בשוק מוצעים למכירה די הרבה נכסים מניבים, בגדלים שונים, בהם הבעלים מוכנים
להישאר כשוכרים לפי 10% לשנה. מצב השוק הממותן פוגע בעסקאות וקיים קושי למצוא
משקיעים. המאפיין את הנכסים האלה הוא בד"כ טיב השוכר, המוגדר בענף "טריפל A",
דהיינו, שוכר מהמעלה הראשונה ובדוגמאות ספציפיות: בל"ל, שק"ם, המשביר לצרכן.
אם בעבר גופים פיננסים רכשו נכסים גם לפי תשואה ברוטו של 8% שנתי, כיום השוכר
מעולה ושכר הדירה המוצע עלה ל-10%. אם מחזיקים את שכ"ד קבוע אזי שווי הנכס
ירד, אם מחזיקים את השווי קבוע אזי שכ"ד עלה.
אנו גם יודעים, כי הריבית ירדה לאחרונה באופן משמעותי, דהיינו, קיימת אפשרות
ללוות כסף ב-3.5% ולרכוש נכס שיניב 10%. למרות זאת, יש קושי לסגור עסקאות.
תופעה אחרת, מחידושי הזמן האחרון, בה נתקלים בשוק הקרקעות לבנייה, היא דרישת
הבעלים לעסקת מזומן המתנגשת עם יכולת הקבלנים לבצע קומבינציה בלבד. כאן ניתן
לאתר כמה הסברים טובים לתוצאה של היעדר עסקה, אבל במקרה של נכסים מניבים ההסבר
אינו תחת היד. אני חוזר, משקיעים היכולים, ללא קושי, ללוות ב-3.5% - לא קונים
זרם תשלומים מובטח של 10%.
למי שלמד פעם מימון נוצרת שאלה, שהרי הנתונים האלה, על פניהם, אטרקטיביים יותר
מכל שהיה בעבר. בעבר הכסף עלה יותר, זרם התקבולים משכ"ד היה נמוך יותר ומובטח
באותה מידה.
היות שהתופעה אינה נקודתית ולא ניתן לשייכה לנכס ספציפי, שייתכן וטמונים בו
סיכונים, הרי שהיא ענפית, אלא שלא ברור כלל מה השתנה בסיכון הענפי שלא קוזז
בירידת הריבית?
הסבר אפשרי הוא שמשקיעים צופים, כי תוחלת התקבולים משכר דירה תקטן ולכן מעלים
את אחוז ההיוון (הכוונה היא לאומדן שכר הדירה הצפוי ללא שקלול ההסתברות לקבל
אותו לאורך זמן, פעולה שהיתה מקטינה את התוצאה ובמקום זאת לפעול מתחת לקו ולהעלות
את אחוז ההיוון הסיסטמתי "כפרמיית סיכון"). ראשית, גם אם ניתן לאתר תופעה כזו
בשוק, הנעשית מטעמי נוחות, מתודולוגית זה היה גורר כישלון בקורס למימון (הכוונה
לאוניברסיטת ת"א, לא בלטביה) שהרי לא מתקנים במכנה טעות של המונה.
שנית, הרי המקרים הנידונים הם דווקא אלה, בהם שכר הדירה קבוע ומובטח, בהיקף
10% מההשקעה, דהיינו, לפחות לטווח הבינוני התוחלת לא קטנה. הסבר אחר נעוץ בציפיות
לגבי התקופה שמעבר לטווח הבינוני, הפועלות כיום באופן המונע עסקאות. אלא שבאיזורנו
מקובל להתייחס אל הטווח שמעבר לבינוני כאילו היה "פעמיים הנצח", כך שהסבירות
שדווקא התקופה ההיא מייצגת את המשתנה המסביר, נראית קלושה.
בעיתונות הכלכלית השאלה הרווחת היא: האם המשבר יסתיים באמצע 2002 או בתחילת
2003 - לא ממש רלוונטי לנכסים אלה. הריבית נמוכה, שכ"ד גבוה, השוכר מעולה...
והתוצאה: אין קונים.
הכותב הוא שמאי מקרקעין, חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
