תחזית 2003: שוק המגורים בגוש האירו ימשיך להיות מושפע מביצועי המקרו הקשים

השקת האירו בינואר אשתקד ב-12 מדינות גוש האירו, איפשרה ביתר קלות להשוות את שוקי המגורים המרכזיים ביבשת בשנת 2002, אך עדיין ברמות המאקרו והמיקרו, לכל חברה באיחוד עדיין קיים שוק מגורים עצמאי, עם פרספקטיביות אינדיבידואליות לגבי השוק.

האקלים הפוליטי-כלכלי הקשה הביא למציאות בה השווקים המרכזיים עדיין עצורים יחסית לרמות השיא של שנות ה-80 וה-90. השנה צופים כלכלנים ששוק המגורים האירופי, בעיקר להשקעה, יגיע לבגרות.

למעט בריטניה, שאינה חברה בגוש, ולפיכך מנהלת מדיניות פיסקאלית ומוניטרית עצמאית, שאר המדינות החברות בגוש מוצאות עצמן מול מציאות כלכלית קשה - צמיחה נמוכה ואבטלה גבוהה - אך אין בכוחן לשנות מציאות זאת מתוקף חברותן בגוש. את ניהול המדיניות המוניטרית הפקירו לא מכבר לטובת הבנק המרכזי האירופי. האחרון רואה לנגד עיניו בראש וראשונה את מכשיר הריבית ככלי למאבק באינפלציה, גם במחיר הפקרת הצמיחה.

בתחום הפיסקאלי, אין מדינות הגוש יכולות להגדיל את ההוצאה הציבורית ברוח הכלכלן האגדי קיינס, מאחר שאמנת מאסטריכט אוסרת עליהן גירעון תקציבי מעבר ל-3% תמ"ג, כאשר השאיפה היא להגיע לאיזון תקציבי עד 2004 - יעד שנראה יותר ויותר כי לא יושג.

בריטניה

לונדון ממשיכה להיות אחת הערים היקרות בעולם. עם תפאורת רקע של ריבית משכנתאות נמוכה היסטורית, וביצועים שווי נפש באפיקי השקעה אחרים, כמו מניות ואגרות חוב ממשלתיות. שוק המגורים הבריטי המשיך להציג ביצועים יפים במהלך 2002. רמות מחירים באיזורים מבוקשים נסקו במהלך השנה בשיעורים של 11%.

הביצועים החלשים של שוק המניות בלונדון שלחו לא מעט גלים בשוק המגורים המקומי ואף בפרברים, הודות לאי תשלום הבונוסים השמנים, בעיקר בקרב חברות הייעוץ הפיננסי שעברו שנה לא קלה, בלשון המעטה.

שוק רכישת דירות המגורים כאפיק השקעה סבל אף הוא, מאחר ונרשם גידול בהיצעים שלא חפף את רמות הביקושים, דבר שבא לידי ביטוי במחירי שכירות נמוכים. יחד עם זאת, הטבע הנצחי של נכסי נדל"ן כאפיק השקעה אלטרנטיבי נותר חזק דיו, עם גידול בהתעניינות של גופים פיננסיים גדולים באפיק זה.

צרפת

עיר האורות מעבר לתעלת למאנש לא רשמה את רמות השיא של 1999, אך בכל זאת נרשמה צמיחה, אם כי איטית. שוק המגורים הצרפתי, לא צפוי להיכנס למיתון שוב, מעריכים בדו"ח. הציפייה היא, כי שוק הנדל"ן הצרפתי לא צפוי להיפגע, בוודאי שלא כמו סקטורים אחרים בכלכלה הצרפתית, כמו ענף הייצור, למשל.

גרמניה

שוק המגורים הגרמני המשיך את צמיחתו בשנת 2000 וראשית 2001, לאחר מספר לא מבוטל של שנים קשות, אך באמצע שנת 2001, שקעה הכלכלה הגרמנית במיתון קשה. שילוב של מציאות כלכלית זו, יחד עם ריביות גבוהות בשוק המשכנתאות, דיכאו את הביקושים. מדד היתרי הבנייה, אחד האינדיקטורים המובילים בשוק, מצביע כי שוק הנדל"ן ממשיך לצעוד עקב בצד אגודל אחר הצניחה בכלכלה הגרמנית.

מספר היתרי הבנייה שהונפקו ב-2002 צנח ב-50% לעומת שנת 1995, כך גם סיום פרויקטים חדשים בשוק. בשנת 2002 למשל, נרשמו 326 אלף גזירות סרטים, זאת לעומת כ-600 אלף גזירות בשנת 1995. רפורמות מסים שהעלו את הצריכה הכללית במשק הגרמני, צמצמו את האטרקטיביות של השקעה בנכסי נדל"ן למגורים. סקרים שנערכו, הצביעו על עליית מחירים של 2% בתקופה האחרונה, בעיקר בשוק הדירות בבתים המשותפים.

ממצאים אלה עולים בקנה אחד עם המגמות שנצפו בכלכלה הגרמנית במהלך אמצע שנות ה-90, בהם נרשמו עליות מחירים חדות יותר בשוק זה לעומת בבתים הפרטיים.

ספרד

חצי האי האיברי ממשיך לחוות תנאים חביבים בשוק המגורים. הצמיחה משויכת בעיקר לריצה של הכלכלה הספרדית אחר הכלכלות המרכזיות ביבשת, ריצה שקידמה את הכלכלה לא מעט בתקופה האחרונה. שיעורי הריבית על המשכנתאות שנרשמו במדינה, הם מהנמוכים ביותר באירופה בשנים האחרונות, בעיקר הודות לקצב האינפלציה הגבוה שחייב את הממשלה לפעול.

שיעור עליית המחירים צבר תאוצה, ועלה משיעור של 1% ברבעון הראשון של 1997 לרמה של 16% בסוף 2001 וראשית 2002. Ellis & Grubb מציינים, כי פעילות הבנייה במדינה צברה תאוצה רבה במהלך שנות ה-90, בייחוד בקרב פרויקטים שאינם קשורים לממשלה.

הציפייה היא שבשנת 2003, שיעור האינפלציה של מחירי הבתים יירד לרמה של 10% וישמור באותה רמה לאורך כל השנה.

הסיבה המרכזית להאטה, היא צמצום בכוח העבודה למרות המגמה של השלטון המרכזי לקדם רפורמות מס במהלך השנה הקרובה.

איטליה

ארץ המגף החביבה חוותה במשך שלוש השנים האחרונות תקופה טובה למדי בשוק הנדל"ן למגורים, זאת לאחר תקופה ארוכה של מיתון במהלך שנות ה-90. מרכזי הערים הגדולות באיטליה נהנו בעיקר מרמות הצמיחה הללו, שבאו לידי ביטוי בעליית מחירים, זאת לעומת פרברי הערים ששמרו על רמה סטטית למדי. הסיבות המרכזיות לצמיחה היא הקיצוץ בשיעורי הריבית.

למרות התחזיות הכלכליות הלא סימפטיות לכלל היבשת, רמת הביקוש לבתים תשמור על יציבות, ובדו"ח מוסיפים, כי עיקר האיזורים העיקריים בהם צפויה פעילות ערה בשוק, מתרכז מחוץ לערים. בעיקר באיזורי התיירות והנופש של איטליה, בראשם חבל טוסקנה.