חוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 הוא אחד המקורות החוקיים לביצוע הפקעות
במקרקעין. לעניין זה סעיפים 197 עד 202 הם הסעיפים הרלוונטיים, אשר קובעים מחד את
הזכות של בעלי הקרקע לדרוש פיצויים, ומאידך קובעים את זכות הרשות שלא לשלם פיצויים
בתנאים מסוימים.
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה דן בזכותו של בעל קרקע לתבוע
את הרשות המפקיעה בגין ירידת ערך של הקרקע, ולעומת זאת סעיף 200 לחוק האמור הוא
הסעיף, לפיו הרשות פטורה מתשלום של פיצוי כלשהו, אם מטרת ההפקעה היא אחת מהמטרות
המנויות בסעיף הנ"ל, ובלבד שהפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין".
המטרות נשוא סעיף זה הן בגין קביעת מרווח סביב לבניינים או הגבלת מספר בניינים או
איסור שימוש במקרקעין וכו'.
השאלה המכרעת היא, כמובן, מה הם אותם אחוזי ירידת ערך, אשר
מעבר להם הפגיעה אינה סבירה.
בעבר התמודדה הפסיקה עם פרשנות המושג "תחום הסביר". במרבית
המקרים שהובאו בעבר נידונו מצבים, שבהם ירידת הערך של המקרקעין היתה בעשרות אחוזים
בודדים. כמדומה, עד כה בית המשפט העליון לא נדרש לסוגיה של ירידת ערך כשהיא כ-10%
מהשווי או פחות מכך.
לכן נשאלת השאלה, האם כשהתוכנית הפוגעת גורמת לירידת ערך של
מקרקעין רק ב-10% או פחות מכך, פגיעה כזו היא סבירה והרשות פטורה מתשלום כלשהו של
פיצויי פגיעה? (כמובן מתוך הנחה שאמנם ההפקעה היא לאחת מהמטרות המצוינות בסעיף נה"ל
200).
שאלה תקדימית זו נידונה לאחרונה בבית משפט העליון בע.א
3901/96, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נ' יהודית הורוויץ בפני השופטים ברק,
טירקל וזועבי.
במקרה הורוויץ, המשיבה ובעלה המנוח רכשו ב-1972 מגרש בשטח
1,090 מ"ר ברעננה. באותה עת ניתן היה לבנות על הקרקע חמש יחידות דיור. במהלך השנים
ועדות התכנון העבירו תוכנית בניין עיר, לפיה ניתן לבנות רק ארבע יחידות, וחלק
מהקרקע הופקע.
שמאי מטעם בית המשפט המחוזי העריך את ירידת הערך ב-11.8%,
ובעקבות כך בית המשפט המחוזי חייב את המערערת בתשלום של 24 אלף דולר, שהיה שווה ערך
לפגיעה באחוזים אלו.
המערערת טענה, כי פגיעה של 11.8% היא בתחום הסביר ואין
לחייבה, ועל כן הגישה את הערעור לבית המשפט העליון. בית המשפט דחה את הערעור, וקיבל
את התוצאה אליה הגיע בית משפט המחוזי.
השופט טירקל, בדחותו את הערעור קבע, כי לאור ההתפתחות של
הפסיקה והחקיקה בשנים האחרונות, יש לפרש באופן מצמצם כל הוראה הפוגעת בזכויות של
בעל הקרקע. בעניין זה מפנה טירקל לשני פסקי הדין האחרונים שניתנו בבית המשפט העליון
("פרשת קרסיק" ו"פרשת הולצמן", אשר בהם בית המשפט העליון, בהרכבים מורחבים במיוחד,
סטה מהלכות ישנות ויצר תקדימים הבאים לצמצם את הפגיעה בבעל הקרקע בעקבות ההפקעה).
כמו כן מבסס טירקל את עמדתו זו על חוק יסוד כבוד האדם וחירותו וקובע, כי לאור זאת
יש לפרש בצמצום הוראות כגון סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה.
לעניין זה טירקל סוקר את הפסיקה הקודמת, שקבעה רק ירידת ערך
של עשרות אחוזים כפגיעה לא סבירה, אך לדעתו, "אין בפסקי דין אלה כדי להתוות את
גבולותיו של 'תחום הסביר', שבגידרו פטורה הרשות מתשלום פיצויים, בעיקר מן הטעם שהם
מתייחסים רק לשיעורים מסוימים שנקבעו באותן פרשנות ורק ל'רף העליון' של השיעור ולא
ל'רף התחתון' שלו".
לאחר ניתוח הסוגיה טירקל בדיעה, כי רק ירידת ערך של 3%-2%,
יכולה להיחשב כסביר שאין לפצותו.
אין ספק שיש בפסק דין של השופט טירקל קפיצת מדרגה בכל הקשור
לדיני פיצוי פגיעה במקרקעין, ובעניין זה בכיוון המגמה השולטת בפסיקה, של צמצום
הפגיעה הכלכלית באזרח. טירקל דחה גם את טענת המערערת, לפיה המערערת חייבת בפיצויים
רק עבור 9% הנותרים (הפרש בין 3%-2% לבין 11.8%) וחייב את הועדה בפיצוי מלא.
השופט ברק אמנם הסכים עם התוצאה שאליה הגיע טירקל, אך
מכיוון אחר. ברק בדיעה, שאמנם 11.8% ירידת ערך היא בתחום הסבירות, אך השתלשלות
הדברים והנסיבות מחייבות מסקנה אחרת.
ברק נתן משקל לכך, שהמשיבה ובעלה רכשו את הקרקע כשהיה ניתן
לבנות עליה חמש יחידות, והנה המערערת לא איפשרה לה לבנות את חמש היחידות, וכיום
ניתן לבנות רק ארבע יחידות, וכל השנים נמנע ממנה לממש את זכותה. לדעת ברק, בנסיבות
חריגות אלו יש כדי להפוך גם "פגיעה מזערית" במקרקעין לפגיעה "לא סבירה". השופט
זועבי הסכים עם פסק הדין של טירקל, וכאן, לראשונה, בית המשפט העליון מתווה את הדרך
לחישוב "הפגיעה הסבירה" בזכויות הבעלים.
נשאלת השאלה, אם אין בפסק דין זה כדי להתוות את הדרך גם
בקביעה לגבי מבחן הסבירות של הפגיעה בתחומים אחרים?
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
