בעיה של פסיקות סותרות: האם קרקע זה בניין?

חוק ההסדרים משנת 1992 וכן פקודת העיריות קובעים, כי הארנונה מוטלת על שלושה סוגים עקרוניים של נכסים: בניין, קרקע תפוסה וקרקע חקלאית. ההגדרות שניתנו בפקודת העיריות למושגים אלו הינן מסורבלות ואנכרוניסטיות, ולא פלא שהעסיקו את בתי המשפט מספר רב של פעמים. שיעור הארנונה המוטלת על יחידת שטח של קרקע (קרקע תפוסה וקרקע חקלאית) נמוך בדרך כלל באופן משמעותי משיעור הארנונה המוטלת על יחידת שטח בבניינים לסוגיהם השונים. לפיכך, שאלת ההבחנה בין "קרקע" לבין "בניין" עשויה להיות משמעותית עבור נישומים מסוימים, במיוחד אם הם מחזיקים שטחי קרקע גדולים.

פקודת העיריות קובעת, כי בגדר "בניין" לצורך חיובי ארנונה ייחשב גם "שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה". פיסקה זו פורשה בעבר באופן שמאפשר לרשות המקומית לחייב שטחי קרקע בארנונה על-פי התעריף שהוטל על המבנה שניצב על הקרקע, ובכך להגדיל את שומת הארנונה. אולם ההגדרה שהובאה לעיל הציבה שני תנאים מצטברים לחיוב שכזה: התנאי הראשון הוא שעיקר שימושה של הקרקע הוא עם המבנה ולצורך המבנה, והתנאי השני הוא ששטח הקרקע שיחויב כמבנה לא יעלה בגודלו על השטח שקבעה לכך המועצה (הכוונה למועצת הרשות המקומית שמטילה את צו הארנונה). משמעות התנאי השני הוא שהרשות המקומית צריכה לקבוע גדול מקסימלי של שטח קרקע שניתן לחייבו בתעריף בניין.

מה קורה אם בצו הארנונה של רשות מקומית לא נקבע גודל מקסימלי כזה?

שאלה זו נדונה בע"ש 2744/96 פז חברת נפט בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית גבעתיים, לגבי שטחי הקרקע שבתחנת הדלק. ביהמ"ש קבע, כי "משלא קבעה המועצה מהו השטח המירבי בתעריף בניין, אזי לא ניתן כלל לחייב קרקע כבניין".

אולם מפסק דין שניתן לאחרונה על-ידי בית המשפט המחוזי בבאר-שבע בעמ"נ 01/01 חברת מוסרות בע"מ נ' מנהל הארנונה ניתן ללמוד, כי אף ששטח הקרקע שעיקר שימושו עם הבניין ייחשב כבניין, שטח זה לא יחויב כלל בארנונה. המחלוקת בין הנישום לרשות המקומית התעוררה לגבי שטח קרקע שמשמש כדרך גישה לבניין ולצורך פריקה ואחסון של חומרי גלם ותוצרת גמורה. באותו מקרה הרשות המקומית לא קבעה שטח מירבי ל"שטח קרקע שעיקר שימושו עם הבניין". הנישום טען, כי שטח הקרקע טפל לבניין, ועל כן אין לחייב בארנונה בגינו. בית המשפט בדק, האם באותו מקרה אכן עיקר שימושו של שטח הקרקע הוא עם המבנה. משהגיע בית המשפט למסקנה חיובית, וכיוון שהרשות המקומית לא קבעה שטח מירבי ל"קרקע שעיקר שימושה עם המבנה", קבע בית המשפט, כי כל שטח הקרקע ייחשב כ"בניין". תוצאת פסה"ד היה שהערעור התקבל.

מתוצאת פסה"ד, כלומר מהעובדה שהערעור התקבל, ניתן ללמוד כי התקבלה טענת הנישום, ששטח הקרקע שעיקר שימושו עם הבניין ושנחשב כ"בניין" (עד לשטח המירבי שקבעה המועצה), לא יחויב כלל בארנונה.

בשני פסקי דין אלו, הגיעו בתי המשפט למסקנות סותרות בשאלה, האם ניתן לחייב בארנונה קרקע כבניין. אולם בשני המקרים, בתי המשפט פירשו את החוק לטובת הנישום והגיעו לתוצאה, כי דרישת המס היתה מופרזת.

הכותב הוא חבר ועדת המיסוי של לשכת עוה"ד וייצג את העוררת בע"ש 2744/96.