צדק חלוקתי: יש יתרונות לחוכר העירוני

השלכה המיידית של בג"ץ הקשת המזרחית היתה ביטול החלטות מועצת מקרקעי ישראל הדנות בשינוי ייעוד מקרקעי המושבים והקיבוצים - 717, 737 ,727, אשר נטען כי הניבו רווחים לא מעטים למספר רב של יישובים, בעיקר במרכז הארץ. רבים מאיתנו לא מודעים לכך, שלמצב שנוצר עקב ביטול החלטות אלה יש השלכות נוספות, שדווקא מרעות את מצב חברי המושבים, לעומת חבריהם העירוניים.

תוספת בניה: בשנת 1990 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה (479), שעניינה קביעת קיבולת בנייה בנחלות ובמשקי עזר הפטורה מתשלום דמי היתר, כאשר תוספת בנייה מעבר לכך תחויב בתשלום. קיבולת הבנייה שנקבעה לנחלה הינה בניית שלוש יח"ד בשני בניינים - 160 מ"ר לחבר ועוד 160 מ"ר לדור ההמשך ועוד 55 מ"ר לדור ההורים, סה"כ 375 מ"ר. במשק עזר נקבעה מכסה של 160 מ"ר ליח"ד אחת.

שיעור דמי ההיתר לתוספת בנייה שנקבע אז היה 51% מערך הזכויות הנוספות (שיעור זהה לזה שנקבע בקרקעות עירוניות מהוונות על פי החלטה 402). החלטה 737, משנת 1995, אשר דנה בהרחבות יישובים בבנייה למגורים, שינתה את שיעור דמי ההיתר לתוספת בניה בנחלות ובמשקי עזר ל-66%.

בעקבות החלטת בג"ץ בוטלה למעשה החלטה 737 ויחד עימה בוטלה ההתייחסות לשיעור דמי ההיתר. כתוצאה מכך, גובה היום המינהל שיעור של 91% מערך הזכויות הנוספות! (66% במזומן ו-25% בערבות בנקאית), כל זאת עד לקבלת החלטה פרטנית סופית לעניין זה במועצת מקרקעי ישראל (ניתן להניח שהחלטה כזו לא תתגבש כל כך מהר, ובפועל "יספוג" חבר המושב תשלום של 91% "מלאים"). משמעות זו מחריפה במיוחד לאור חוסר האיזון הבולט לעומת קרקע במגזר העירוני, אשר בה משולמים דמי היתר של 31% בלבד (עפ"י החלטה 933).

דמי הסכמה: כידוע, לא ניתן להוון זכויות בחוזה נחלה. עם זאת, גם בנחלה, כאשר מבקש חבר המושב להרחיב זכויות מעבר לקיבולת שצוינה לעיל, הוא נדרש לשלם דמי היתר מהוונים, שמשמעותם היום, בעקבות הבג"ץ, הינה כאמור 91%. כאשר יבקש החבר למכור את זכויותיו בשוק, יחוייב כמקובל בתשלום דמי הסכמה, המהווים 33% משווי הקרקע. כך למעשה ישלם עבור זכויות אלה 91% ועוד 33% בעת מכירה, אשר עולים משמעותית על הערך המלא של הקרקע. בקרקע עירונית, לעומת זאת, אין כל קושי להוון ולקבל פטור מדמי הסכמה ובכך להסתפק בתשלום 31% דמי היתר.

פיצול מגרש: הוראת אגף 62 של מינהל מקרקעי ישראל אפשרה פיצול מגרש בשטח 500 מ"ר מהנחלה (תוך הקטנת זכויות הבנייה הפטורות מתשלום דמי היתר) תמורת תשלום של 66% מערך המגרש שפוצל. שיעור תשלום זה נבע מהחלטה 737, כך שלאחר שבוטלה ע"י הבג"ץ, דורש המינהל תשלום בשיעור של 91% מערך המגרש שפוצל. לעומת זאת, בקרקעות עירוניות ניתן לפצל מגרש בשיעור של 31% בלבד (החלטה 933).

הזיקה בין דמי היתר להיטל השבחה: ההבדל בין קרקעות למגורים בישובים עירוניים לעומת נחלות ומשקי עזר במגזר החקלאי מחריף, כאשר מתווספת לדמי ההיתר דרישה להיטל השבחה (מטעם הוועדה המקומית). היטל השבחה נקבע על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כתשלום עבור השתתפות של הרשות המקומית בהשבחת נכסים בתחומה. על פי תוספת זו, החייב בהיטל הינו הבעלים או חוכר לדורות, ובקרקעות שאינן מוחזקות בחכירה צריך המינהל להעביר לוועדה המקומית 10% מתקבוליו בגין קרקע זו כ"חלף היטל השבחה".

השינוי שחל באופן גביית דמי ההיתר על ידי מינהל מקרקעי ישראל בעקבות הבג"ץ וביטול החלטה 737, יוצר מצב אבסורדי, לפיו חוכר מחוייב בתשלום דמי היתר בשיעור 91%, ובנוסף בהיטל השבחה שמגיע עד כדי 50%. בסה"כ משלם החוכר לרשויות 141% מערך הקרקע!

בקרקע עירונית המצב שונה: בעבר, כאשר שיעור דמי ההיתר היה 51% מערך הזכויות הנוספות, המינהל החזיר לחוכר מחצית מתשלום דמי ההיתר או היטל ההשבחה (הנמוך מבין השניים), כך שחוכר עירוני שילם שיעור מקסימלי של 75%. כיום שיעור דמי ההיתר שונה ל-31%, ללא החזר מחצית בגין היטל השבחה - כך שהשיעור המקסימלי אותו משלם החוכר הינו 81% מערך הזכויות הנוספות.

מבלי לגלוש לויכוח הציבורי-אידיאולוגי-ערכי שמתחולל כיום סביב הקרקעות החקלאיות, אי אפשר שלא להעלות סימני שאלה גם במישור המקצועי הטהור. "צדק חלוקתי" צריך לחול לשני הכיוונים. אין כל סיבה שמחזיק בקרקע חקלאית יקבל זכויות עודפות על אלה שיש בקרקע עירונית, אך גם ההיפך לא צריך לקרות.

ניתוח פרטני של נוהלי גביית תשלומים במגזר החקלאי ובמגזר העירוני, כדוגמת הנקודות שצוינו לעיל, מביא בהכרח למסקנה, שרחוקה עדיין הדרך להשוואת זכויותיו של החוכר במגזר החקלאי לזכויות של המגזר העירוני. חבל רק שהציבור הרחב לא מודע לכך, ומקבל את הרושם ההפוך.

הכותבות הן שמאיות מקרקעין.