ועדת רבינוביץ' - עידוד "יועצי הנדל"ן"

בעקבות המלצות הוועדה לעידוד ענף הנדל"ן, שוקדים עתה על כתיבת הצעת חוק. אינני משוכנע אם יש ביישום ההמלצות, כפי שמופיע בתזכיר הצעת החוק, כדי לעודד את הענף - אבל אין ספק שכאשר יאושר החוק, תהיה עדנה לשוק יועצי הנדל"ן. במאמר זה אתייחס למספר נקודות בעייתיות שעולות מההצעה, כדלקמן:

1. הפחתת השבח: בהמלצתה קבעה הוועדה, כי שיעור מס השבח יפחת ל-25%, וכי "הוועדה ממליצה להחיל את השיעור המופחת רק על השבח שייצבר החל מהיום הקובע". אלא, שבפיסקה הבאה סתרה הוועדה את החלטתה וקבעה, כי אופן חלוקת השבח בין שתי התקופות תחושב יחסית לפי תקופת האחזקה עד היום הקובע (7.11.2001) לעומת התקופה שמהיום הקובע ועד למימוש הנכס. ההסבר לסטייה זו נתלה בעקרון הפשטות והיעילות. אולם, בפשטות זו טמון זרע של עיוות. עוות שעימו אי צדק, אי שוויון והפסד, לעתים לקופת המדינה ולעתים ליזם.

לדוגמא, מי שרכש משרדים שנתיים לפני המועד הקובע ב-3,000 דולר למ"ר, ובהנחה ששווים נכון למועד הקובע לא השתנה, הרי שבמידה ושנתיים לאחר המועד הקובע יאמיר שוויים ל-3,500 דולר למ"ר - יאלץ לשלם מס שבח כדלקמן: 50% מהשבח ייוחסו למועד שלפני התאריך הקובע, ועליהם ישולמו 50% מס, ולגבי 50% מהשבח ישולמו 25% מס, ובאופן זה יהא מס השבח הכולל 37.5%. במקרה זה מקבל בעל הקרקע קנס על תקופת האחזקה במקרקעין בשנות השפל.

הקנס, אגב, יורד עם השנים. לכאורה (יש לבדוק השלכות מס רכישה ומכירה) כדאי לבעל המשרד למכור את המשרד לשכנו, ולרכוש משכנו את משרדו. במקרה זה לא ישלמו מס שבח במכירה (אין שבח) ועל כל השבח הנצבר מעתה ואילך ישולמו 20% בלבד (25% בניכוי התמריץ המיוחד לעסקאות במהלך שנת 2002).

פתרון נכון לסוגיה זו הוצעה ע"י ועדת בן-בסט, אשר קבעה בין החלופות לקביעת המס חלופה לפיה יחושב המס על בסיס "חישוב השבח הריאלי שנצבר מיום כניסת החוק לתוקף, כאשר הבסיס לחישוב יהיה שווי הנכס לאותו מועד". הפתרון המוצע על ידי הוועדה בשם הפשטות, גורם לעיוותים, שעוד יהיה צורך לתקן.

2. שיעור מס מופחת לגבי נכסים שנרכשו ב-2003 וב-2004: הוועדה המליצה, כי מי שירכוש נכס בשנים 2003 ו-2004, יזכה בשיעור מס מופחת בעת מכירתו. בד בבד ממליצה הוועדה להעלות שיעורי המס המוגבלים החלים על נכסים שנרכשו לפני 1961 (שיעורי מס היסטוריים), וזאת משום ששיעורים אלו מעודדים את בעלי הנכס להמשיך ולהחזיק בו, על מנת לשמר את היתרון היחסי.

יחד עם ביטול היתרון לגבי נכסים ותיקים, ובאותה משיכת קולמוס, ממליצה הוועדה על יצירת נכסים כאלו מחדש: הרי הנכסים שיירכשו בשנים אלו יהיו נכסים שלא כדאי יהיה למכרם. יתרון אחד בולט נשקף מהמלצה זו, והוא העובדה שהחלטה זו תהווה בסיס להמלצות הוועדות שתוקמנה בשנת 2020, וכן הלאה.

3. גם עיסקה חוקית יכולה להיחשב כבלתי חוקית: שנינו כבר, בשורה של פסקי דין, שראוי לבצע עיסקאות באופן שבו הן תחויבנה במינימום מס, ובלבד שהעיסקה תהא חוקית. זהו תפקידם של היועצים, וזו דרך ניהול העסקים הנכונה. תחכום יתר מרגיז את הנציבות ואת הפקידות, ומפעם לפעם נדונים הדברים בבית המשפט, האומר את דברו באופן די עקבי ומאשר תכנוני מס, ככל שהם חוקיים.

והנה, בהצעת החוק מצאו פקידי האוצר הזדמנות לסתום הגולל ולקבוע, כי "הימנעות ממס או הפחתת מס, ניתן לראותם כבלתי נאותות, אפילו אם אינן נוגדות את החוק". מעבר לעובדה שלדעתי יש בהכרזה מעין זו סתירה לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, הרי שאם יש בניסוח מעין זה תמריץ לשוק הנדל"ן - הרי שהוא מתייחס לשווקי נדל"ן באנגליה, פולין, צ'כיה, הונגריה וארה"ב, ולבטח לא בישראל.

ראוי שחוק שמטרתו לעודד את שוק הנדל"ן, יתרום לשקיפות מלאה ולהפחתת אי הוודאות, המהווה אחד מגורמי הנגף של הענף.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.