אחד מהמקרים המרתקים והמסובכים בדיני תיווך, הוא שיתוף פעולה בין שני מתווכים
להשלמת העסקה או כשפעולת שני מתווכים משלימה עסקה, גם אם אין קשר בין שניהם.
במקרה זה מתעוררת השאלה, האם שניהם זכאים לדמי תיווך? ואם כן, באילו חלקים?
מקרים כאלה נפוצים יותר ויותר בתקופה זו, בה שוק הנדל"ן אינו פורח במיוחד,
ומי שמצוי בתחום יודע על הקשיים במציאת עסקה הולמת והעיקר בהשלמת העסקה. דא
עקא, כי גם חוק המתווכים מ-1997, לא הצליח לתת מענה למצב זה, חרף העובדה שהחוק
האמור מחייב, כי דמי התיווך ישולמו בתנאי שבין היתר, יש הסכם תיווך בכתב בין
לקוח לבין מתווך, עדין במציאות יש מצבים בהם הלקוח חותם לשניים או יותר מתווכים
על הסכם תיווך כשלכל אחד מהם חלק בעסקה. לדוגמא: המתווך הראשון הראה את הנכס
אך המתווך השני ניהל וקידם את המשא ומתן, כשהמתווך השלישי הצליח להשלים את
העיסקה.
כשיש תיאום בין המתווכים, ושכר הטרחה מוסכם ביניהם, לא תתעורר בעיה. אולם,
הבעיה מתעוררת (וכך קורה ברוב המקרים) כשמתווך אחד לא יודע על פעולת המתווך
השני או שעושה פעולתו ללא קשר לראשון, וכל אחד טוען להצלחת העסקה בזכותו.
מקרה מעין זה נידון לאחרונה בבית המשפט העליון ע.א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ'
מרבדי אביב מפעלי בנייה בע"מ שנידון בפני הרכב הנשיא אהרון ברק והשופטים דליה
דורנר ואליעזר ריבלין. אמנם המקרה הנדון הוא בגין פעולת תיווך שלפני חוק המתווכים,
אך לתוצאות פסק הדין השפעה גם לעניין חוק זה. סיפור המקרה: בעלי מגרש פנה לעו"ד
עדי סודאי, כדי שימצא עבורו משקיע שינהל את המגרש. סודאי פנה למערערת, מתווכת
במקצועה, כדי למצוא משקיע הולם. המערערת שלחה בפקס למנהל המשיבה, מרבדי אביב,
פרטים כוללניים על המגרש, כגון היותו במרכז ירושלים והיותו מגרש "חפור" ואשר
ניתן לגביו היתר בנייה.
בעקבות הפקס החלה המשיבה לגלות עניין בפרויקט, והמערערת טענה, כי בשיחת טלפון
עם מנהל המשיבה, מסרה פרטים מדויקים יותר ואף הפנתה את המשיבה לעו"ד עדי סודאי
שהביא למתווכת את המגרש. מסיבות שאינן רלוונטיות לנושא שלנו, העסקה לא הצליחה
והמשיבה הודיעה למערערת כי היא "יורדת" מהעסקה.
והנה לפתע, לאחר מספר חודשים, נקשרה העסקה בין המשיבה לבין בעלי המגרש. המערערת
תבעה, באמצעות עו"ד י. פודים, דמי תיווך בגובה 2% מהמשיבה. המשיבה מצידה טענה,
כי עורך דינה (עו"ד בירן) טיפל בעניין העביר מידע אודות המגרש, והוא זה שהשלים
את העסקה, ללא קשר לסיבוב הראשון של המו"מ.
בית המשפט המחוזי קבע, כי עורך הדין של החברה שיצג את הקבלן ואת הבעלים, נהנה
מאמינות, והוא "שיזם את הקשר בין הצדדים, ושימש כדמות מרכזית" במשא ומתן שהתנהל
בין הצדדים ושימש כגורם יעיל שהוביל להתקשרות בעסקה". המערערת טענה, כי די
במידע שהעבירה למשיבה בכדי שתהפוך אותה "לגורם יעיל". בית המשפט העליון קבע,
כי עצם העובדה שעם קבלת הפקס, המשיבה החלה לגלות עניין בפרויקט וביקשה פרטים,
משמעה כי הסכימה לפעולת התיווך של המערערת.
בית המשפט העליון הסיק מהעובדות שבפניו, כי עורך הדין של המשיבה אמנם היה גורם
יעיל, אך לא היה גורם יעיל "יחיד" בכל הפרשה ומימוש העסקה. העליון קבע, כי
סמיכות הזמנים שבין פניית המתווכת למשיבה לבין השלמת העסקה (כשישה חודשים)
וההתעניינות הגוברת של המשיבה מעידים, כי "החייאת העיסקה" אחרי מספר חודשים
לא נוצרה יש מאין ועל כן המתווכת זכאית למחצית דמי התיווך, באשר המחצית השנייה
שייכת לקבלן שבפועל השלים את העסקה. למעשה, בכך הלך בית המשפט העליון בתלם
של פסק הדין הידוע (מוסקוביץ' ע.א 2144/91), בו השופט שמגר הניח את התשתית
לאפשרות של פעולת תיווך המבוצעת ע"י שני מתווכים.
בעניין זה מן הראוי להזכיר, כי לסמיכות הזמנים יש משמעות גדולה ביותר. ככל
שעובר הזמן מאז סיום הקשר הראשון בין המתווך ובין החייאת העסקה מחדש, כך נוטים
להסיק, כי החייאת העסקה היתה ללא קשר לפעולה הראשונה אלא אם כן הלקוח ביוזמתו
ואפילו לאחר תקופה ארוכה פונה לצד השני וזאת אמנם על סמך המידע שקיבל פעם.
מתעוררת השאלה, מה קורה כשהלקוח מתייאש ממתווך ראשון ולאחר זמן קצר מתווך אחר
ללא קשר לראשון מביא את הנכס מיוזמתו ומצליח להשלים את העסקה? האם המתווך הראשון
יהיה זכאי לדמי תיווך? האם הלקוח חייב היה לידע את המתווך הראשון? שאלות אלה
קשות למענה, ומאוד תלויות בנסיבות העניין, וזאת כל עוד חוק המתווכים לא נתן
מענה הולם למצב זה.
הכותב הוא גם אדריכל, וכן מתמחה בדיני קניין ומקרקעין, דיני תכנון ובנייה ומינהל
מקרקעי ישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
