תוכניות איחוד וחלוקה (רפרצלציות) הפכו לחביבות הקהל ברשויות המקומיות, היות
שהן מאפשרות ייעוד של קרקע פרטית לשימושים ציבוריים - ללא פיצויים וללא מגבלה
של 40%. החוק מחייב הכנת לוח איזון, הקובע מי מבעלי הקרקעות בתוכנית ישלם או
יקבל תשלומי איזון. תשלומים אלו מפצים בכסף את בעלי הקרקע שקיבלו קרקעות פחותות
ערך ביחס לחלקם היחסי.
הרגישות הרבה לקביעת אותו חלק יחסי הובילה את שמאי המקרקעין לנורמה של שחזור
הפקעות ללא תמורה מהעבר, במטרה לפצות את מי שסבלו עד כה יותר מהאחרים. בעבר
היה הגיון מסוים בנורמה זו, כל עוד הפקעה היתה הדרך היחידה להפוך קרקע פרטית
לקרקע ציבורית ללא הסכמת הבעלים וללא פיצויים. כך ידעו כולם, כי בסופו של יום
יופקעו מלוא 40% המותרים להפקעה ללא תמורה, ולכן היחס ברוטו/נטו הנוכחי ייגזר
תמיד משיעור ההפקעה בעבר. ואולם, מצב זה שונה מזה עשרות שנים, עת שהחוק התיר
לבצע תוכניות איחוד וחלוקה גם ללא הסכמת בעלים, בהן שיעור ההפקעה ללא תמורה
אינו מוגבל במפורש ל-40%. בחוק עצמו לא מופיעה כל דרישה לשחזור הפקעות ברפרצלציה.
בספרות המקצועית מופיע צידוק נוסף לשחזורים: הפקעה אינטנסיבית יותר מלמדת על
תכנון סביבתי משופר, והשוק מתגמל על כך.
אפריך זאת בנקל: לא רק ששאר החלקות בתוכנית ייהנו לרוב באותה המידה מפירות
ההפקעה, ובכך יאבד היתרון של החלקה שסבלה מהפקעה, אלא שבאיחוד וחלוקה, כאמור,
ייתכן מצב בו הושג תכנון סביבתי מלא ללא כל הפקעה למניין השחזור.
זאת ועוד. אין דין הפקעה לצורך הרחבת כביש ראשי, המשרת שכונות אחרות והמהווה
מטרד של בטיחות, רעש וזיהום אוויר - כדין הפקעה לדרך גישה ראשונית לחלקה חקלאית,
המקפיצה את שווייה הספקולטיבי.
הפקעות גם לא תמיד מפחיתות משמעותית מהשווי. בערים דוגמת רמת גן, חלק מהתוכניות
משאירות את אחוזי הבנייה ו/או קווי הבנייה לפי שטח החלקה ברוטו.
השמאי גדעון גולדשטיין טוען במאמרו "ספקולציה על כביש", כי עצם הציפייה לשחזור
הפקעות מפחיתה ואף מונעת פגיעה בשווי ספקולטיבי לאחר הפקעה. לדבריו, "כרטיס
הכניסה" לרפרצלציה נשאר כשהיה. מסקנה כה לא הגיונית הנובעת מנימוקים כה הגיוניים,
מלמדת על "רעש" במערכת.
השמאים יובל דנוס ואסתר כהן, במאמרם "חלוקה חדשה" בספר "שמאות מקרקעין בישראל",
אותו ערך ירמיהו אלוני, תומכים בשיטת השחזורים. אולם, הם מציינים, כי "הדעה
המקובלת היא, שהשוק מגיב על שיעורי הפרשות שונים בהתאם. אם השוק בפועל אינו
משוכלל דיו, ראוי שהשמאים, כאנשי מקצוע, יהיו ערים לכך, ויבטאו את השכלול הזה
בהערכתם".
לדבריהם, "בעניין זה מתעוררת לכאורה אי התאמה בין גישת השוק המשוכלל לבין רוח
הפסיקות", והם מפנים בעיקר להלכת חממי. בהלכת חממי (ע.א 474/83) קבע בית המשפט
העליון מסלול פיצויים דו שלבי על הפקעות:
שלב א': 100% פיצויים בגין ירידת הערך שגרם ייעוד הקרקע להפקעה.
שלב ב': עד 40% הפקעה ללא תמורה.
הלכת חממי יצרה שונות גדולה בשיעור ההפקעה האפקטיבי: השטח המותר להפקעה ללא
תמורה נותר 40%, אך בפועל ישולמו עבורם פיצויים חלקיים, ולא אחידים באותו שלב
א'.
עד לאחרונה היו מקדמי שווי מוסכמים בין השמאים לקרקע בייעוד להפקעה: קרקע לדרך
- 10% משווי קרקע קרובה לבנייה (ראו ה.פ 70/ 5270 ברכה גוגול נ' עיריית חולון,
ביהמ"ש המחוזי בת"א); קרקע לשטחי ציבור פתוחים (שצ"פ) - 40%-10%; קרקע למבני
ציבור (שב"צ) - 80%-60%.
מכאן, שטווח שיעורי ההפקעה האפקטיביים, לאחר הלכת חממי, הם כדלקמן: 4% לייעוד
לדרכים, 16%-4% לשצ"פ, ו-32%-24% לשב"צ. בפסק דין פרלמן במחוזי בת"א, (ת.א
165/97), התקבלה חוות דעתו של השמאי ירמיהו אלוני, כי שווי קרקע המיועדת להפקעה
לדרך הוא אפס (וכך גם שיעור ההפקעה האפקטיבי).
בערר הר/5295/00, בעניין תוכנית הבאסה בהרצליה, הוצגה חוות דעת של השמאית מרגלית
מור, ולפיה גם שווי שצ"פ הינו אפס. היא הסתמכה על פס"ד פרלמן. הוועדה המקומית
הגישה חוות דעת נגדית של השמאי דנוס, אשר טען לשווי שצ"פ של 40%-10%, והערר
טרם הוכרע.
בפסק דין פרסיק, בג"ץ 1947/97, כמו גם בסעיפים 195-6 לחוק התכנון והבנייה,
קיימת אפשרות להחזרת קרקע שהופקעה לבעליה, לכשישונה ייעודה. פסק דין הולצמן
בכור (ע.א 6417/97) קובע פיצויים של 100% על הפקעה בשלמות, ופותח דלת לפיצויים
רטרואקטיביים (ראו במאמרי 'הלכת הולצמן במבחן הסלאמי'). מכאן, שמסלול ההפקעה
אינו בהכרח כלפי מעלה.
בפסק דין צאיג (ע.א 7075/93) שינה ביהמ"ש העליון את שיטת השחזור, מחישוב יחסי
לחישוב מצטבר. בכך הקשה עוד יותר את חישוב ההפקעה האפקטיבית בעתיד. בפסק דין
זה גם נקבע בעקיפין, כי הפקעות ברפרצלציה לא ייספרו למניין 40% (פס"ד מסיקה,
אשר קבע מגבלה של 40% להפקעה ללא תמורה ברפרצלציה, בוטל לאחרונה בבית המשפט
העליון, לבקשת הצדדים).
כל הסקירה שהוצגה כאן לא באה אלא ללמד, כי לא נותר כל קשר בין הפקעות העבר
לבין רמת הפיתוח והיחס נטו/ברוטו כיום. האם במציאות המתחדשת הזו, יכולה עדיין
שיטת שחזור ההפקעות לתרום לתוצאות נכונות וצודקות יותר, המצדיקות את הטרחה
הרבה?
הכותב הוא חבר בלשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
