שיכון ובינוי: "לנו נמכרת החברה ב-50% מערכה"

שיכון ובינוי נמכרה ב-1996 לתד אריסון, לעובדים ולעוזי ורדיזר, לפי שווי של 300 מיליון שקל, אבל מפרוטוקול של העובדים עולה, שמישהו הסביר להם אחרת

במוסף עסקים של מעריב ב-13.5, במדור "עיסקת חיי", כתב מנכ"ל ובעל כ-3% ממניות שיכון ובינוי, עוזי ורדיזר: "יש עיסקה אחת שהיא עיסקת חיי. אחת שאין שנייה לה. מדובר ברכישת שיכון ובינוי מידי ההסתדרות ב-1996 - עיסקה שבה 3,253 עובדים קנו את הבעלות בחברה. זו עיסקת חיי מבחינת מנהיגות, חברתיות וייחודיות, וגם ההסתדרות יצאה ממנה נשכרת.

"לא ציבור מנהלים עשה זאת, אלא אלפי עובדים, ועדיין יותר מ-1,000 הם בעלי המניות. העיסקה נבנתה כך שהעובדים לא רק רצו בעיסקה, אלא כוונתם העיקרית הייתה לשמר את מקום העבודה שלהם. יושבים היום 5 נציגי עובדים בדירקטוריון, לבד מהמנכ"ל והיו"ר, וכך נשמרת כל העת מעורבותם בחברה והרגשתם הטובה.

"זו הגשמה של רעיון הקואופרטיב, שעבר מן העולם. אם אתה בעל מניות וגם עובד בחברה, הציפיות הן שתהיה חלק ממנה. המסר העיקרי הוא השותפות הגדולה בתוך הארגון. וזה עובד.

"הקפיצה המשמעותית היא בכך שהעברנו מסר ציבורי ולאומי ממדרגה ראשונה. יש כאן ציבור עובדים הדואג לעסק ורוצה לשמור עליו. אלמלא העיסקה, ודאי שלא היו לעובדים מניות, וכנראה גם לא הייתה כלל חברה.

"נוצר פה יש מאין. אנשים שעבדו קשה מאוד הרימו את החברה ועשו אותה לגדולה ביותר וליפה ביותר בארץ. אני הובלתי את המהלך, ושום דבר שנעשה מאז במדינה לא דומה לתהליך שנעשה פה".

עד כאן, דברי עוזי ורדיזר במסגרת המדור "עיסקת חיי".

אין ספק שעובדי שיכון ובינוי צריכים להצדיע כל בוקר לורדיזר (וגם לעו"ד רם כספי, שסייע לתפור את העיסקה מהצד המשפטי). העיסקה, במימונו של תד אריסון המנוח, נעשתה ב-1996, ללא מכרז, לפי שווי חברה של כ-300 מיליון שקל, באישור צמרת ההסתדרות באותה תקופה, חיים רמון, חיים אורון ועמיר פרץ.

עד כה ידוע, בעיקר מפרסומים בעיתונות, כי נעשו שלוש הערכות שווי לעיסקה זו: ד"ר דן לוין, מטעם קבוצת דברת-שרם - כ-300 מיליון שקל; יעקב גדיש ושלמה שטנר - כ-800 מיליון שקל; גד סומך - 550-600 מיליון שקל. מכאן, לכאורה, ניתן להסיק, כי ההסתדרות בחרה את הערכת השווי הנמוכה ביותר כזו שמשקפת את שווי קבוצת שיכון ובינוי.

שנה לאחר המכירה, בתשקיף החברה, הוצג לה שווי של 1.2 מיליארד שקל. במהלך המסחר בבורסה בתקופה האחרונה נגעה שיכון ובינוי בשווי של 1.7 מיליארד שקל. העיסקה, בסופו של דבר, נעשתה לפי שווי חברה של 300 מיליון שקל.

בביהמ"ש המחוזי בת"א מתנהלת תביעה של קבוצת חברי הסתדרות, בראשות השר לשעבר שמעון שטרית, הדורשת, באמצעות עו"ד משה קפלנסקי, לקבל מעמד של תובע נגזר. הטענה שלהם: לא ייתכן שחברה בעלת 4,800 דונם הרשומים בספרים בערכים היסטוריים, קרקעות במקומות המשובחים ביותר בארץ, לא נמכרה בכפוף לשוויים הריאלי בסוף 1995, תקופת השיא בנדל"ן, בעיסקה ללא מכרז. לכן, לטענת התובעים, שיכון ובינוי צריכה להחזיר 900 מיליון שקל לחברי ההסתדרות, שהם ההפרש בין העיסקה לבין השווי בתשקיף.

