סקנדינביה: אופטימיות זהירה לקראת 2003

על פי המחקר, יש לתופעה החדה מספר סיבות, ביניהן, התגברות השקיפות במדינות הללו. כיום, יותר קל למשקיעים זרים להעריך ולנתח את השווקים הללו.

בשטוקהולם, למשל, גברה ההתעניינות בעיקר בשל היותה אחת הערים הראשונות בהן החלו המחירים לרדת. המגמות באוסלו, הלסינקי וקופנהגן דומות יותר לאלו של ערים מרכזיות אחרות ביבשת. למרות שמחירי השכירות ירדו בבירה השבדית בכ-20% מאז יוני 2001, המחירים עדיין ברמת תחרותית גבוהה עם ערים אחרות באירופה.

כך גם לגבי אוסלו, הלסינקי, מלמו, גטבורג וקופנהגן. בשנה האחרונה עלו מחירי השכירות ברחבי היבשת בשלוש ערים בלבד, מציינים במחקר. פרט ללונדון שנמצאת בליגה משל עצמה, עלו המחירים במילאנו, מוסקבה וקופנהגן.

גודל השוק הוא אספקט נוסף שהמשקיעים הזרים שמים אליו לב. בשווקים גדולים בדרך נמצאים יותר שחקנים והם נזילים יותר מהשווקים הקטנים. מלמו וגטבורג אינן משתייכות לשווקים הגדולים, למרות שהמלאי שבהן דומה למספר ערים דומיננטיות ביבשת, דוגמת מוסקבה, וארשה ופראג. יחד עם זאת, הבירות הסקנדינביות מציגות מספרים מרשימים מספיק על מנת למשוך את המשקיעים הזרים.

שיעור הנכסים הפנויים בערים הנורדיות מעניין אף הוא. בשטוקהולם, למשל, שיעור זה גבוה והדבר עולה בקנה אחד עם רמות המחירים בעיר. הלסינקי היא המרשימה ביותר עם המספרים בסעיף זה.

שטוקהולם

המצב הכלכלי בשבדיה עדיין משפיע על שוק הנדל"ן במדינה, דבר הבא לידי ביטוי בולט בשיעור הנכסים הפנויים בעיר. חברות רבות, בעיקר חברות היי-טק, פינו את משרדיהן, או צמצמו מאוד את השטחים אותם הם משכירים.

נתוני המאקרו בממלכה של קארל גוסטב מצביעים על אבטלה גואה, וקצב אינפלציה גובר שעומד נכון להיום על שיעור של 2.1%, שהוא הרף העליון של הבנק המרכזי במדינה.

הבנק העלאה לאחרונה גם את הריבית במשק לשיעור של 4.25%, והערכות הן שבמהלך השנה הוא יעלה אותו שוב לרמה של 4.75%. הנתונים אינם חמורים כשלעצמם, אך הם צריכים להדהד בראשו של כל משקיע פוטנציאלי.

שיעור הנכסים בעיר צמח כאמור מרמה של 6.1% ל-9.8% בששה חודשים בלבד. הסיבה העיקרית כפי שציינו, היא הצמצום בפעילות חברות הטכנולוגיה.

במהלך המחצית הראשונה של 2002, החלה העבודה בקומץ פרויקטים, וההיקף הבנייה במהלך שנה זו עומד על כ-300 אלף מ"ר. על פי הערכות, בשנת 2003 יתווספו לבירה השבדית עוד כ-150 אלף מ"ר בלבד.

במהלך המחצית השנייה של השנה, הושכרו כ-175 אלף מ"ר. הביקוש לשטחים חדשים בעיר חזק דיו, עובדה שעשויה להשפיע על רמות המחירים בעתיד הקרוב.

לאחר צניחת המחירים הדרמטית ב-2001, התייצבו המחירים בשנת 2002 על רמה של 4,400 קרונות שבדיות למ"ר לשנה. במרכז העסקים הראשי של שטוקהולם, עדיין ישנם משרדים ברמת class a, המושכרים עבור 5,000 קרונות שבדיות למ"ר לשנה.

שיעור התשואה השנתי על הנכסים עומד כיום על רמה של 6.5%, מעט פחות מהרמה בראשית שנת 2002. פעילות המשקיעים הזרים בשוק השבדי גבוהה למדי, וכיום פועלות בעיר מספר קרנות השקעה בנדל"ן בהיקפים נאים.

היקפי הבנייה המצומצמים יחסית יכולים להשפיע בצורה שלילית על השוק השבדי בעתיד הקרוב, כך מעירים עורכי המחקר. על פי הערכות, שיעור הנכסים הפנויים ימשיך לעלות ורמות המחירים ינועו בכיוון השני, למרות שירידת המחירים הגדולה ביותר כבר התרחשה לדעת האנליסטים. יחד עם זאת מעריכים, כי המשקיעים הזרים לא ידירו את רגליהם מהשוק המקומי, והיקף העסקאות רק יילך ויגבר.

קופנהגן

בירת אחת ממעצמות אירופה לשעבר שומרת על יציבות יחסית לשווקים האחרים ביבשת. שיעור הנכסים הפנויים עולה ומחירי השכירות יורדים, בעיקר לנכסים יד שנייה, למרות שיש לא מעט פרויקטים בביצוע.

יחד עם זאת, שוק ההשקעות עדיין איתן, ושיעורי הנכסים הפנויים עדיין ברמות נמוכות יחסית. פתיחתו של המטרו החדש בנובמבר 2002 השפיעה באופן חיובי על שוק הנדל"ן בבירה הדנית, שוק עם פוטנציאל צמיחה מרשים.

