סעד עצמי בחוזה שכירות: לא בכוח

חוצות היוצר-חיפה בע"מ ואח' (להלן: "המבקשים"), שהינם בעלי הזכויות ומנהלי קניון "קסטרא" בחיפה (להלן: "הקניון"), השכירו בשנת 2001 חנויות בקניון לכל אחד מן המשיבים. בחוזי השכירות התחייבו המשיבים לשלם למבקשים דמי שכירות ותשלומים שונים (להלן ביחד: "תשלומי השכירות").

בחוזי השכירות עם המשיבים נקבע עוד, כי המשיבים לא יהיו רשאים לקזז חובות של המבקשים כלפיהם מתוך תשלומי השכירות; כי במקרה של ביטול החוזים, יהיו המבקשים רשאים למנוע את הפעלת עסקי המשיבים בחנויות שהושכרו להם, ולשם כך אף לנתק את חנויות המשיבים מרשת החשמל והמים; וכי במידה שהמשיבים יימנעו - בעקבות ביטול החוזים עימם - מלפנות את החנויות, יהיו המבקשים רשאים להפעיל כוח סביר לצורך פינוים, ובכלל זה לפרוץ לחנויות המשיבים, ולהוציא את הציוד אשר נמצא בהן.

המשיבים החלו להפעיל את עסקיהם בחנויות ששכרו בקניון, אך נמנעו מלשלם סכומים כלשהם למבקשים. על רקע זה נתגלע סכסוך בין הצדדים, ובתאריך 7.1.02 הגישו המשיבים תביעה כספית לבית המשפט המחוזי בחיפה נגד המבקשים, וכן תובענה למתן הצהרה, כי אין המשיבים חייבים סכום כסף כלשהו למבקשים. עיקר טענתם היה, כי הקניון אינו מנוהל בצורה מקצועית, וכי באופן התנהלותם גרמו המבקשים נזקים למשיבים ולתובעים האחרים. כך, הקניון לא אוכלס במלואו, המבקשים לא דאגו לפתיחת הקניון ביום השבת, ואף איפשרו את הפיכת הקניון לשוק של דוכנים.

כעבור שלושה ימים הגישו המבקשים לבית משפט השלום בחיפה תביעות כספיות וכן תביעות לסילוק יד כנגד חלק מהמשיבים. במקביל, הודיעו המבקשים למשיבים, כי באם לא יסדירו המשיבים את חובם בגין תשלומי השכירות, יבוטלו חוזי השכירות עימם, והם ינותקו משירותי הקניון.

או אז, בתאריך 31.1.02, הגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי בקשות למתן צו זמני למניעת ניתוק חנויותיהם בקניון מרשת החשמל, וכן צו זמני, שיאסור על המבקשים לפעול לפינוי המשיבים מן חנויות ששכרו.

בהחלטתו קבע בית המשפט המחוזי, כי אין להשלים עם מצב שבו מתקשר יקבע בחוזה סנקציה הכוללת שימוש בכוח בגין הפרה של החוזה על-ידי הצד השני. עוד נקבע, כי בין הצדדים נתגלעה מחלוקת אמיתית, שמן הראוי לבררה במסגרת הליך שיפוטי, וכל עוד הליך זה לא נסתיים, יש למנוע את השימוש שעשו המבקשים בכוח ובאמצעי הלחץ של ניתוק חנויות המשיבים מרשת החשמל. בית המשפט המחוזי הורה, איפוא, על מתן הצווים הזמניים שנתבקשו, עד שיינתן פסק דין בתביעת המשיבים, וקבע, כי הצווים הזמניים יינתנו אף כנגד הפקדת ערבויות לנזקי המבקשים.

על החלטה זו הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון, שנדונה כערעור בפני השופטת דליה דורנר.

בית המשפט המחוזי קבע, לאחר שמיעת ראיות, כי יש מקום להורות על מתן צווים זמניים, שימנעו את פינוי המשיבים מן החנויות ששכרו בקניון ויאפשרו למשיבים להמשיך ונהל את עסקיהם בחנויות ששכרו. בקביעה זו, שהושתתה על קיומה של מחלוקת של ממש בין הצדדים, כעולה מטענותיהם בפני בית המשפט המחוזי - אין יסוד להתערבות ערכאת הערעור, קובעת השופטת דורנר.

עם זאת, מתעוררת השאלה, מהם התנאים שעל-פיהם יינתנו צווי המניעה הזמניים.

כידוע, צו מניעה זמני נועד להקפיא את מצב הדברים הקיים, וזאת על מנת לאפשר לתובע למצות את זכויותיו כלפי הנתבע במלואן. ואולם, מכיוון שההחלטה על מתן צו המניעה הזמני מתקבלת בתנאים של חוסר ודאות באשר לצדקת כל אחד מן הצדדים לסכסוך, על בית המשפט להציב הסדר זמני, שישקף איזון אינטרסים הולם בין התובע לבין הנתבע. כאשר צו המניעה הזמני ניתן על רקע טענות הדדיות של הצדדים להפרת חוזה העומד ברקע היחסים המשפטיים ביניהם, איזון זה ייעשה בראש ובראשונה בהתבסס על החוזה עצמו.

במקרה שבפנינו - קובעת השופטת דורנר - חוזי השכירות בין המבקשים לבין המשיבים כללו חיוב של המשיבים לשלם תשלומים שונים כדמי שכירות בתמורה לשימוש בחנויות שהושכרו להם, ואף הוסכם בין הצדדים, כי המשיבים יהיו מנועים מלקזז מתוך דמי השכירות סכומים שהמבקשים חייבים להם. על פני הדברים, איפוא, המשיבים קיבלו על עצמם בחוזה לשלם את תשלומי השכירות - כל עוד ממשיכים הם להחזיק בחנויות בקניון - כחיוב עצמאי, וללא קשר לטענות שעשויות להיות להם כנגד המבקשים.

הסדר חוזי זה, שהמשיבים לא טענו כי קיימת עילה להתערב בו כשלעצמו, אף משקף נוהג מסחרי מקובל והוגן, שיסודו בהנחה, שעצם מתן האפשרות לשוכר להשתמש במושכר - אף אם המשכיר עצמו מפר את חובותיו - מצדיק את חיוב השוכר בתשלום דמי שכירות (בגובה כלשהו).

המשיבים לא שילמו תקופה ארוכה את תשלומי השכירות שלכאורה חייבים הם על-פי חוזי השכירות, אך הם דורשים להמשיך ולהחזיק בחנויות שהושכרו להם. מן הדין, איפוא, להתנות את מתן צווי המניעה הזמניים בכך, שהמשיבים יקיימו את חיובם לשלם תשלומי שכירות. עם זאת, בנסיבות העניין, חיוב זה לא יחול אלא מן המועד שבו ביקשו המשיבים כי יינתנו צווי המניעה הזמניים.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל, במובן זה, שצווי המניעה הזמניים יבוטלו אם לא ישלמו המשיבים בתוך 30 ימים את תשלומי השכירות המגיעים למבקשים החל מתאריך 31.1.02 ואילך, וזאת על-פי המועדים והתנאים שעליהם הוסכם בחוזי השכירות.

רע"א 2592/02, ביהמ"ש העליון, השופטת ד. דורנר.

בשם המבקשים: עו"ד ד. ארנון.

בשם המשיבים: עו"ד ג. וניג.