קונצרן שיכון ובינוי הוצג בסוף '95 כשבר כלי, על סף פשיטת רגל, שלאיש אין עניין בו. מה באמת היה שווי החברה? בתשקיף החברה, אחרי המכירה, נמסר, כי היא שילמה מס רכוש, על מלאי עסקי, בגובה 21.5 מיליון שקל. מס רכוש זה משקף שווי קרקעות של כ-2 מיליארד שקל. זו תהיה נקודה מרכזית בבירור העובדתי בפני השופט נסים ישעיה.

נשאלת השאלה, איזו הערכת שווי אימצה צמרת ההסתדרות כבסיס למכירת שיכון ובינוי? לכאורה, התשובה פשוטה: 300 מיליון שקל, המחיר בו בוצעה העיסקה.

מסקנה זו מתחזקת גם לאור תוצאותיה של ועדת בדיקה מיוחדת, שהקים עמיר פרץ לפני כשנה, כחלק מתגובת ההסתדרות לבקשה לתביעה נגזרת.

הוועדה, בראשות שמואל סלבין, הגישה את מסקנותיה לביהמ"ש בחודש יוני 2002, ותמציתן: היה אמנם צריך למכור את שיכון ובינוי באמצעות מכרז, פתוח או סגור, ולא להסתפק בהצעה של אריסון בלבד, וזאת כדי לבדוק הצעות רציניות נוספות לזו של אריסון, אבל לעניין שווי החברה, הרי שהמחיר היה סביר בנסיבות העניין.

אם כך, שווי שיכון ובינוי, שלפיו ביצעה ההסתדרות את המכירה, היה 300 מיליון שקל. עובדה, "ועדת הבדיקה" של שנת 2002 מאמתת את הנתון של 1995, זמן האמת של המכירה.

מסמכים מזמן האמת הגיעו לידי "גלובס", והם נוגעים בדיוק לעניין שווי קונצרן שיכון ובינוי, ואיך הוצג השווי בפני העובדים, שעל הסכמתם התבססה העיסקה.

בישיבת הועד הארצי של עובדי סולל בונה, בנובמבר 1995, כאשר התחילו המגעים לעיסקה עם תד אריסון, שהיה אז דמות לא כל כך ידועה בעולם העסקי בישראל, קיבלו חברי הוועד דיווחים על מספר עניינים. תחת הסעיף "מכירת החברה לעובדים", נרשם בפרוטוקול מפי אחד מחברי הוועד הבכירים: "אנו נציגי העובדים פנינו למעריך, בנוסף להערכות שנעשו והיו 800 ,300, ן-550-600. המעריך מס' 1 בישראל - המעריך ילווה אותנו לאורך כל הדרך עד לקנייה, זה לפחות רצוננו.

"ההסתדרות הודיעה, כי מוכנה היא למכור את החברה לעובדים תמורת 300 מיליון שקל חדש.

"אנו בוחנים את סדר גיוס הכספים וסדר חלוקת המניות. ישנה איזה פורמולה, לא סופית, שהחלה לרקום עור וגידים.

"בשעה 11.30 יגיע עוזי וטיומקין שיתן הסבר לנושא. תוכלו לשאול שאלות ולהביע משאלות".

עד כאן הדיון הפנימי של ועד העובדים. הכוונה ב"עוזי וטיומקין" היא לעוזי ורדיזר המנכ"ל ולמשה טיומקין, ראש אגף אירגון ומינהל בשיכון ובינוי.

בפרק מאוחר יותר של פרוטוקול ועד עובדי סולל בונה, תחת הכותרת "הקצאת המניות לעובדים", מובא בפני העובדים הסבר מפורט יותר על מהות העיסקה. יצוין, כי בפרוטוקול הזה לא כתוב מיהו המדבר בפני חברי הוועד.

כבר כאן יש להדגיש, כי עוזי ורדיזר מכחיש בכל תוקף כאילו הדברים שיובאו בהמשך נאמרו על-ידו או מטעמו. ורדיזר מדגיש, כי אין לו שום אחריות על מה שמצוי בפרוטוקול של ועד עובדי סולל בונה.

מכל מקום, מישהו עמד בפני ועד העובדים ואמר את הדברים הבאים:

"הקצאת המניות לעובדים מחולקת ל-3 הקצאות בווריאציות שונות.

- הקצאה לפי ותק העובד בחברה.

- הקצאה תמורת פדיון ימי חופשה.

- הקצאה בתמורה לתשלום, 10% ובמזומן מההקצאה.

