בנייה צמודת קרקע: מוקש ושמו דמי היתר

בחכירת קרקע לבנייה נמוכה נוצר מצב, בו עלותה של יחידה מוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל גבוהה ביחס לעלות קרקע בבעלות פרטית. קיימים מספר הבדלים בין מרכיב עלות הקרקע כפרטית לעומת קרקע מוחכרת ממינהל מקרקעי ישראל. אנו נתרכז במאמר זה רק במרכיב דמי ההיתר. דמי היתר מתפלגים לשלושה: * דמי היתר לתוספת בנייה - תוספת שטח בנייה למבנה קיים, התואם את מטרת חכירתו המקורית. זכויות הבנייה על פי החוזה המקורי מוגבל בדרך כלל ל-160 מ"ר ליחידה. בגין כל מ"ר נוסף, מחויב החוכר בתשלום דמי היתר (גם אם הקרקע מהוונת). * דמי היתר בגין פיצול מגרש - באם המגרש מפוצל ל-2 יח"ד או יותר מאשר מצוין בחוזה החכירה המקורי, יחויב החוכר בדמי היתר לפיצול המגרש בשיעור 51% משווי המגרש החדש, במרכז הארץ.

* דמי היתר בגין שינוי ייעוד וניצול - אותו שיעור ישולם גם במצב בו השימוש למגרש שונה לייעוד שאינו נכלל בחוזה החכירה המקורי, בגין תוספת השווי הנובעת משינוי הייעוד (כמובן, בהתאם לשיעור דמי החכירה הראשוניים של החוכר).

ראוי להבהיר, כי בכל סוגי דמי ההיתר ניתן לקזז מחצית מהיטל ההשבחה או דמי ההיתר, לפי הנמוך מביניהם. לדוגמא:

חוכר א' העביר את זכויות החכירה על מגרש של דונם אחד לחוכר ב'. על פי תוכנית בניין עיר, על החלקה מותר לבנות 2 יחידות דיור, כל אחת על 500 מ"ר קרקע. חוכר ב' סבר, כי הוא יכול להתחיל לבנות מיידית 2 יחידות דיור, כיוון שתוכנית בניין עיר מאפשרת בנייה כאמור. אולם, כאשר הוא נדרש לקבל את אישור המינהל לתוכנית, הובהר לו, כי בגין פיצול המגרש עליו לשלם דמי היתר בגובה של עשרות אלפי דולרים.

התוצאה: החוכר שילם מחיר מלא על הקרקע לחוכר א' לפי תוכנית בניין עיר המתירה לבנות 2 יחידות דיור, ועוד תוספת של דמי היתר בגין הקניית הזכות מצד המינהל (בעל הקרקע) לבנות את אותה יחידה נוספת.

אם כן, מהן הסיבות האפשריות לתוצאה זו ולעליית מחירי קרקעות לצמודי קרקע באיזור המרכז? החוכר המוכר את זכויותיו אינו ער (במקרה הנאיבי) לעלויות הנוספות הכרוכות בהבאת הקרקע לזמינות בנייה, כגון: דמי היתר ודמי היוון (ודמי הסכמה, במידה והקרקע אינה מהוונת).

מחסור גדול בהיצע של מגרשים לצמודי קרקע באיזורי הביקוש, מביא לתוצאות חריגות, הן בתוצאות מכרזי מינהל מקרקעי ישראל, והן ברכישת זכויות חכירה מחוכר (בתים יד שנייה).

חוסר הבנה של המציעים בנבכי החלטות המינהל והעלויות האמיתיות של המגרש כזמין לבנייה, וחוסר יכולת לקבל מידע מופשט וברור בזמן סביר מהבעלים (מינהל מקרקעי ישראל).

בעבר היתה מעין מוסכמה לא כתובה, כי המינהל גובה דמי היתר נמוכים מהשווי הריאלי של הנכס - ולא היא. לחוכר אין את הכלים להתמודד עם החלטות ותקנות המינהל, ובוודאי אין לו היכולת לקבל את מלוא האינפורמציה בזמן אמת לגבי הנכס אותו הוא חוכר או מבקש לחכור.

הכותב הוא חבר לשכת שמאי המקרקעין.