מה צריך לעשות אחרי בג"ץ הקרקעות? הצעת גלובס להסדר היוון כולל

משה ליכטמן, עורך הנדל"ן של "גלובס", מציע הסדר היוון כולל בתחום המגורים: במושבים, בקיבוצים, בדיור הציבורי ובדירות מינהל בעיר

החלטת בג"ץ לביטול הפיצוי לחקלאים בהפשרת קרקע חקלאית, מדגישה את הצורך להגיע להסכמה חברתית, שתותיר עימה תחושה מינימלית של צדק אצל כל סוגי החוכרים.

לפניך הצעה להסדר כולל בתחום המגורים, לחברי המושבים, לשוכרים בדיור הציבורי, לחברי הקיבוצים ולחוכרים עירוניים באדמות מינהל בדירות ובתים שלא הוונו. הרעיון הוא לקיים מבצע היוון אטרקטיבי במיוחד, בתנאים שווים לכולם, ככל האפשר לאור הנסיבות השונות.

מבחינת אוכלוסייה, אלה הנתונים: במושבים - כ-32 אלף בתי אב; בדיור הציבורי - כ-100 אלף בתי אב; בקיבוצים - כ-35 אלף בתי אב; חוכרים עירוניים בדירות ובתים צמודי קרקע שלא הוונו על קרקע מינהל - 188 אלף משפחות.

בסך הכל, ההצעה מתייחסת באופן ישיר ל-350 אלף בתי אב. לא יהיה מופרז להניח, שהיא מתייחסת לאוכלוסייה של לפחות מיליון אזרחים.

מסגרת ההצעה היא לביצוע תהליך לטווח של שנים אחדות, להעברת נכסי המגורים לידי המחזיקים - חוכרי מינהל בעיר ובכפר ושוכרים בדיור הציבורי - בדרך של היוון בתנאים משופרים, כלומר: תהליך של רכישת זכויות שיסתיים בבעלות מלאה, או לפחות בחוזה חכירה ישיר ל-196 שנים.

ברוח פסק הדין, זה אולי הזמן להתמודד עם שינוי חוק יסוד מקרקעי ישראל, שאינו מאפשר בעלות אמיתית בקרקעות מינהל. הרי ממילא הכוונה שביסוד החוק, שהיא אפליית לא יהודים, מתמוטטת לנגד עינינו בבג"ץ. אבל, אם התמודדות כזו היא גורם מעכב, עדיף ללכת על חכירה ל-196 שנים.

המטרה היא ליצור מערכת כללים אחידה בכל הקשור למגורים על אדמות מינהל, שבסופה המרובע ייהפך למשולש: מערכת היחסים המרובעת - בין מהוון הנכס, מינהל מקרקעי ישראל, ועדות התכנון ורשויות המס - תהפוך למערכת יחסים משולשת, והמינהל יסתלק מהתמונה.

צריך להשמיד את עולם המונחים של "דמי חכירה ראשוניים", "דמי היתר", "דמי הסכמה" ושאר נהלים ארכאיים ומסובכים, ולהחליף אותם בעקרונות מיסוי ברורים ושווים, שלפיהם מהוון הקרקע/דירה ידבר רק עם ועדות התכנון, עם הרשות המוניציפלית (היטל השבחה) ועם שלטונות המס (מס שבח ומס רכישה).

בסוף התהליך תישאר רק נקודת מגע אחת עם המינהל: כאשר המהוון מבצע פיצול זכויות בקרקע - אם במכירת חצי מגרש בצמוד קרקע בעיר, או מכירת דונם במושב שבו הצליחו לשנות ייעוד, ואם בפרוייקט פינוי-בינוי של מהוונים בדיור הציבורי. רק במקרה כזה יש לשלם למינהל 51% מעליית הערך, כמקובל בצמודי קרקע בעיר.

בנקודה זו, תשלום בגין פיצול, אין כיום אחידות. חוכרי מינהל בצמודי קרקע מחוייבים בדמי פיצול, אבל בבנייה רוויה המינהל פוטר מדמי פיצול, מהשיקול שפיצול בבנייה רוויה "חוסך" למינהל שיווק קרקעות. אין מקום לאפליה כזו, ולכן ראוי לשקול לגבות מכולם דמי פיצול (או לפטור את כולם מדמי פיצול).