אין חובה לקחת את כל ההקצאות, כל עובד רשאי לקחת את ההקצאה המתאימה לו.

כל הקצאה שתילקח ע"י העובד תחייב אותו לחתום על התחייבות בכתב, תמורת ההלוואה שיקבל להקצאה.

אני חייב לציין שהחברה נמכרת לעובדים תמורת 50% מערכה. זאת לפי הערכה שנעשתה ע"י מומחים ידועים בשוק הנדל"ן והחברות.

לאחר רכישת המניות ע"י העובד, העובד לא יחזיק אצלו את המניות, המניות ישמרו ע"י נאמן שהוא דמות ידועה בשוק הכספים, והוא מנכ"ל הבנק הבינלאומי (צריך להיות יו"ר הבנק, והכוונה לעו"ד יגאל ארנון - מ.ל). תפקידו של הנאמן זה לדאוג שהמוכרים והקונים יעשו ויפעלו לפי התנאים שנקבעו בין הצדדים.

כפי שאמרתי, לנו נמכרת החברה ב-50% מערכה.

לאחר מספר הערכות נקבע שערך החברה הוא 600 מיליון שקל.

לעובדים היא תימכר תמורת 300 מיליון שקל, לנו העובדים 300 מיליון שקל זה סכום אדיר ואין ביכולתנו לגייס את הכסף הדרוש, לכן דרוש מממן שיתן הלוואה לעובדים.

הלוואה בתנאים שיהיו נוחים לעובדים, בשלב זה יש מממן שאיננו יודעים מי הוא. אומרים שהוא מחו"ל, שמוכן להלוות לנו 150 מיליון שקל ללא ריבית, ובתמורה לריבית ולסיכון יקבל המממן 15% ממניות החברה. כמובן ש-150 מיליון שקל זה אינו מספיק לכן עובדי החברה יצטרכו לגייס 30 מיליון שקל, ויתרה של 120 מיליון שקל נשאר חייבים למוכר, שזה ההסתדרות".

עד כאן ההסבר שקיבלו העובדים על העיסקה, ולאחר מכן הוצגו פרטי ההקצאות, המבוססות בעיקר על ותק או על פדיון ימי חופשה.

עובדי קבוצת שיכון ובינוי היססו. העניין נראה להם מורכב. כדי לבחון את מידת הסיכון ואת הכדאיות, הם פנו לרו"ח יצחק סוארי. זה המסמך שקיבלו העובדים מסוארי:

לכבוד ועד עובדי שיכון ובינוי אחזקות בע"מ 1. רקע: חברת העובדים ונציגות העובדים בשיכון ובינוי אחזקות הגיעו לכלל הסכמה ראשונית של מכירת כלל (או מרבית) מניות שיכון ובינוי אחזקות בע"מ במחיר כלכלי שנקבע בהערכות שווי של מספר מומחים (300 מיליון שקל).

מימון העיסקה על-ידי העובדים (85% מהון החברה), כפי שנמסר לי על-ידי מנכ"ל שיכון בינוי מקורו בשלושה גורמים:

א. גוף חיצוני האמור לממן בהלוואה צמודה למדד ללא ריבית כ-50%.

ב. פדיון חופשה עובדים (לאחר מס) ו/או מימון אישי של העובדים כ-10%.

ג. חוב פתוח לחברת העובדים הצמוד לשווי החברה בעתיד (מעבר לבסיס שנקבע וייבחן מחדש באותם קריטריונים אשר שימשו להערכת השווי הנוכחית) - כ-40%.

2. שווי: לבקשתכם בדקתי את הערכת השווי של חברת שיכון ובינוי אחזקות בע"מ אותה ביצע ד"ר דן לוין, וכן בחנתי את חוות הדעת והערות של האדונים גדיש ושטנר וכן חוות הדעת של מר גד סומך.

בהסתמך על החומר שעמד לרשותי והבהרות נוספות שקיבלתי ממנכ"ל שיכון ובינוי, להערכתי שווי חברת שיכון ובינוי אחזקות בע"מ כפי שנקבע בהסדר המוצע (300 מיליון שקל) משקף מחיר עסקה כדאי לעובדים, הן בהתבסס על הערכות שווי והן על אופי ההתקשרות עם הגוף המממן.

