לוקסמבורג: דוכסות עשירה לא רק לאנשים עשירים

מסתבר שהדוכסות המערב אירופית הזו כוללת יותר מאשר טירות מימי הביניים, שדות עד וחיים שלווים. בנוסף, הדוכסות נמצאת בצומת דרכים מרכזית והמעבר דרכה לבירות אירופה המרכזיות נוח וקל.

עבור השכנים הקרובים מגרמניה, צרפת ובלגיה, לוקסמבורג היא תחנת דלק אחת גדולה וזולה מאוד. פערי המחירים עם מעבר הגבול צונחים בעשרות אחוזים. עבור אלה שאירו יותר או פחות עבור דלק לא משנה, ואם צריך למלא דלק אז נקנה אותו חדש, לוקסמבורג היא מקום לא רע עבור מזומנים פנויים. התנאים שמאפשרת המדינה הקטנה גם לאלה שאינם אזרחיה בכל תחום המיסוי מהווים אבן שואבת לכל משקיעי הנדל"ן בפרט והנכסים בכלל.

במהלך שני העשורים האחרונים, המדינה הקטנה הייתה אחת מהכלכלות הדינמיות ביותר בעולם, עם שיעור צמיחת תוצר של 5% מאז 1985. האחרון עלה לשיא של 7.5% בשנת 2000, ורשם אחר כך ירידה קלה, בעיקר בשל המשבר העולמי, לשיעור צמיחה של 3% בלבד.

שוק הנדל"ן המקומי מרוכז רובו ככולו בבירה לוקסמבורג. נסקור כעת מספר מאפיינים של השוק. חוזי השכירות דומים ברובם ואורכם בד"כ לשלוש שנים עבור נכסים עד 500 מ"ר עם אופציה להארכה, ועבור שטחים גדולים יותר החוזים הם לתשע שנים בד"כ עם נקודות יציאה. התשלום הוא בד"כ חודשי או רבעוני, והמחיר מתעדכן כל שנה.

מבחינת התשלומים השונים על הנייר, אלה מתחלקים בין בעל הבית לשוכר, אך על פי רוב הם מועמסים בחזרה על השוכר בצורת תשלום על שירותים, כמו, למשל, מסים מקומיים, שיפוצים למיניהם, ביטוחים וכדומה.

היבטי המיסוי במדינה מתחלקים בין פרטים לחברות. פרטים תושבי המדינה חייבים במס על הכנסתם עד לשיעור של 38.95%, בנוסף למס רווחה של 0.5%. חברות רשומות בלוקסמבורג יחויבו במס של עד 22.88%.

תושבים זרים המחזיקים בנדל"ן מניב במדינה יחויבו במס הכנסה שנע בין 15.375% ל-38.95%. מובן שכאן יש מקום לכל תכנון מס אקזוטי, אך לא כאן המקום לפרטם.

שוק המשרדים המרכזי מרוכז בלב הבירה, סביב לעיר ההיסטורית ולשדרות רויאל. המלאי במרכז העיר עומד כיום על כ-800 אלף מ"ר, כש-100 אלף מ"ר נוספים נמצאים בשלבי תכנון ובנייה שונים.

שיעור הנכסים הפנויים נמוך מאוד ורמות הביקוש גבוהות, כך שהמחירים אינם זולים וזמינותם נמוכה. מלאי המשרדים עומד כיום על כ-1.9 מיליון מ"ר. בשנים האחרונות שיעור הנכסים הפנויים בעיר הולך ומצטמצם והוא נע סביב 1.5% עד 2%, המצביעים על רמות היצע נמוכות מאוד יחסית לביקוש. השכירות בעיר נעה סביב 30 אירו למ"ר לחודש, מחיר גבוה יחסית ודומה לערים יקרות אחרות באירופה כמו מילאנו, למשל.

על פי הערכות, בזמן הקרוב ההיצע בשוק יגדל במעט הודות למספר פרויקטים העומדים בפני סיום, ו-Relocation של חברות שנתקלו בקשיים. על פי הערכות, שיעור הנכסים הפנויים עשוי להגיע בשנתיים הקרובות לכ-6%.

מאחר ושוק הנדל"ן האירופי אינו בשיאו, כך גם יזמים עדיין יושבים על הגדר וממתינים לפני כניסה להשקעות ספקולטיביות, עובדה שיכולה ליצור לחצים בעתיד הרחוק יותר. השחקנים המרכזיים בשוק הנדל"ן הם השכנים מגרמניה, בלגיה, צרפת ואף מהולנד.

שוק הדירות למגורים לא זול והמחירים הם מהגבוהים ביבשת. דירות לא גדולות במיוחד בשטח של כ-80 מ"ר נמכרות במחיר שנע בין 200 ל-250 אלף דולר ואף יותר עבור בנייה חדשה. בתים גדולים יותר בשטח הנע סביב 150 מ"ר מתחילים ברמות של 250 עד 300 אלף דולר, והמחיר יכול להגיע בקלות לרמה של 500 אלף דולר.

למחירים הללו יש להוסיף את דמי הרישום על הקרקע בשיעור של 6%, ומיסי ביול של 1%. המסים המוניציפליים המקומיים נעים בין 0.7% ל-1% לשנה. אלה שדווקא שכירות למגורים מעניינת אותם, יתקשו למצוא דירות במחיר נמוך מ-1,000 דולר לחודש. באשר לבתים, המחיר מתחיל מ-2,500 דולר לחודש.

בבחינת סקטור המגורים ניתן לומר, כי לוקסמבורג נהדרת לאלה המגיעים אליה על מנת למלא משרות בכירות עם משכורות שמנות בצדן, או לאלה שתכנון מס הוא עיקר עיסוקם, לשאר בני תמותה, המדינה החביבה תישאר כנראה אתר תיירות לא רע.