יש דרך לעשות מבצע כזה תוך שימוש בעקרונות יסוד זהים, שוויוניים ופשוטים, ככל שהדבר אפשרי בנסיבות המאוד שונות של ארבע סוגי האוכלוסיות בהן מדובר, בתקווה שאנשים יכולים למתוח קו על העבר ולא לפשפש זה בזכויותיו של זה.

הזכאות: למען פשטות ההליך, בעיקר בדיור הציבורי, צריך לבטל את כל הקריטריונים של ותק או מצב סוציאלי. יש רק קבוצה אחת שמקבלת מתנה משמעותית בביטול הקריטריונים, ואלה הם 2,000 הדיירים בעלי מעט ותק בדיור ציבורי באזור גוש דן. אם בשם פשטות הקריטריונים אלפיים אנשים עניים קיבלו מתנה בגוש דן - עדיף לשמור על פשטות הקריטריונים ולא להכנס לחישובי חישובים של ותק ומצב סוציאלי.

הנכס: הדירה או הבית, כולל את מרכיב הקרקע וזכויות הבנייה הקיימות, כאשר זכויות עתידיות כפופות לכללי הפיצול וההשבחה הנהוגים כיום בעיר. לגבי החקלאים מדובר על בית/בתי המגורים ויתרת חלקה א', כמפורט בהמשך.

שווי הנכס: שווי הנכס יחושב על פי מפת אזורי עדיפות לאומית, לפי הערכת השמאי הממשלתי (עם זכות לערעור על שומה, כמקובל). בקו העימות - 0% מהשווי; באיזור עדיפות א' - 31% מהשווי; איזור עדיפות ב' - 51% מהשווי; מרכז הארץ - 91% מהשווי.

ההיוון: לפי טבלאות המינהל, חוכר עירוני (דירה או בית צמוד קרקע), המעוניין להוון היום את הנכס, ישלם על פי מקדם של 5% ומעלה. ההצעה המובאת כאן היא למקדם היוון של 4% למשך זמן המבצע, לגבי דירתו של החוכר העירוני ושטחי המגורים בקיבוץ ובמושב.

דמי חכירה/שכירות בעתיד: מסוף המבצע ישולמו דמי שכירות/חכירה ריאליים על שטחי המגורים (במגזר החקלאי תבוצע בחוזים אבחנה והפרדה בין שטח המגורים לבין השטח החקלאי).

מיסוי: לגבי מי שיצטרף למיבצע, רכישת הזכויות לא תיחשב אירוע מס.

בעניין הזה צריך להבטיח שבקיבוצים, בהם גלגול הזכויות עד לרמת החבר היחיד עתיד להיות אירוע מסובך וארוך, תישמר הזכות לפטור ממיסוי אישי עד למועד הביצוע בפועל (אבל תחולת חוזה החכירה החדש תיחשב ממועד ההיוון הקולקטיבי על ידי הקיבוץ).

הסוכנות: הסוכנות היהודית תתבקש לעשות לעם ישראל טובה גדולה בכך, שלא תפריע לתהליך ותתחשבן רק עם הממשלה.

דיור ציבורי כדי לקדם את מגמת חוק הדיור הציבורי, הממשלה צריכה להחליט, שהסיוע בדיור מעתה והלאה יהיה רק סיוע ישיר למימון שכר דירה, למעט אחריות על שיכונם של מקרים סוציאליים ושל מי שאינם מסוגלים לדאוג לעצמם, בעיקר קשישים.

אחרי מסכת השינויים והבלבול שליוו את גלגולי חוק הדיור הציבורי, מהצעת רן כהן עד השינוי של מאיר שטרית, ההשפלות והגישה הקמצנית, כאשר החקיקה עדיין לא הושלמה, וגם לאור העובדה שרכישת הזכויות מתקדמת בקצב איטי - יש מקום לשפר את תנאי המבצע ובאמת לגרום לכך שהדיירים יקחו את הדירות לידיים.

מי שכבר הצטרף לאחד ממסלולי המימוש ושילם יותר מהמוצע כאן - יוחזר לו ההפרש (אם מישהו שילם פחות - לא יידרש להוסיף).

