השקעה נדל"נית במרכזים לוגיסטיים - חומר למחשבה

מבחינת יחידות השקעה, מפרסומים בעיתונות הכתובה אנו למדים כי אלפי ישראלים רכשו דירות מגורים בחו"ל.

למזלם, השוק היטיב עימם, ואפילו אלה שרכשו את הדירות בפרמיה בלתי מוצדקת, יכולים כיום למכור את השקעתם ולהרוויח (כדאי גם שיבדקו כמה היו צריכים להרוויח לולא אותה פרמיה ששולמה). במכירת אותן יחידות דיור יש לקחת בחשבון את חבויות המס בארץ, ואת האפשרות לשלם מס רווחי הון מופחת על אחזקת הנכסים לאחר הראשון בינואר 2003. חשוב לציין ששיעורי מס רווחי ההון על נכסים שנרכשו לפני כניסת הרפורמה במס ב-1 לינואר 2003, הינם גבוהים יותר.

רווח ההון מנכסים שנרכשו לפני כניסת הרפורמה ימוסה תוך התחשבות בזמן הבעלות על הנכס, וביחס ישר לתקופה מתאריך הרכישה ועד כניסת הרפורמה, ומיום החלת הרפורמה עד יום מכירת הנכס, כאשר חלקו של רווח ההון המיוחס לתקופה הקודמת לרפורמה ימוסה בשיעור שהיה נהוג קודם לרפורמה. בכל מקרה יש לבדוק האם עדיפה המכירה כיום, תוך ויתור על הפחתת מס רווחי הון, או הסתכנות בירידת ערך הנכס, ולהמתין עם המכירה כדי ליהנות מהמס המופחת על רווחי הון בעקבות הרפורמה, דבר שעלול להפוך את ההשקעה ללא רווחית.

לא רבים השקיעו בנכסים תעשייתיים ובמחסנים לוגיסטיים, סוג נדל"ן שכדאי גם לכלול בפורטפוליו של המשקיעים, המעוניינים לפזר את הסיכון ולהגדיל את התשואה.

שיקולים לוגיסטיים ושינוע סחורות ברחבי אירופה העלו לאחרונה את העניין במרכזים לוגיסטיים. כיום, רוב הסחורה משונעת בכבישים ובים. (כבישים 45.1%, רכבות 8.6%, נהרות 4.3% ודרך הים 42%). הנתונים מחושבים על בסיס מיליארד טון ק"מ/משקל/מרחק, ומבוססים על מידע שפורסם על ידי סוכנות הנדל"ן הבריטית FPDSavills.

עלויות הדלק, כבישי האגרה ותחבורה איטית, מגבירות כיום את שיקולי הכדאיות באופציות השינוע. יש לצפות להפחתה בשינוע משלוחים גדולים למרחקים ארוכים, וגידול במשלוחים קטנים יותר למרחקים קצרים. ה-Hubs, במרכז אירופה עשויים לעבור למרכזים זולים יותר בעלי פוטנציאל התרחבות כלכלית כולל, גם למזרח אירופה.

בשנת 2002 צפינו בהאטה ברוב מדינות אירופה בדרישה למחסנים, בעיקר עקב האטה בכלכלה. מאידך מחסנים איכותיים מאפשרים למשקיע ליהנות מתשואות נאות מעל 10%, ועקב כך ההתעניינות בתחום זה גוברת.

במחקר שנעשה לאחרונה על ידי FPDSavills, נמצא כי לאיגוד המובילים האירופים יש חלק של 4% מסך התמ"ג בשוק האירופי, והוא מעסיק כ-6 מיליון עובדים. יש גידול מתמיד בעשר שנים האחרונות בשינוע סחורות, זו עובדה שמגבירה את הביקוש למרכזים לוגיסטיים. יצירת שוק אירופי אחד מגבירה את התחרות בין החברות, שחלק מהן בוודאי ייהנו מצמיחה ומרווחית. יצרנים ומוכרי סחורות פונים כיום לאאוטסורסינג, הנותן להם את כל השירותים הלוגיסטיים כולל שינוע, ניהול ואחזקת מלאי.

ישנו צפי של גידול של 2% לשנה עד שנת 2020 ברמת סחורות שישונעו ויזדקקו למרכזים לוגיסטיים. עקב דרישות גוברות והולכות של הארגונים לשמירת איכות הסביבה והחלת סטנדרטים למניעת זיהום אוויר, יש צפי של הכפלת השינוע ברכבות עד שנת 2010.

הנמלים ברוטרדם, המבורג ואנטוורפן אחראים על כשליש מהקונטיינרים המשונעים בשוק האירופי. היתרו, פרנקפורט, סחיפול, ושארל-דה-גול אחראים על כ-60% מהסחורות המשונעות בשוק. הדרישה למחסנים מסביב לנמלים אלו חזקה, ומחירי הקרקע והשכירות באזור ממשיכים לעלות.

חברות הפועלות בשוק מחפשות כיום אלטרנטיבות זולות יותר מבלי להקריב את נוחיות הגישה. חשיבותם של נמלי הים התיכון במרסיי, ברצלונה וגנואה גוררת ונתמכת גם בגידול הכלכלי של האזור. הגידול במסחר הבין לאומי והדאגה ליעילות וחסכון בהוצאות השינוע, מגבירה לאחרונה את התעניינות במרכזים לוגיסטיים והופך את ההשקעה בסוג נדל"ן זה לכדאית. עובדות אילו גם מסבירות את הגידול בהיקף ואת עליית ערך הנכסים. למרות הריבית הנמוכה המאפשרת Owner Occupation, חברות רבות מחפשות לשכור מרכזים לוגיסטיים מודרניים ויעילים.

הכותב הינו מנכ"ל פרופימקס (ישראל) בע"מ, בית השקעות לנדל"ן בעולם.