפשרות היום, הייתי נוהגת אחרת".

פברואר 1999 ביקשו 100 חברים לכנס אסיפה כללית. הבקשה נענתה בסירוב מנומס מצד ארבעת חברי ההנהלה. ועדת הביקורת, בהנהגת עו"ד טיקטין, התחילה לנבור במסמכי האגודה וההסכמים, וכאן התחיל המשבר.

טיקטין: "במארס 1999 פנינו לרשם האגודות השיתופיות, למינהל ולסוכנות, והתלוננו על אי סדרים חמורים שאירעו לדעתנו בניהול האגודה ותהליך הקמת הישוב, אך לעניות דעתי הדברים לא נבדקו לעומקם. הוגשו חוות דעת משפטיות של עו"ד נמרוד טפר, המצביעות על כך שתקנון האגודה איננו חוקי, אך הרשם בחר שלא להתייחס אלינו".

בנוסף, פנה אחד המתיישבים למשרד מבקר המדינה, וצירף למכתבו עותק מדו"ח ועדת הביקורת של שמשית, וביקש גם ממשטרת ישראל לפתוח בחקירה. המשטרה סגרה את החקירה "מחוסר עניין לציבור", ואילו מבקר המדינה בחן את הסוגיה, ולאחרונה פרסם את ממצאיו.

ביוני 1999 מינה רשם האגודות, אורי זליגמן, ועד ממונה לשמשית, שהיה מורכב מתשעה חברים: ארבעת אנשי הוועד המנהל הזמני, שלושה חברי אגודה ושני נציגי ציבור: האחד עובד סוכנות יוסי קסנר, וחבר המועצה האיזורית עמק יזרעאל עוזי עשת.

במקביל, מונה רו"ח יאיר רבינוביץ', נציב מס הכנסה לשעבר, לחקור את עניין האגודה. בסוף אוגוסט 1999 הגיש רבינוביץ' את ממצאיו, בהם קבע בין היתר: "טבעי הוא שאדם המבקש ליזום הקמת אגודה שיתופית יפנה ראשית לחבריו ומקורביו, ויציע להם להצטרף ליוזמתו טרם פנייתו לציבור הרחב. על פי הנתונים שבדקתי, לא ניתן להגיע למסקנה שהתמורה אותה מקבלים נושאי התפקידים ונותני השירותים לאגודה, לרבות עו"ד בהט, חורג מהמקובל... שורש הבעיה אפוא נעוץ בנושא חוסר הגילוי הנאות של מערכת יחסיו והסכמיו של שפרינגר עם האגודה ומידת הבדיקה והבקרה שיושמו בקשר עם אותן התקשרויות".

שפרינגר: "לטעמי, היה גילוי נאות בכל הקשור לחוזי ההתקשרות עמי, והיה גילוי מלא של ההוצאות הצפויות לכל מתיישב בעת שהצטרף לאגודה. בחוזה מתיישב-אגודה כתוב במפורש, כי לאגודה יש התקשרות בנושא יזום, והאומדן המשוער של ההוצאות הצפויות שבהם נכלל שכר היזם. איש מהמתיישבים לא ביקש פירוט לפני הצטרפותו לאגודה, איש לא ביקש לעין בתקציבה, עניינה אותם רק השורה התחתונה. כל ההתעניינות המיוחדת של התושבים בחוזים שקשרה עמי החלה כאשר אחד המתיישבים פתח במסע הסתה אישי נגדי, ואמר שיש דרך קלה ובטוחה להוזיל את הפרויקט, על ידי הורדת שכר הטרחה עבורי ועבור היועצת המשפטית של האגודה.

"אני הוצגתי מאז ומעולם כיזם הישוב, מתכננו והמטפל בכל הקשור להקמתו, הן בפני המוסדות והן בפני האנשים. הסוכנות היהודית מעולם לא התעניינה בחוזי האגודה ובהתקשרויות שלה. כל מה שהסוכנות דרשה מהאגודה הוא תקנון האגודה וההתחייבות להקמת הישוב בלא לדרוש ממנה השתתפות כספית".

טיקטין: "רו"ח רבינוביץ' הוא איש מקצוע מעולה, אך הוא איננו משפטן ולא התנהל כאן כל הליך משפטי, ולכן לא ברור לי כיצד הוא יכול לקבוע אם החלטות או הסכמים נעשו כדין או לא".

מבקר המדינה העיר לרשם, שאף אם לכאורה ההסדר והתקנון שנקבעו בקשר ליסוד האגודה חוקיים - התוצאה הכלכלית והחברתית שלהם אינה רצויה. עותק מדו"ח ועדת הביקורת של הישוב הוגש גם לסוכנות, אך הסוכנות לא נקפה אצבע.

רשם האגודות מסר בתגובה, כי הוא דוחה את הטענות שתקנון האגודה לקוי, ולדבריו על הרשם להתערב רק כאשר קיימת סתירה עם החוק: "הוראות התקנון המבוקרות אינן יוצאות דופן וההוראה שאומצה בעניינו של אכלוס של 30% מבתי הישוב היא הוראה סבירה בנסיבות העניין.