הטבה ספציפית שראוי לתת לדיור הציבורי: המדינה תתחייב להסכים ולהשתתף על פי חלקה היחסי בכל תוכנית הרחבה או פינוי-בינוי ביוזמה עתידית של דיירים שהיוונו את דירותיהם, אם בבניין עדיין יהיו באותו זמן דירות בבעלות המדינה.

דירות לא מהוונות בערים למעשה, מבצע ההיוון המוצלח של המינהל במגזר העירוני בשנים 94'-96', בשיעור של 3.75%, הוא שמכתיב את תנאי ההצעה הנוכחית. מתוך 176 אלף דירות בבנייה רוויה שהוצעו אז להיוון מומשו 120 אלף, ומתוך 83 אלף בתים צמודי קרקע הוונו 53 אלף בתים.

כדי לעשות מינימום צדק עם המהוונים מהעבר, כל שיפור בזכויותיהם של מהוונים לפי המבצע הנוכחי, למשל בעלות או חכירה ל-196 שנה, ייושם על כל מי שהיוון בעבר דירה או בית צמוד קרקע בעיר, והחוזים יעודכנו בהתאם לכך.

מושבים וקיבוצים אולי עצוב לחוות את סיומו של מיתוס מרכזי של הציונות, אבל צריך לקבל את המציאות: עידן החקלאות המתנהלת במשטר של נחלות, על פי העקרונות מראשית ההתיישבות, לפיהם הנחלה צריכה להיות "כדי פרנסת משפחה" ועל כן "אין מפצלים נחלה" - כל זה עבר מן העולם ואיננו רלוונטי עוד כיום.

ההתפתחות הדמוגרפית בישובים החקלאיים - החל מהשכרת דירות בקיבוצים ועד להרחבות במושבים, היוצרת שני סוגים שונים לגמרי של תושבים ושל אינטרסים - ההתפתחות הזאת מחייבת לבצע את ההפרדה בין חייו המוניציפליים של תושב בקהילה, לבין היותו של התושב גם חבר בתאגיד כלכלי-חקלאי הקרוי אגודה שיתופית. במושבים הדבר התחייב כבר מזמן, ובקיבוצים זה מתקרב בריצה.

לגבי הסקטור החקלאי יש מקום לעיגון ולחיזוק הזכויות הקנייניות בתוך "שטח המחנה", דהיינו, בתוך השטח הקהילתי-מוניציפלי. יש גם טעם, במסגרת השטח המוניציפלי, לתת לקהילות הללו כלים להתפתחות, ביוזמה עצמית.

ואולם, לגבי השטחים החקלאיים שמחוץ לשטח המחנה, אשר נמסרו לחקלאים אך ורק בתור אמצעי יצור, צריך להישאר במסגרת החוזה התלת-שנתי. בחוזה זה יש לחזק עוד יותר את הסעיף, לפיו מה שמגיע לחקלאים בשינוי יעוד של הקרקע הוא אך ורק פיצוי חקלאי, כפי שפסק בג"ץ.

בהסדר לגבי החקלאים צריכים להתקיים עקרונות היסוד האלה:

* כל חקלאי או תאגיד חקלאי, אשר אי פעם העביר או מסר ללא תמורה לקק"ל או למינהל קרקע שהיתה בבעלותו - תוחזר לו הקרקע הזאת, או קרקע חלופית, בתנאי החוזה המקורי. חובת ההוכחה על הטוען, וחובת המינהל-קק"ל לפתוח את הספרים בפני כל דורש.

* בכל חוזה חכירה ישיר עם מי שמתגורר בקיבוץ או מושב, ייכלל סעיף המונע מהחוכר להתנגד או לפעול נגד זכותו של תושב אחר להמשיך באורח חיים חקלאי.

* מי שמפסיק לעסוק בחקלאות - יחזיר את האדמה החקלאית (חלקות ב' ו-ג') למינהל, כמתחייב מהחוזה.

* מי שמצטרף למבצע חייב לחסל כל שימוש לא חוקי על אדמתו.

