מחסום במיתחם הרכבת

בחלומותיהם ראו אבותינו את מדינת ישראל מרושתת מסילות ברזל ורכבות נוסעים נעות בה בביטחה שקטה ולא צפופה. כדי להבטיח את זה, ייעדו, עם הקמת המינהל, שטחי קרקע למסילות ולתחנות עתידיות. המרכזי ביניהם, "שמורת תחנת הרכבת בני ברק", הוא שטח של כ-600 דונם, עם מסילה אבל בנתיים בלי רכבת, בין בני-ברק לצהלה, מול קניון איילון ברמת גן.

מיתחם הרכבת, אוצר נדל"ן יקר ונדיר, אליו נוהרים אלפי קונים ביום ובלילה, הפך לשטח מסחרי עליו מתנהלים קרבות משפטיים ותחרות מסחרית חמה. מדובר בבנייה בלתי חוקית, בשימוש חורג בהיקפים של עשרות אלפי מ"ר, בהפעלת עסקים ללא רישיון כדין ועוד. הרבה שנים נעשו הפעולות הללו תוך עצימת עיניים ואדישות של בעלי הקרקע: משרד החשב הכללי באוצר האחראי על נכסי המדינה, והחוכרים הראשיים, רשות הנמלים והרכבות ומנהליה.

המיתחם מיועד להיות התחנה המרכזית של רשת הרכבות שתסללנה, אם וכאשר, ומדובר ברכבת פרברים ורכבת בינעירונית. איזושהי תזוזה החלה בשנים האחרונות. סגן החשב הכללי, דוד גרשונוביץ, בדעה אחת עם עורך הדין של רשות הנמלים פרץ אורון, ועו"ד דאז של הרכבת צבי נגלר, מינו מספר עורכי דין פרטיים לטפל בנעשה. בימים אלה אפילו מדברים באוצר על מינוי חברת ניהול פרטית שתכנס לעניינים, תסדיר את האינטרס של המדינה, והעיקר, תדאג שגם המדינה תיהנה מחגיגת הרווחים במקום.

חובה להדגיש: כמה מהגופים המסחריים הפועלים במקום, בדרך כלל מחסני מכירות למסחר קימעונאי, עושים זאת עם אישורים והיתרים, במלואם או בחלקם, על כל פנים אין מחלוקת בינם לבין הבעלים.

בתחילת 70' החליטה המדינה לתת לגופים מסויימים זכויות חכירה ל-49 שנים. תמורת זכות זו, אמורים הגופים הללו להתחייב להקים מבנים לאיחסון סחורות המובלות ברכבת. מבנים אלה, נחתם בחוזה, יועברו בתום זמן החכירה לקניין המדינה. עד אז, גם זה נקבע בחוזים, מתחייב הזכיין לאחסן במבנים הללו את מטעני הרכבת תמורת מחיר מוסכם.

המדינה, אמנם לא התחייבה, אבל נתנה להבין, או ניתן להבין ממנה, שתמשיך להיות לקוח לאיחסון. כן נתנה המדינה להבין, כי אם היא לא תוכל להיות הלקוח, הרי תאפשר, בהסכמת הנהלת הרכבת, שימושים אחרים בקרקע. עוד נקבע, כי במקרה כזה, מנהל הרכבת הוא שיתן או לא יתן זכויות שימוש אחרות, והוא גם שיקבע את תנאי השימוש.

73'. זכויות שימוש הוענקו לארבע קבוצות:

1. "מרזיט" שהיתה אז בבעלות יעקב מרידור המנוח ומשפחת אחותו פיליציה זיטניצקי. היום בבעלות זיטנצקי ומשפחות אברהם ויוסף שרף מראשון לציון. יוצגה על ידי עו"ד אמנון עברון. בשלב מסויים טיפל בה גם עו"ד שלמה דרעי.

2. "יצחקי מחסנים", בבעלות האחים יעקב, מנחם ודניאל יצחקי, שיוצגו על ידי משרד עו"ד אברהם סוכובולסקי ז"ל.

3. "רמיד", במקור בשליטת בנימין נחמיה מירושלים, שמכר את חלקו לאחים יצחקי ולזיטניצקי. הקבוצת מיוצגת על ידי עו"ד עודד ונגלניק.

