על איזו קרקע בדיוק ניצבת לשכת השמאים?

המאמר היה בתגובה לפסק הדין בעניין הקרקעות החקלאיות, פסק דין שביטל את החלטות ממ"י (מסדרת הבואינגים) וקבע כי אינן סבירות ולכן בטלות.

פסק הדין מאמץ את דו"ח ועדת מילגרום, ואת עמדת היועץ המשפטי לממשלה אליקים רובינשטיין, שמצא גם הוא, כי ההחלטות הנ"ל אינן בתחום הסבירות. כבר לפני שבוע שמענו, כי ממ"י מגבש הצעות חדשות לפיצוי בקרקע ברוח פסק הדין, וכי תימנע זכות ההצבעה בוועדות ממי שיש לו אינטרס ישיר בקרקע, דהיינו, מתחילים להתגלות סימני שפיות - ורק בשל כך כבר יש להודות על פסק הדין החשוב.

היות שייתכן כי מכאן ואילך יתחשבו, בוועדות הרלוונטיות, גם בשיקולים מקצועיים, הגיע הזמן להביע עמדות.

על מה יצא קצפו של יו"ר לשכת השמאים? אלך בעקבות הטיעונים שהועלו על-ידו.

לדעתו, ראוי בחברה קפיטליסטית, המעודדת יזמות, כי הפיצוי לחוכר חקלאי ייגזר משווי התמורה ולא מההשקעה החקלאית בקרקע.

אני מכיר את הפרשנות של "פיצוי ראוי" לפי הערך שהיה בידי הניזוק, לא יותר ולא פחות, וכי מה ההצדקה לקחת מאחד ולתת לשני שלא על בסיס הערך שהיה בידי הנפגע.

היו"ר מלין על בית המשפט, כי קיבל את עמדת דו"ח מילגרום כתורה מסיני, אך גם עמדת היועץ המשפטי לממשלה היא, שיש לקבל את דו"ח הועדה הציבורית, שבראשה עמד דוד מילגרום. ביהמ"ש מסביר, כי הוועדה היתה רבת משתתפים, ביצעה בחינה יסודית של הנושא ולכן נותן לה משקל. וכי מה פסול יש בזה?

יו"ר הלשכה מבקר את פסק הדין בעניין הצדק החלוקתי וקובע, כי העיקרון המנחה את בית הדין הוא שוויון קומוניסטי, שיטה פוליטית שנכשלה בכל העולם ומיובאת לישראל בשנת 2002.

צר לי, אך איני מבין את הטיעון. אם יתקבל פיצוי בגין השקעות חקלאיות בקרקע, לפי קריטריונים אחידים ושוויוניים - זה פסול? הרי הערך הספקולטיבי בקרקע אינו שייך לחקלאי עפ"י חוזה החכירה, בדיוק כמו עתיקות אם ימצאו בחלקתו של אדם, או נפט או אורניום, אלה הם רכוש הציבור. הפרט החקלאי יקבל פיצוי על השקעתו החקלאית לפי כוונת כל הצדדים לפני שהתגלה המחצב היקר.

טענה נוספת מועלית לגבי הפגיעה בקניין. יו"ר הלשכה טוען, כי הרכב בית המשפט העליון מתעלם מחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. ניחא הביקורת על עיוורון השופטים לחוק יסוד, אבל הטענה כי תיווצר פגיעה מידית בשווי קרקעות של יישובים, קיבוצים, פרטיים וחברות לעיבוד חקלאי, זו כבר טעות שמאית ממש. שהרי מאימתי שמו של הבעלים קובע את שווי השוק? וכי השוק ישלם באופן שונה אם התמורה בעד הקרקע תועבר לאגודה שיתופית כזו או אחרת, או למדינה, או לרשות המקומית, או לקשת המזרחית, או ישירות לכיס שלי (הלוואי..)?

ממשיך היו"ר הפגוע וטוען בעד עיקרון היציבות הכלכלית. עיקרון זה מקובל אפילו עלי, אבל האם להעניק פיצוי של מאות אלפי דולרים לאגודה שיתופית זה יותר יציב מאשר לא להעניק את הפיצוי? או שמא אם נעשה צעד שגוי אזי, מטעמי יציבות, אסור לסטות ממנו. על-פי ההיגיון הזה, ראוי אולי לבטל את כל ערכאות הערעור, מפני שקיים סיכוי שיהפכו החלטה של בית דין קמא וזה יפגע ביציבות.

היציבות ראוי שתושתת ככל האפשר על כוחות השוק ועל הסכמה ציבורית רחבה, אך בידי בית המשפט והרשות המבצעת לכוון ולקבוע את הגבולות.

ככלל, רפורמות כלכליות, מענקי חוק עידוד השקעות הון, עידוד לתיירות, העלאת או הפחתת מע"מ, פתיחת המשק להשקעות בחו"ל, התרת ייבוא מקביל וכו' - כולם פוגעים ביציבות ומעוותים את כוחות השוק. האם פסולים כולם? האם המבחן היחיד הוא יציבות?

