אמריקה הלטינית: המשברים בברזיל וונצואלה השפיעו ישירות על שווקי הנדל"ן

דרום אמריקה חוותה את אחת משעותיה הקשות במהלך שנת 2002, עם משברים פיננסיים ופוליטיים שלא נראו מאז ימי המהפכה הגדולים. כמגדל קלפים התמוטטו ארגנטינה, ברזיל ואף וונצואלה, שנכנסה לאחד ממשברי הנפט החמורים של העת האחרונה, משבר שאיים על העולם כולו. דרום אמריקה כמרקחה, רק כך ניתן לתאר את הלך הרוחות שהתחולל והשפיע ישירות על השווקים הפיננסיים, ואיך לא, על שווקי הנדל"ן גם כן.

וונצואלה במהלך שנת 2002, וונצואלה כמעט ונעצרה בכל הקשור לפעילות הפיננסית במדינה בכלל וענף הנדל"ן בפרט, כל זאת הודות למהלומות הפוליטיות בין שני הפלגים המרכזיים במדינה. הקונפליקט התמידי יצר חוסר בהירות בכל הסקטורים במשק, וכמובן גם בענף הנדל"ן. משבר הנפט שהתרחש במדינה והרתיע את רוב העולם המערבי כמעט וחלף לו, אך ההשפעות שלו על הכלכלה המקומית עדיין בשיאן.

חברות רבות, בין אם מקומיות ובין אם בינלאומיות, מצאו את עצמן מקצצות בעובדים, בהוצאות תפעוליות, וכתוצאה מכך גם בהשכרת משרדים, עובדה שהגבירה את שיעור הנכסים הפנויים בעיר הבירה קאראקס. על פי הערכות, שיעור הנכסים הפנויים צמח במהלך שנת 2002 בכ-42% לעומת שנת 2001.

במהלך המחצית הראשונה של השנה, השוק חווה תופעות שליליות של עודפי היצע. במהלך השנה, הפעילות בענף הנדל"ן הייתה מועטה ביותר, אך יחד עם זאת, חברות בודדות ראו בעודף ההיצע הזדמנות החד פעמית לנצל את רמות המחירים הנמוכות על מנת לשדרג את משרדיהם, הן מבחינת המיקום והן מבחינת האיכות.

רמות המחירים נעו בהתאם בכיוון אחד בלבד, מטה. המחיר הממוצע עבור שטחי משרדים Class A בבירה עמד על כ-19.7 דולר למ"ר לחודש, מחיר המשקף ירידה של כ-80 סנט, לעומת הרבעון השלישי של 2002 וירידה של כ-3.3 דולר לעומת שנת 2001 כולה. הערכות על פי חברת הנדל"ן הבינלאומית Colliers היא שהמגמה תימשך עד אשר השוק יתחיל לנוע ורמות ההיצע יצטמצמו.

ברזיל העיר המרכזית במדינה הגדולה בדרום אמריקה היא בבועה של אחת המדינות המצויות בקשיים הגדולים ביותר באיזור זה של כדור הארץ. התאוששות איטית צפויה של הכלכלה במהלך 2003 הודות להתבהרות הפוליטית לאחר ניצחונו של לולה דה סילבה בבחירות לנשיאות.

עם סיומו של אחד הפרויקטים הגדולים בעיר, ההיצע גדל באופן משמעותי מיידית, דבר שמן הסתם השפיע על שיעורי הנכסים הפנויים בעיר. במהלך המחצית הראשונה של 2003, צפויים להסתיים עוד מספר פרויקטים גדולים בעיר, דבר שעשוי ליצור לחצים חיוביים על שוק הנדל"ן בעיר, זאת עקב הצטרפותו של מלאי חדש באיכות גבוהה שחסר כל כך. על פי הערכות, כ-300 אלף רגל רבועה של שטחי משרדים צפויים להתווסף במהלך החודשים הקרובים.

הפיחות החד בריאל המקומי במהלך המחצית השנייה של 2002, הביא לכך שחוזים רבים נפתחו למו"מ מחודש, בעיקר על ידי השוכרים שראו, כי זו הזדמנות מצוינת לנצל את השערים החדשים. הציפייה לחודשים הראשונים של 2003, היא להמשך הלחצים על רמות המחירים בעיר, כל עוד המלאי לא מתחדש. יחד עם זאת מעריכים אנליסטים מקומיים, כי משרדים במיקומים טובים ובאיכות גבוהה ישמרו על רמת המחירים הגבוהה שלהם, העומדת כיום על רמה הגבוהה בכ-20% מרמת המחירים הממוצעת בעיר.

פרו פרו שמרה על רגיעה יחסית לעומת השכנות שלה מדרום. יחד עם זאת, הלחצים הפיננסיים לא דילגו גם על מולדת המאייה. כיום, בבירה הפרואנית יש כ-36 בניינים המסווגים כ-Class A, עם מלאי כולל של 304 אלף מ"ר, כשמתוכם כ-60 אלף מ"ר פנויים.

שיעור הנכסים הפנויים בלימה ירד, והוא עומד כיום על כ-19.8% לעומת 21.3% בסוף 2001, וכיום אין אף פרויקט אחד משמעותי תחת בנייה. שיעור הנכסים הפנויים הנמוך יחסית נובע בעיקר במחסור של היצע חדש. למציאות הכלכלית הלא פשוטה שאליה נקלעה המדינה במהלך 2002, הייתה השפעה ישירה גם על ענף הנדל"ן. חברות רבות, מקומיות ובינלאומיות כאחד, צמצמו את היקפי המשרדים שהחזיקו ברשותם ורבים מהם פתחו את החוזים למו"מ מחודש.

במהלך 2002, הביקוש למשרדים Class A עמד על כ-18 אלף מ"ר, הציפייה היא להמשך המגמה האיטית ושמירה על רמות ביקוש נמוכות. רמות המחירים ברחבי לימה עמדו במהלך השנה על כ-11.5 דולר למ"ר לחודש, רמה המשקפת ירידה בשיעור 15%-20% לעומת שנת 2001, ומחירי הרכישה עמדו על כ-1,200 דולר למ"ר, רמות מחירים המשקפות ירידה של כ-4% לעומת שנת 2001. רמות הביקוש הנמוכות לא רק שהגבירו את ההיצע אלא לחצו את המחירים מטה עוד יותר.