נסח רישום: כבדהו וחשדהו

יש לוודא, כי קבלת אישור הוועדה המקומית לתשריט הבית המשותף לא יהיה בבחינת "לשפוך את המים עם התינוק"

חוק המקרקעין וההיגיון מחייבים רוכש זכויות במקרקעין להסתמך על הרישום המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). סביר שברובם הגדול של המקרים הרישום בטאבו מדויק, וניתן על בסיסו לקבל אינדיקציה טובה על פרופיל הממכר. יחד עם זאת, קיימים מקרים שבהם הסתמכות על הרישום לבדו יכולה להוליך שולל. להלן דוגמא שתמחיש את הבעייתיות בהליך רישום בית משותף על השלכותיו השמאיות כלכליות:

נניח, כי דירת מגורים מוגדרת בפנקס בתים משותפים כתת חלקה 2 בקומת קרקע בבית משותף. שטח הדירה הרשום ושטח הרצפות בפועל הוא 80 מ"ר. תשריט בית משותף תואם את שטח והיקף הדירה בפועל. בתת חלקה 2 נערכה עסקת מכר, שבה רוכש הזכויות שילם "מחיר שוק" בהתאם לדירה דומה בשטח רצפות של 80 מ"ר.

לכאורה, הקונה הסתמך מבחינה זו על הרישום ושילם מחיר שוק. בפועל קיימים מצבים, שבדיקתו החסרה עלולה לגרום לפגיעה בזכויותיו. מודעות להליך רישום בית משותף יכולה למנוע פגיעה כדלקמן:

במקומות שונים קיימים בניינים הכוללים מס' דירות/יחידות שנרשמו בעבר כ"בית משותף". בניינים אלה נבנו בחלקות שרשומות בפנקס הזכויות, כאשר היחידות שבבניין נרשמו בשלב ראשון במושעא (שיתוף במקרקעין) על שם מס' בעלים. לימים מבקשים הבעלים להסדיר את זכויותיהם במקרקעין, תוך ייחוד הדירות על-ידי רישום "בית משותף". לצורך כך נערך תשריט בליווי תצהיר המעיד, כי התשריט "משקף נאמנה את הבית ודירותיו כפי שהוא בנוי וקיים היום", ופרמטרים נוספים כגון: אי הכללת גזוזטראות, קירות חוץ וכו'.

במספר מקרים שהובאו לטיפולי נוצר מצב, שבו בבניין הרשום כ"בית משותף" צורפו חלקי שרות ו/או חללים ו/או שטחים שלא בהיתר, לתוך שטח תת החלקות המשמשות לשימושים עיקריים. עורך תשריט הבית המשותף ערך כנדרש "צילום מצב" של הדירות והשטחים הבנויים בבניין, נכון ליום הרישום.

על רקע הליך זה, בהחלט ייתכן מצב שבו רוכש אותה הדירה יגלה להפתעתו, כי חלק מדירתו מוגדר בהיתר למגורים, ויתרתה מהווה חדר אשפה/הסקה/חלל וכו'. במידה שהקונה שלעיל יבקש למכור את דירתו, תוך שהוא עומד בחובת "גילוי נאות", סביר כי המחיר שיקבל יגלם הפחתה בגין מאפייני השטחים בדירה.

היקף הפגיעה הוא נגזרת של העלויות שיידרשו להכשרת הקיים (אם בכלל), עלויות כגון: תכנון ורישוי (יתכן שתב"ע נקודתית), היטל השבחה בגין תוכנית או שימוש חורג מהיתר/תב"ע, רכישת הזכויות משאר הבעלים ברכוש המשותף ועוד.

עלויות אלו, כשהן עומדות בפני קונה פוטנציאלי של תת החלקה במצבה, בצרוף פרמיה כלשהי בגין אי הוודאות שקיימת, ייתכן שיביאו לפגיעה במחיר המקסימלי שישולם בגין הזכויות בדירה.

בטווח הקצר - בבניינים שנרשמו כבית משותף לפני שנים רבות, הרישום בנסח הוא תנאי הכרחי, אבל לא תנאי מספק. ראוי, כי גורמים מקצועיים העורכים תשריט בית משותף לרישום בטאבו יצליבו בין הבנייה בפועל לבין הבנייה המאושרת בהיתר ובתב"ע.

בכל מקרה, מומלץ טרם רכישת זכויות במקרקעין (בבית משותף ובכלל) להיעזר בחוו"ד מומחה, שחלק מבדיקתו השגרתית היא הצלבת נתוני קניין עם היבטי תכנון ובנייה, לרבות היתר בנייה ותב"ע.

בטווח הארוך - יש לחייב בתקנות המקרקעין ו/או בדרך אחרת לקבל את אישור הוועדה המקומית לתשריט הבית המשותף, ולא לאפשר "הגשת תשריט אחר".

מאחר שרישום "בית משותף" הוא הליך חיוני, שנתקל כבר כעת בקשיים בירוקרטיים ואחרים, יש לוודא כי קבלת אישור הוועדה המקומית לתשריט הבית המשותף לא יהיה בבחינת "לשפוך את המים עם התינוק".

הכותב חבר בלשכת שמאי מקרקעין בישראל.

צרו איתנו קשר *5988