בעיה: המושג "שטח המחנה" של הקיבוץ והמושב איננו מופיע בשום תוכנית סטטוטורית כשטח ספציפי הנתחם בקו על מפה. המושג "הקו הכחול" (בתוכניות של המרכז לרישום משבצות) מתייחס לגבולות כל המשבצת של היישוב. דהיינו, הקו הכחול כולל שטחים שחלקם במרחק רב מגרעין המגורים וממבני הציבור של היישוב.

כדי לעשות סדר חדש בישובים החקלאיים, צריך לתחום את השטח המוניציפלי כקו ברור על המפה - אבל איך עושים זאת ואיזה שטח ייכלל בתחום הקו החדש?

בעיה נוספת: האם ניתן להגיע לקריטריונים אחידים של זכויות בכל סוגי ההתיישבות החקלאית, ומהן זכויות המגורים שיחולו במסגרת המבצע?

בגלל ההתפתחות השונה באופי המגורים במושבים ובקיבוצים, יש רק קריטריון אחד שיכול להיות נקודת מוצא: זכויות הבנייה למגורים שהוקצו לנחלה.

את הקריטריון הבסיסי צריך לגזור דווקא מזכויות המגורים המוקנות לחבר המושב בתוך חלקה א'. זהו אותו חלק של הנחלה המצוי בסמיכות המירבית לגרעין הישוב, 3-2 דונם המכונים "השטח הצהוב", שבו מצויים בתי המגורים של המשפחה.

זכויות הבנייה למגורים שניתנו לחבר מושב נובעות מתוך נקודת מוצא, שבתחום המגורים צריך לדאוג לרצף של 3 דורות על הנחלה: בית של 160 מ"ר לבעל הנחלה; עוד בית של 160 מ"ר לבן הממשיך; עוד יחידה של 55 מ"ר להורים הזקנים (דור המייסדים שעלו לקרקע), הצמודה לאחד משני הבתים האחרים. בסך הכל מדובר על 375 מ"ר למגורים בכל נחלה.

המצב במושבים מורכב. מצד אחד, יש מעט מאוד בעלי נחלות במושבים שמיצו את מלוא הזכויות הללו ל-375 מ"ר. מצד שני, יש כאלה שהסבו רפת למגורים במסגרת האישורים החריגים שניתנו בזמן המבצעים לקליטת העלייה.

מבחינת המושבניק, ההסדר מקנה זכויות בנייה אישיות עכשוויות להשלמת ה-375 מ"ר מגורים בשטח הצהוב שבתוך חלקה א'. יתרת חלקה א', אמנם ביעוד חקלאי, תיכלל גם היא בחוזה ל-196 שנים.

זהו פוטנציאל נכבד. ברמה האישית, אפשר לפצל את הבתים בשטח הצהוב (ויש בכך גם תיקון של זכות ההורשה, על חשבון ביטול המיתוס ש"אין מפצלים נחלה"). אפשר לבנות עוד בתים על השטח הצהוב בהליכי פיצול בדיוק כמו בעיר - 51% מעליית הערך ישולמו למינהל והשאר על פי כללי המיסוי המקובלים. ויש גם את הפוטנציאל ביתרת חלקה א', במקרה של שינוי יעוד, על פי אותם כללי פיצול.

לאור הבג"ץ, זו פשרה נדיבה עם החקלאים, שכנגדה עליהם לזנוח את החלומות על מגדלי מגורים מחוץ לשטח המחנה - בשטחים שהם הנוף הפתוח של עם ישראל.

עלולה להיווצר בעיה: בגלל שינויים בהקצאות קרקע בתוך המושב במשך השנים, יש כאלה עם חלקות א' קטנות יותר. כדי למנוע מלחמות עולם ושנאות חדשות, שדינן להרוס כל יוזמה חיובית בעתיד, שווה לעם ישראל להשלים לכל בעל נחלה את חלקה א' לגודל הסטנדרטי במושב.

את דין המושבים יש להחיל גם על הקיבוצים. אבל, מכיוון שבקיבוצים, כאמור, אין משפחה ספציפית על נחלה ספציפית, אין ברירה אלא לעסוק במונחים של סה"כ שטח המגורים בקיבוץ. הנוסחה פשוטה: אם אין חריגות בולטות בין תקן הנחלות לבין מספר החברים, הקיבוץ זכאי להוון בהסדר המוצע כאן שטח מגורים, המהווה מכפלה של 375 מ"ר בתקן הנחלות הבסיסי.