3. סיכונים: הסיכון העיקרי מבחינת העובדים הינה אפשרות ירידת ערך החברה במהלך תקופת החזקת המניות. כפי שהובהר לי על-ידי מנכ"ל שיכון ובינוי ההתקשרות עם הגוף המממן מאפשרת בכל תקופת ההקפאה (עד רישום המניות למסחר בבורסה) להעביר המניות למממן כשהוא לוקח עליו מלוא החובות לעובדים אשר רכשו מניות עד 150,000 שקל (מרבית העובדים) וכן מחזיר את הסכומים ששילמו העובדים ו/או שווי פדיון חופשה (נטו) (כשהם צמודים למדד). מסגרת זו מכסה את מרבית העובדים בחברה (שכר חודשי של כ-15,000 שקל) כך שסיכון עובדים אלה היא הריבית אותה יכלו להשיג על פדיון חופשה (או הזרמת כספים).

במקרה בו העובד בקטגוריה האמורה מעוניין לממש בחזקותיו מסיבות כלשהן כשאינן נובעות ממשבר או פשיטת רגל בחברה, תעמיד לו זכות לפדות את מניותיו מן המממן. באחת החלופות: סכום השקעתו הכוללת כשהיא צמודה למדד ובתוספת 8% ריבית ריאלית לשנה, או 25% מהרווח המצטבר למניה הגבוהה שביניהם.

4. רכישת מלוא השליטה: הדיון נערך בהנחה כי הרכישה המוצעת מתייחסת למלוא מניות שיכון ובינוי. במידה ובפועל יימכר שיעור מופחת (95%) הרי השיעורים השונים (הנחלה 20%, עובדים 65%) ישתנו בהתאם.

5. יציאה לבורסה: בכוונת שיכון ובינוי אחזקות בע"מ לרשום את מניות החברה למסחר בבורסה במהלך תקופה של כ-5 שנים. מנכ"ל שיכון ובינוי הציג בפני תוכנית חלקית אשר להערכתי מאפשרת עמידה בדרישות הבורסה להנפקה בלוח זמנים זה. בעת יציאה לבורסה מובטח, לאחר בירור עם הבורסה, כי מניות העובדים לא תהיינה חסומות.

במצב דברים זה נראה לי, שהעיסקה כדאית מאוד לעובדים ונושאת סיכונים שוליים.

בכבוד רב, יצחק סוארי.

בעקבות מכתבו של סוארי החליטו רוב העובדים להיכנס לעיסקה, והיא אכן יצאה לפועל ונמכרה לעובדים, לורדיזר ולמשפחת אריסון לפי שווי של 300 מיליון שקל.

טיומקין: "מה רוצים מאלה שקנו?"

משה טיומקין, בעבר ניצב במשטרה וכיום חבר מועצת עיריית ת"א, היה ראש אגף אירגון ומינהל בקונצרן שיכון ובינוי בתקופת המכירה לאריסון.

גלובס: האם זכור לך אם אתה ועוזי ורדיזר הופעתם בפני ועד עובדי סולל בונה בסוף 95' כדי להסביר את העיסקה?

טיומקין: "היו אז בלי סוף מפגשים עם העובדים כדי להסביר את העניין. עשינו סידרה שלמה של פגישות, לכל החטיבות ולכל היחידות. זה לא היה פשוט להסביר את זה לכל האנשים, ומדובר בפועלי מחצבות ופועלי בניין, לא כולם כלכלנים".

- בפרוטוקול ועד העובדים מישהו הסביר להם, שההסתדרות מוכנה למכור את החברה ב-300 מיליון שקל, למרות שהוערכה על-ידי ההסתדרות ב-600 מיליון שקל.

"העובדים חשבו שצריך לתת להם בחינם. האווירה הייתה שהקונצרן היה אז בברוך, עם 300 מיליון שקל הון שלילי, ולמעשה היה קיים על הנייר, אז ההסתדרות צריכה להגיד תודה שאנחנו משחררים אותם מהעול הזה. היו 3 הערכות שווי, והיה צריך לשכנע את העובדים שב-300 מיליון יסכימו. העובדים אמרו 'מי יודע מה יצא מזה, אולי זה לא שווה כלום ונפסיד את המכנסים'. גם לאחר מעשה אני משוכנע ששילמנו מחיר גבוה מעל ממה שהיה שם בפועל".

- קניתם 4,800 דונם בלי מכרז ובלי שיערוך נכסים.

טיומקין: "נכון שלא היה שיערוך אמיתי של כל הקרקעות. אם אפשר את מישהו להאשים - ואני אומר שלא - זה לא את הקונים אלא את המוכרים, יו"ר ההסתדרות חיים רמון, הגיזבר חיים אורון ועמיר פרץ. הם חיפשו להתפטר מהעסק הזה. מה רוצים מאלה שקנו?".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988