הכלכלה בממלכה של המלכה מרגרט ה-2 יציבה ומרשימה. בשנתיים האחרונות צמחה הכלכלה הדנית בשיעור של 1% ו-1.8%, והתחזית לשנת 2003 עומדת על 2.5%. שיעור האבטלה יציב והוא עומד על 5.1% מכוח העבודה במדינה, שעומד על כ-2.9 מיליון נפש.

שיעור האינפלציה השנתי גבוה יחסית לרמות המקובלות במדינות, שקיבלו על עצמן את אמנת מאסטריכט עם שיעור של 2.5%, אך הוא צפוי לרדת לרמה של 2% בשנת 2003.

במהלך השנתיים הקרובות צפויים לא מעט פרויקטים להתווסף לשוק המקומי. במהלך 2003 צפויים להסתיים כ-170 אלף מ"ר, מספר נמוך יותר ממוצע של 300 אלף מ"ר בשנים האחרונות, אך בהחלט מספר מבטיח. שיעור הנכסים הפנויים עלה לאחרונה והוא התייצב על רמה של 7%.

כמו בשטוקהולם, הצמצום בשוק הטכנולוגיה השפיע על רמות הביקושים גם כאן, וחברות רבות פינו משרדים שלא תמיד הושכרו לדיירים חדשים. המחירים שמרו על יציבות והם עומדים על רמה של 1,750 קרונה דנית למ"ר לשנה.

התחזית ל-2003 אופטימית למדי, למרות המשך מגמת הגידול בנכסים הפנויים, בעיקר הודות לפרויקטים חדשים המצטרפים לשוק, אך אלו צפויים להתייצב במהלך השנה.

הלסינקי

פינלנד היא המדינה היחידה בסקנדינביה, לפי שעה, השייכת לגוש האירו, וככזאת היא לא שונה מהן בביצועים בשנה החולפת. שוק המשרדים בהלסינקי הבירה נחלש מעט, וכך גם השוק הקמעוני.

הרווחים במחירי השכירות מתרחבים, וכך גם התשואות על הנכסים שונים מאיזור לאיזור במדינה. המצב הכלכלי במדינה הפך את הנדל"ן לאפיק השקעה מעניין הודות לביצועים יפים מול שוק המניות ואגרות החוב, והתחזקות האירו רק יכולה להוסיף לחיזוקו של השוק.

הכלכלה הפינית מתאוששות מההאטה שפקדה אותה בשנת 2001, בעיקר עם התגברות היצוא. שנת 2002 הסתיימה עם צמיחה של 1.5%, ורמת האינפלציה שמרה על רמה מתונה של 1.7%, וככל הנראה תשמור עליה גם בשנת 2003. היקף האבטלה במדינה יחסית גבוה למדינות הסקנדינביות, והוא עומד על רמה של 9.1% לערך.

כמו בבירות הנורדיות השכנות, גם בהלסינקי שנת 2002 התאפיינה בצמצום בפרויקטים, צמיחה בשיעור הנכסים הפנויים וירידת מחירים. שיעור הנכסים הפנויים התייצב על רמה של 5%. רמות הביקוש בבירה הפינית מתחלקות בין האיזורים החדשים לישנים. באיזורים עם הפרויקטים החדשים, הביקושים גברו לעומת ירידה באיזורים הישנים.

רמות המחירים עומדות כרגע על 310 אירו למ"ר לשנה, מספרים המבטאים ירידה בשיעור של 3% לעומת שנת 2001. משרדים ברמת class b מושכרים תמורת 170 אירו למ"ר לשנה, ירידה של 7% לעומת שנת 2001. על פי התחזיות, הביקושים בעיר יתחזקו, בעיקר לפרויקטים החדשים ובהתאם לשיעור הנכסים שיתפנו, כך יגיבו רמות המחירים.

אוסלו

כמו שכנותיה, גם נורבגיה מסרבת לפי שעה להצטרף לשאר הילדים בשכונה, ולהיות חלק מגוש האירו. ממלכתו של המלך הראלד ה-5 שומרת בקנאות על ריבונותה, עובדה שלא בהכרח סייע לכלכלה הנורבגית לשמור על מספרים מרשימים בשנת 2002.

כמו חברותיה גם כאן הירידה בהיקף הפעילות של חברות הטכנולוגיה השפיעה בצורה ניכרת על שוק המשרדים. באופן אולי לא מפתיע, הסקטור היחיד שהתרחב במדינה הוא השוק הציבורי. נתוני המאקרו יציבים יחסית עם צמיחה של 1%, ואבטלה זניחה כמעט של 4%. האינפלציה נמוכה מאוד והיא עומדת על שיעור של 1.4% לערך, עם ריבית הבנק המרכזי שנותרה כמעט ללא שינוי.

שיעור הנכסים הפנויים עומד על 5.5% והוא עולה בהתמדה. מספר הפרויקטים החדשים נמוך יחסית וחלק מהן אף הוקפא לפי שעה. הביקוש באוסלו הוא בעיקר לנכסים לרכישה, ומדובר בשוק של קונים בלבד לפי שעה. הקונים מודעים לכך ולכן עיקר הלחץ מופנה על בעלי הנכסים. שוק שכירות המישנה שומר על חלקו הניכר בשוק השכירות הנורבגי.

המחירים נעצרו מעט מהדהרה שלהם כלפי מטה, וכעת הם נעים סביב 2,400 קרונות נורבגיות למ"ר לשנה, זאת לאחר צניחה של 14% בשנת 2001. באוסלו בלבד, צנחו המחירים בתקופה זו בשיעור של 5%. למרות הקשיים של השוק הנורבגי, האנליסטים ב-Jones Lang LaSalle מעריכים, כי השוק המקומי יתייצב ורמות המחירים יירדו בשיעור נמוך, אם בכלל.