4. "ממגורות ומחסנים", חברה זרה המיוצגת בישראל על ידי עו"ד מיכאל פירון.

ממגורות ומחסנים וגם קבוצת רמיד בנו ממגורות גדולות, והן מנהלות עד היום עיסקי איחסון והובלה. בשלב מסויים הן השכירו חלקים מהממגורות. חלק מהשטחים המושכרים משמשים מחסני עורף לחנויות הפועלות בקניון איילון הסמוך - אלא שהמדינה והרכבת טוענות, שלא נתנו היתר להשכרה, ועל זה מתנהל היום משפט.

האחים יצחקי ביקשו לשנות את יעוד השימוש בקרקע, למסחר. הם התחילו לבנות בלא היתרים הולמים. המדינה גייסה עורך דין חיצוני, עו"ד דוד ברמן. הוא פתח בהליכים משפטיים. בסופו של דבר הגיעו להסכם. המדינה התירה ליצחקי לבנות "קניון", מרכז לריהוט הבית, ובתמורה היא מקבלת חלק מדמי השכירות.

מרזיט בנתה בהתחלה מבנה אחד (המקום בו שוכן היום הום-סנטר), שיועד למחסן איחסון להובלה בתפזורת. בתחילת שנות ה-80 ביקשה מרזיט לבנות מבנה נוסף, היא פנתה לרכבת וקיבלה היתרים. נבנה "בית אליעזר זיטניצקי".

היום מנהלות המדינה והרכבת סידרה של דיונים משפטיים נגד מרזיט והבניין השני שהקימה. הבעלים טוענים, כי נתנו אישור בנייה לאחר שסברו, שהמבנה מיועד להיות מבנה אחסנה לשימושים רכבתיים. עוד אומרים הבעלים, כי בדיעבד התברר להם, שעוד טרם הקמת המבנה התקשרה מרזיט עם חברת אוסם-פרומין, בכוונה להשכיר להם את המבנה ולהפכו למרכז ההפצה בגוש דן. הוגשו תביעות פינוי לבית המשפט.

ב-92' נכנסה הום-סנטר. ב-93' התעוררו עורכי הדין של רשות הנמלים והרכבות, ושלחו הודעה על ביטול חוזה החכירה המקורי, בנימוק שהופר הפרות יסודיות, בכך שבוצעה השכרת משנה בלא קבלת היתר. מרזיט דחתה את הודעת הביטול.

רנ"ר והמדינה גייסו את עו"ד אריה דנציגר לייצג אותם בטיפול והגישו שתי תביעות לפינוי השטח, שנידונו בבית משפט השלום בתל אביב. בשלב מסויים, המליצה השופטת שרה ברוש לפעול לפשרה. וכך, בתחילת שנת 97' פתחו הצדדים בשיחות.

אלא, שבעוד שיחות הפשרה מתנהלות, התגלה לבעלי הקרקע ונציגיהם, כי מרזיט מנהלת משא ומתן להשכרת שטח שלה לרשת המשביר לצרכן, שביקשו להקים שם את סניף בון-מרט.

בתחילת פברואר השנה שלחו בעלי הקרקע, באמצעות עו"ד דנציגר, מכתב אזהרה למרזיט. לא התקבלה תשובה.

בעודם ממתינים, וזה כבר כתוב בצו המניעה שהוצא לטובת מדינת ישראל, קיבל דנציגר טלפון אנונימי, שאמר לו משהו כמו: שים לב אדוני, מרזיט הולכת לחתום עם חברת "אייס ישראל (עשה זאת בעצמך)" על חוזה להשכרת יתרת המבנה הצמוד להום-סנטר (החצי הזה היה מושכר עד אז למחסני הרכבת ולחברת תנורי זוהר שעברה למקום אחר).

עוד טלפון אנונימי הגיע וסיפר, שאייס מקבלת שירותים משפטיים מעו"ד אייל אקוניס. דנציגר התקשר בדחיפות אל אקוניס, אבל זה סיפר לו, כי החוזה בין מרזיט לבין אייס, בדבר השכרת משנה של השטח המדובר - כבר נחתם שלושה ימים קודם לכן.

כמובן שבתגובה שיצאו מכתבים ואיומים נדרשים. אבל, כפי שאומר כתב התביעה, "לא התקבלה מהמשיבה כל התייחסות לבקשת המבקשת". וכך קרה, שמדינת ישראל ביקשה להוציא צו מניעה נגד כניסת אייס לשטח.