"אין כל אפשרות להקים ישוב קהילתי ולאפשר מראש לכל מי שמצטרף כחבר מיד להכריע בנושאים מהותיים, הקשורים להקמת הישוב. מול עיני הרשם עמדו מספר אינטרסים וביניהם מחד אינטרס ההסתמכות של כלל המתיישבים, שהצטרפו לאגודה ולישוב בהסתמך על הוראות התקנון, ומאידך הרצון למנוע זעזועים מיותרים בהעברה בלתי מוסדרת של הגה השליטה באגודה.

"מסוגיית שמשית עולה בבירור, כי מנגנון האגודה השיתופית בפיקוחו של האגף לאיגוד שיתופי הוא הדרך הנכונה והיעילה להקמת ישובו ים וללא התערבות האגף במינוי ועד ממונה, חוקר מיוחד ואימוץ המלצותיו ועריכת בחירות, אין ספק כי הישוב לא היה רוקם עור וגידים ונהפך לישוב קהילתי לתפארת".

סוגיה מעניינת נוספת היא סוגיית גביית "דמי הצטרפות" שנגבו מחלק מהמתיישבים. 353 המשפחות הראשונות שהצטרפו לישוב לא נדרשו לשלם שקל אחד עבור הצטרפות לישוב. החל מהמשפחה ה-354, הוחל בגבייה של 6,000 דולר, שעלתה אח"כ ל-8,000 דולר, וכיום עומדת על 10,000 דולר למשפחה, עבור הצטרפות לישוב.

פי דו"ח מבקר המדינה, המבקש להתיישב ביישוב קהילתי שבהקמה או בהרחבה צריך לקבל מאגודת היישוב מכתב הפניה לסוכנות, וממנה למינהל, כדי לקבל מהמינהל זכות חכירה במגרש שהוא רוכש ביישוב.

התברר, כי אגודות היישובים נוהגות לדרוש מהמועמדים תשלומים שונים כתנאי לקליטתם ולהפנייתם לסוכנות. לעתים התשלומים מכונים "דמי הצטרפות" או "דמי כניסה", ולעתים אין להם כינוי קבוע, והם נבלעים בסל ההוצאות שהאגודות דורשות מהמועמדים לשאת בהם במסגרת ההסכמים שהיא חותמת עמם.

לתשלומים אלה אין ייעוד תקציבי מוגדר, ואין מציגים למתיישבים תחשיבים המסבירים כיצד חושבו ולמה נועדו. כל אלה מעלים חשש, שהסכומים של דמי ההצטרפות נקבעים לפי מידת הביקוש להתיישבות ביישוב, ובלא קשר ישיר להוצאות של האגודות, שאכן דרושות לפיתוח התשתיות ולכינון מוסדות הציבור ביישובים. תשלומים אלה, שהתחילו לגבות אותם בהרחבות במושבים, גרמו ליועץ המשפטי לממשלה, אליקים רובינשטיין, להוציא חוות דעת חריפה האוסרת לגבות אותם.

לשאלתו של עו"ד טיקטין מה פשר התשלום, נאמר לו, כי יש מי שחלם את החלום ויש מי שהצטרף אליו, ולכן עליו לקנותו. מיותר לציין, כי מדובר בקרקעות מדינה ובאגודה המשמשת כמלכ"ר. טיקטין: "בישוב קיים, נניח בן 10 שנים, אולי קיימת איזו שהיא לגיטימציה מוסרית לבקש תשלום עבור "המוניטין", למרות שיש לי ספק גדול מאוד לגבי הלגיטימציה המשפטית. על אחת כמה וכמה, כשמדובר בישוב על הנייר ללא מוניטין, בדיוק כמו שהיה בשמשית. בשורה תחתונה, הנכסים בישוב הופכים לנכסים מניבים, ועל כל מכירה של נכס ישולמו דמי הצטרפות".

בעקבות פרשת שמשית הוחלט במינהל מקרקעי ישראל על תיקון להוראת ביצוע והוראת מעבר להחלטה בדבר מתן הנחות בהקצאת קרקע בישובי הצפון. על המחוזות הוטל לוודא, כי לא ייגבו כספים ע"י האגודות או כל גורם אחר מלבד הוצאות הפיתוח המאושרות.

הבתים בשמשית הם בגודל של בין 100 ל-250 מ"ר, על קרקע של 500-300 מ"ר. התושבים בחרו מבין 12 דגמים, עם אפשרויות תמרון רבות. עלויות הפיתוח נעו סביב 100 דולר למ"ר מגרש, ועלויות הבנייה הממוצעות נעו סביב 1,200 דולר למ"ר, ולכך יש להוסיף את דמי ההצטרפות ששולמו על ידי חלק מהמתיישבים.

לפני מספר שבועות נבחר טיקטין ליו"ר האגודה בבחירות שהתקיימו בישוב. טיקטין: "כיום עומדות מחלוקות בין האגודה לשפרינגר, אך לשפרינגר זכויות רבות בהקמת הישוב, ובימים אלה אנו פועלים למציאת האופן הראוי בו המחלוקות ייפתרו".

שפרינגר: "לטעמי, יזמתי ותכננתי את הפרויקט המרתק ביותר ואחד החשובים ביותר שהוקמו בשנים האחרונות בישראל. רק קנאה אישית, צרות עין וחוסר פירגון להצלחה יכולים להביא להעלאת טענות באשר לחוקיותו או למוסריותו של הפרויקט".