בנוסחה זו עלולים לצוץ עיוותים. יתכן שקיבוץ עתיר-חברים כמו יגור כבר עבר את השטח המוגדר במכפלה זו. הפתרון: במקרים מסוג זה השטח להיוון יהיה שטח המגורים הקיים בפועל בקיבוץ.

הרחבות בקיבוצים ובמושבים מכיוון שבסקטור המושבי רוב הסוסים כבר ברחו מהאורווה, כלומר, הרבה כבר ביצעו וכמעט כולם מצויים בצנרת שבין אישור ועדת הפרוגרמות במשרד החקלאות ועד להיתר בנייה, נוצרה למעשה אפליה בין ישובים. ההצעה היא, להתיר לכל מושב וקיבוץ להשלים הרחבה אחת לפי תנאי החלטה 737 (115% מהנחלות המאוישות), בכפוף לכללים מחמירים למניעת ספסרות. כנגד זה, ובמקביל, יש לתת במהירות לעיירות הפיתוח, שמיצו את קרקעותיהם, תוספת שטחים, גם אם זה על חשבון קרקע חקלאית של שכניהם.

יש טעם לבחון מחדש ולהפחית את מגבלות התכנון במגזר החקלאי, כדי לאפשר ניצול קרקע להגשמת החלום הישראלי של בית קטן על 300 מ"ר באווירה כפרית. הנימוק התכנוני הנגדי, של מניעת פירבור, לא יעמוד מול החלום הישראלי, ולכן עדיף לאפשר את התנאים על ידי עיבוי ישובים קיימים, במקום להקים ישובי וילות חדשים.

לצורך כך יש לשנות את ההחלטות המגבילות של גופי התכנון ובראשם המועצה הארצית, ולהגדיל באופן ניכר את אופק הגידול של הישובים החקלאיים, לגודל שמאפשר "לגלגל" קהילה סבירה, למשל 1,000 משפחות במושב ובקיבוץ, במקום 300 כיום. זהו גם פוטנציאל נדל"ני עצום.

הניהול בעתיד בקיבוצים ובמושבים יש לבצע כבר היום הפרדה מוחלטת בניהול, בין כל התושבים שכולם בעלי אינטרס מוניציפלי, לבין תושבים שהם גם חברי האגודה השיתופית. השטח המוניציפלי (כולל מבני הציבור ומשקי העזר המושכרים לגננת או לאחות), ינוהל מבחינה מוניציפלית על ידי ועד מקומי מוניציפלי. האחריות המוניציפלית תחול גם על השכונות שהוקמו לפי החלטה 737.

לא פחות חשוב: יש להוציא מהתמונה לחלוטין את רשם האגודות השיתופיות.

הוועד המוניציפלי יידרש לטפל בשימושים החורגים בקרקע ולחסל את השחיתות באופן השימוש במים הנכנסים לישוב בתעריף חקלאי. כלומר, שצרכני המים ישלמו תעריפים נכונים על פי השימוש האמיתי, ולא כפי שמתרחש היום, כאשר מאות מיליוני ממ"ק מים בתעריף חקלאי זורמים לצנרת של עסקים מסוגים שונים ומשונים.

כל זמן שהסקטור המוניציפלי יהיה במיעוט בישוב, תחול חובה לתת לו ייצוג תואם בוועד המוניציפלי ולהפקיד בידיו את ראשות ועדת הביקורת. אם הסקטור המוניציפלי יהפוך לרוב, תחול חובה הפוכה לטובת הסקטור שמקיים אורח חיים חקלאי. בכל מקרה, תישמר זכותו של החקלאי לקיים אורח חיים חקלאי גם מול רוב מוניציפלי.

בסופו של התהליך, בכל הקשור למגורים, כללי המשחק של פיצול, הרחבה, פינוי-בינוי ותוספות בנייה - את כל זה יעשו בעיר ובכפר על פי אותם כללים.

צרו איתנו קשר *5988