מרזיט ביקשה להצטרף לדיון המשפטי. בחודש מרץ הוציאה השופטת נורית אחיטוב צו מניעה זמני נגד רשת אייס ישראל, האוסר עליה להכנס לקרקע והאוסר על מרזיט לבצע הכנסת מישהו לקרקע - כל זאת עד שיסתיימו תביעות המדינה.

באפריל הוגשה בקשת רשות עירעור על ידי מרזיט כנגד צו המניעה. ביוני, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את בקשת רשות העירעור.

מאחורי כל זה, צריך לומר, מתקיימת תחרות גדולה וקשה, שהיא המלבה ומעוררת את האדישות השלטונית מתרדמתה. המקום, כאמור, הוא להיט מכירות ענק לכל גוש דן. על שאיפת הבלעדיות בשטח מתקוטטות, למעשה, שתי חברות. אייס, שהיא חברה בבעלות שופרסל, כלל סחר וטמבור. הום סנטר, בבעלות מליבו של יוחאי שניידר ולוי קושניר.

המאבק ביניהן קשה. ככל הנראה, רק בגלל התחרות הזו, נודע למדינה ולרכבת ישראל, שמישהו עושה בשטחים שלה כראות עיניו.

בבית המשפט התברר, שבחוזה בין מרזיט לאייס סעיפים ובהם התייחסות למקרה של פינוי שייכפה עליהן, והמגינים על אייס. כלומר, מישהו בכל זאת חשב, שהעסקים לא ממש חלקים, אבל בכל זאת היה כדאי לו להסתכן.

ומה קורה בינתיים עם השטח בו שוכן מרכז ההום-סנטר? ובכן, כפי שכבר אמרנו, ב-93' הגישה המדינה צו פינוי לשטח. ובינתיים, עד לבירור התביעה, פנתה לחברה ודרשה להעביר אליה, כבעלי הקרקע, את דמי השכירות תמומש פסיקת השופט והיא לא תקבל את דמי השכירות, היא עלולה להיכנס לקשיים כספיים כבדים.

לשופט טלגם הוגש תזרים מזומנים של מרזיט. זאת היתה הפעם הראשונה שלמדינה ולרשות הנמלים התברר כמה כסף עושים בשטחים שלהן. לתדהמתן התברר המצב הבא:

סך הכנסותיה של מרזיט מדמי שכירות לשטחים שהיא משכירה בשכירות משנה על הנכס, שהוא, כזכור, נכס של המדינה, הסתכמו (דצמבר 96') ב-9.1 מיליון שקלים.

שלוש שכירויות מכניסות את עיקר הכספים: פרומין שיווק - 3.75 מיליון שקל בשנה; מאה, מחסן איחסון, מעבירה 1.85 מיליון שקל; והיפר הום סנטר העבירה 2.56 מיליון.

הסכום הקפיץ את נציגי המדינה. וכך קרה, שפקידי האוצר החליטו לקחת את העניינים לידיים, והפעם ברצינות יתרה.

ולעניין המשפטי ההולך ומתארך ומסתעף: לבית המשפט העליון הוגשה בקשת רשות עירעור של מרזיט, על החלטתו של משה טלגם בעניין דמי השכירות.

בשולי התחרות משחק גם דוד עזריאלי מקניון איילון, הקניון הסואן ביותר בארץ, שמעבר לכביש קמה לו תחרות קשה הפוגעת ברווחיות הסחר אצלו. בקניון איילון שוכנות, בין היתר, גם חנויות הדגל של השופר-סל והשקם. מסתבר שבשנים האחרונות, עם כניסת חנויות כמו הום-סנטר וגרינברג למיתחם הרכבת, נפגעו המכירות שלהם וירדו רווחיהם.

בסוף 95' הגישו עוה"ד הרצוג, פוקס נאמן בשם קנית כתב תביעה לבית משפט השלום בתל אביב נגד: יצחקי מחסנים, סופרשוק גרינברג, היפר הום-סנטר, מינהל מקרקעי ישראל ורשות הנמלים והרכבות.

