לפני ביצוע רכישה עם תשואה מובטחת מטעם היזם: אין ארוחה חינם

ברוב המקרים בהם מובטחת תשואה מראש למספר שנים, מחיר הנכס שנקבע מגלם בתוכו גם את התשואה המובטחת לקונה. יש לזכור, שבעלי הנדל"ן/המשווקים הופכים את הנדל"ן עם מכירתו למזומנים, וע"י הנחה גלומה שלא ניתנת לקונה ו/או העלאת מחיר המכירה עד לכפל שווי השוק הריאלי של הנכס, הם מבטיחים תשואה למספר שנים (בישראל 4-3 שנים בחו"ל אף ל-10 שנים).

ואם רוכשים את הנכס כאשר הוא בתהליך בנייה, אזי התשואה "המובטחת" היא רק עם סיום הבנייה, ובינתיים הרוכשים מממנים את הקבלן הבונה והוא חוסך הוצאות מימון על הבנייה. בנוסף לכך, על מחיר הרכישה מוסיפים הוצאות רכישה ומס רכישה שאף הם משולמים על התשואה המובטחת.

כדאי להיזהר מאוד מהבטחת תשואה מהבעלים/המוכרים את הנכס, שכן תשואה זו אינה מגלמת את שווי השוק (אחרת מדוע הבטיחו אותה), ואם היא מגלמת שווי שוק - אזי לא צריך הבטחות. הבעיות הקשות מתעוררות במספר מישורים. האחת, בשווי השוק הריאלי של הנכס לאחר רכישתו. כלומר, מחיר השוק יורד בדרך כלל בהתאם לשיעור התשואה הלא מובטחת. כמו כן, לאחר סיום תקופת התשואה "המובטחת", התשואה יכולה לרדת בעשרות אחוזים עד כדי 50%, מול שוכרים פוטנציאליים בלתי תלויים ובלתי מושפעים מהמכירה המקורית.

בנוסף, יש לזכור כי התשואה המובטחת חייבת במס ויש לבחון אותה נטו, אל מול האלטרנטיבות האחרות לסכום ההשקעה הנדרש בנכס הספציפי. יש לזכור, כי בעלי הנכס מבטיחים לעצמם בנוסף הכנסה שוטפת מדמי ניהול וטיפול שוטף בנכס, כאשר האלטרנטיבה היתה, שהנכס היה עומד במלאי כאבן שאין לה הופכין.

אי לכך, מוצע, לפני ביצוע רכישה עם תשואה מובטחת, לבחון את התשואה נטו המובטחת אל מול עלות הנכס; את דמי הניהול והטיפול השוטפים הנדרש לשלמם למוכרים או לבאי כוחם; מחיר נדל"ן דומה באותה סביבה בה הנכס ממוקם, והחשוב ביותר - את מחירי השכירות של הנכס אותו ניתן להשיג ב"כובע" של שוכר; שכן זוהי התשואה "האמיתית" ברוטו אותה ניתן להשיג בגין נכס דומה.