האם מכאן ואילך נגוזה כל תקווה לשינוי למען היציבות של יו"ר לשכת השמאים? צא ולמד, כי פתיחת האפשרות להשקיע בנדל"ן בחו"ל תאזן תשואות, שמשמעותן איום מהותי על ערך נכסי המגורים בארץ הקודש, והלכה היציבות.

לדעתי, השינויים שצפויים במשק יבואו דווקא מהליכה צפויה בכיוון הליברלי ולא מ"אימוץ הקומוניזם" לפי מושגי היו"ר.

גם הטיעון של גזילת זכויות שתרתיע משקיעים אינו במקום, מפני שאנו עוסקים בהענקת זכויות ולא בגזילתן. בכלל, הקרקעות בהן מדובר הן אמצעי ייצור ולא תחום המגורים. האם מורה שעבד כל חייו זכאי ליותר משכרו, פיצוייו וקרן התגמולים שלו? האם לזכותו גם כיתה בבית ספר? ואם ייבנה בחצר בית הספר אולם ספורט חדש, אז מגיע לו בנוסף גם כדור או מגרש כדורסל חילופי? או אולי בגלל שבנו של המורה הוא לוחם ביחידה מובחרת.. אז גם מחילת חובות וגם הגנה מפני נושים וגם.. אינני מעוניין להמשיך בכיוון זה, בעיקר בשל הטיעונים שהועלו ע"י הקיבוצים, מקום הולדתי.

בהקשר זה נטען גם, כי הבעיה היא בעיגון הזכויות, ביטוי יפה אבל לא אמיתי, מפני שאצל החוכרים החקלאים, שזכו שזכויותיהם מעוגנות, כתוב במפורש, כי אם ישונה הייעוד והקרקע לא תשמש יותר לחקלאות - היא תוחזר לבעליה. מתי קרה, שדווקא החקלאי שהפסיק לעבד הפך לבעלים בקרקע שלי?

בית המשפט מצא להעיר, כי הפיתוי הרב הטמון בפיצוי הבלתי סביר, עלול גם להשפיע בדרכים שונות ומשונות על גורמי התכנון ולגרום להחלטות לא ראויות. באחת איתר בית המשפט את הנקודה שהיא לב ליבו של "התכנון הפיזי" בישראל, ומיד ספג את ביקורתו של היו"ר: "גישת בית המשפט פסולה וחותרת תחת שלטון החוק". איך אומרים ביידיש? אז אמר!

בהקשר זה נזכור את ההחלטה (ה"לא יציבה") בעניין המרינה בהרצליה. כל הגורמים המקצועיים קבעו שרצועת חוף הים תישמר לציבור ולפיתוח ענף התיירות, ולמרות זאת כשלו מוסדות התכנון תדיר ואישרו פרויקטים מזיקים למדינה ומיטיבים עם בודדים, עד שבא בית המשפט ואמר את דברו.

כיום מציע להנהיג את עמנו לוחם מפורסם, ששמו חקוק על קיר מפלצתי המסתיר את הים לדיראון. כשל האיש בדיוק בנקודה אליה כיוון השופט אור.

לפני הסיכום מפרט היו"ר צביקל רשימת הטבות שניתנו ע"י המינהל בסקטור העירוני. ייתכן שחלק מההטבות אינו במקום, אבל האם יש להסיק מכך כי ראוי לשגות ביתר שאת? יודגש, כי ההטבות למגורים בסקטור העירוני שהוזכרו, עולות בקנה אחד עם מדיניות של חלוקת הרכוש לחוכרים, מפני שזה בביזור מלא וללא אפליה. האם בשל כך שרשאי חוכר להרחיב את ביתו העירוני עד 160 מ"ר ללא תשלום, ניתן להעניק לו גם את קרקעות המפעל בו הוא כבר לא עובד, באנלוגיה.

מעל דפי עיתון זה ביקרתי בחריפות את מדיניות עיריית ת"א, המעניקה הנחות של עשרות אחוזים בקרקעות יקרות לצידי האילון. האם מדיניות שגויה בסקטור עירוני היא קו מנחה שראוי לשמר אותו? אולי בשל עיקרון היציבות?

לסיכום טוען היו"ר, כי פסק הדין הוא גזר דין מוות להשקעות נדל"ן בישראל, והכל משום שמדיניות כלכלית אחת השתנתה לאחרת. דעתי הפוכה. ראוי לשנות מדיניות כלכלית בכל פעם בו התועלת הציבורית ממנה גדלה. בסופו של דבר, השאת התועלת ע"י מדיניות וחקיקה ליברלית היא היסוד המקובל כיום בעולם המערבי, ההולך ומתרחק מאיתנו.

עמדותיו של יו"ר לשכת השמאים שנויות במחלוקת ולדעתי שגויות. בכל מקרה, סגנון כתיבתו במאמר הנ"ל אינו ראוי, והיות והוא נתפס בציבור כמייצג את הלשכה, הוא פוגע בכבוד המקצוע, וחבל.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.