קנית טענה כי על פי תוכניות המיתאר והתוכניות המפורטות החלות על שמורת הרכבת, מיועד המיתחם לשימוש לצרכי אחסנה של הרכבת בלבד. אבל, בפועל נעהמשולמים. משהו כמו 200,000 שקל בחודש.

אבל הום-סנטר הרי חתומים עם מרזיט. לפיכך הום-סנטר פנתה בעצמה לבית המשפט, כדי שזה יורה לה למי לשלם את דמי השכירות.

התיק התנהל בפני השופט משה טלגם, שבמאי 96' נתן פסק דין, המחייב את הום-סנטר להפקיד את הכספים בקופת בית המשפט המחוזי. זאת, עד אשר יתברר העניין המשפטי עד תומו.

אלא שאז נעלם תיק בית המשפט, ואף אחד מהצדדים לא ידע על קיומו של פסק הדין. משהתגלה, לפני כשלושה חודשים, הגישה מרזיט עירעור, וביקשה לעכב את ביצוע פסק הדין. בדיון טענה מרזיט, שאם שו במקום שימושים חורגים, הוקמו עסקי מסחר, לרבות מסחר קימעונאי, אם בחכירות משנה או בבנייה ללא היתר, או בנייה על פי היתרים שהוצאו שלא כדין, ובחריגה מתוכניות בניין עיר, "הדבר גורם למטרדים ופוגע בתובעת פגיעה קשה ביותר".

מיתחם שמורת הרכבת, טען עזריאלי, אינו מותאם להכיל כמות כה גדולה של מבקרים. כתוצאה מזה, התנועה מסביב כבדה ביותר, החניונים של קניון איילון תפוסים, ובכך נמנעת כניסתם של אלו הרוצים להגיע אליו.

עוד הוא טען, כי הנתבעות מנהלות מסחר קימעונאי באותם תחומי מסחר הקיימים בקניון איילון. דמי השכירות שהן משלמות הם נמוכים "כפועל יוצא של היעוד של המקום לאחסנה. לעומת זאת, דמי החכירה והיטלי ההשבחה ששולמו בקניון בעבור יעוד מסחרי, מחייבים גביית שכר דירה גבוה בהרבה. עובדה זו גורמת ועלולה לגרום לתחרות בלתי הוגנת ופגיעה בעסקי התובעת ושוכרי החנויות בקניון איילון".

עזריאלי דרש צו שיצהיר, כי החכרת המבנים והמקרקעין בתחום שמורת הרכבת, על ידי המדינה ורנ"ר, לכל שימוש שאיננו לצרכי הרכבת או לצרכי אחסנה של הרכבת אלא לצרכי מסחר קימעונאי, הוא בניגוד לתוכניות המיתאר והתוכניות המפורטות החלות על שמורת הרכבת.

לימים, וכנראה לאחר שיחות לא רשמיות שנערכו בין אנשי קנית לאנשי הגופים המסחריים הנתבעים, נסוג בו עזריאלי מהתביעה ומחק אותה.

בתוך כל זה משחקת גם עיריית בני ברק. עיריה עניה ומעוטת הכנסות, שיש לה הזכות בחוק להעניק היתר רישוי עסקים גם לשימוש חורג. על פי תקנות התכנון והבנייה חייבת העיריה לקבל את אישור המדינה לפני שהיא מאשרת שימוש חורג בקרקע של המדינה. אבל עיריית בני ברק נהגה עד היום לא לשאול יותר מדי.

ומה חושב החשב הכללי באוצר על המערב הפרוע שבשמורת הרכבת: "במסגרת הטיפול בהעברת נכסי המדינה לרכבת, ביקש החשב הכללי מהגורמים הרלבנטיים למסור לו את ההתקשרויות וההתחייבויות החוזיות שנעשו על ידי רנ"ר במיתחם הרכבת בבני ברק. לאחר בדיקה מעמיקה של הנושא יחליט על המשך פעולתו".

הפלונטר הזה הוא מחסום, אולי בלתי עביר בטווח הנראה לעין, בתוכניות החיוניות בתחום הרכבת בגוש דן. « סטלה קורין_ליבר « מחסום במיתחם הרכבת « כל תכנון מסילתי בגוש דן מביא בחשבון את מיתחם הרכבת, מול קניון אילון. אדמת מדינה נמסרה לגורמים פרטיים, ועכשיו לך תתיר את הסבך לצרכי תחבורה