חוק המתווכים עומד מעל הסכם הבלעדיות

עיקר טענותיו של התובע, בקליפת אגוז, הינן כדלקמן:

א. הנתבעת חתמה ביום 12.2.01 או בסמוך לכך על הסכם בלעדיות, לפיו ניתנה לתובע הזכות הבלעדית למכירת דירת הנתבעת לתקופה של 3 חדשים, אשר תוקפו הוארך עד ליום 12.10.01.

ב. על פי הסכם הבלעדיות התחייבה הנתבעת לשלם לתובע 10% בתוספת מע"מ ממחיר הדירה. כמו כן נקבע בהסכם הבלעדיות, כי הנתבעת תישא בעלות תיווך גם לאחר תקופת הבלעדיות, וזאת במידה והדירה תימכר שלא באמצעות המתווך לרוכש שנודע לו על הדירה כתוצאה מפעילות המתווך.

יתר על כן, מכוחו של הסכם הבלעדיות צפויה הנתבעת להתחייב בעמלת תיווך נוספת בשיעור של 2%, אם לא תפנה למתווך כל רוכש פוטנציאלי שיגיע אליה בתקופת הבלעדיות.

התובע טוען, כי הוא פעל במרץ וללא לאות לאתר רוכשים לדירה, נשא בהוצאות רבות ואף הביא לדירה מספר מתעניינים אשר נדחו על ידי הנתבעת.

לגירסת המתווך, נודע לו כי ביום 25.10.01, זמן קצר לאחר תום תקופת הבלעדיות, נרשמה הערת אזהרה לפיה נמכרה הדירה לעופר ודורית מרגלית (להלן: מרגלית). לתובע הוברר, כי הדירה נמכרה בסכום של 202,000 דולר, ועל בסיס נתונים זה טוען המתווך, כי מלאה זכותו לגבות מן הנתבעת 3% ממחיר הדירה.

הנתבעת, באמצעות עו"ד חיים פיצ'ון, כופרת בזכות המתווך לשכר תיווך כלל ועיקר. לגירסתה, כ-3 שבועות קודם לפקיעת הסכם הבלעדיות, במהלך שיחה עם המתווך, הבהיר לה האחרון כי בתום תקופת הבלעדיות אין לה כלפיו התחייבות כלשהיא.

לגירסת הנתבעת, נקשר בינה ובין מרגלית הסכם למכר הדירה ביום 24.10.01, בעקבות ביקור מרגלית בדירה ביום ,14.10.01 ללא קשר לפעילות התובע.

במהלך חקירתו הנגדית אישר המתווך, כי קודם להוצאת נסח הרישום שתיעד את רישום הערת האזהרה, כלל לא הכיר את מרגלית ולא טיפל במכירת הדירה למשפחת מרגלית. התובע טען, כי 25 אנשים באו לראות את הדירה בעקבות פרסום שערך למכירתה.

המתווך אף אישר, כי המחירים המקסימליים שהוצעו עבור הדירה נפלו מן המחיר שבו נמכרה למרגלית. במהלך חקירתה הנגדית הודתה מרגלית, כי ראתה את הדירה לראשונה לפני ה-1/10. בהמשך עדותה גרסה: "אני לא מכירה את המתווך, לא הגעתי לדירה כתוצאה מפעילותו, ולא ראיתי מודעה שלו בעיתון". בהמשך עדותה טענה מרגלית, כי הגיעה לדירה באמצעות מתווך בשם ארז, לו שילמה דמי תיווך.

הנתבעת הודתה בעדותה, כי פגשה לראשונה את מרגלית לפני סוכות, ומרגלית הגיעה בפעם השנייה ב-14/10.

השופט בן-חיים קבע, כי התובע לא ביצע פעילות תיווך כלשהיא שסייעה או תרמה להתקשרותם של הנתבעת ומרגלית בהסכם מכר. "אני קובע כממצא, כי קודם לפגישה מיום 14.10.01 התוודעה מרגלית לדירה וגילתה עניין ברכישתה במועד כלשהוא שחל בתקופת הבלעדיות.

"לאחר שנתתי דעתי לחומר הראיות ולטענת בעלי הדין בסיכומיהם, החלטתי לדחות את התביעה, ולהלן עיקר נימוקי:

"העיקרון השולט בכיפה לעניין זכאותו של מתווך לעמלות תיווך הוא היותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים. עמדה זו בוטאה בצורה עקבית עוד בפסיקה שקדמה לחקירת חוק המתווכים במקרקעין. דומה, כי אין צורך להרחיב את הדיבור על כך שהמתווך לא היה הגורם היעיל בהתקשרות. ככל שירדתי לעומקה של טענתו, לשיטתו קמה זכותו לשכר מעצם העובדה כי עמל קשה משך 8 חודשים שקדמו למכירה, בעוד שהנתבעת לא נתנה לו הזדמנות לפעול כמתווך שלה, ולכן מנועה היא מלטעון כי לא היווה 'הגורם היעיל'.

"לטעמי, טענה זו בהקשר הדברים העומד לדיון בהליך זה מבטאת גישה פטרוניסטית שאינה מתיישבת עם הוראות חוק המתווכים ורוחו, ולהלן אנמק:

"א. בהסכם הבלעדיות התחייבה הנתבעת, כי כל קשר בינה ובין רוכשים מיועדים של הנכס, בין אם יגיעו דרך המתווך ובין בדרך אחרת, ייעשה אך ורק דרך המתווך ובאמצעותו, וזאת על מנת לאפשר לו לגבות את דמי התיווך גם מהרוכשים. התובע לא הסתפק בכך, ואף "חישק" את התחייבות הנתבעת בדרישה לפיה עליה להפנות אליו כל לקוח אשר יגיע לנתבעת בתקופת הבלעדיות שלא דרך התובע - שאם לא כן תשלם הנתבעת עמלת תיווך נוספת בשיעור של 2%.

"ב. סבורני כי דרישות אלו אינן מתיישבות עם עקרון 'הגורם היעיל' הגלום בסעיף 14 לחוק, בעוד שהחלתן על נסיבות העניין - אינו עולה בקנה אחד הם הגדרת הביטוי 'תיווך במקרקעין', אשר על פי סעיף 1 לחוק המתווכים עניינו 'הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעיסקה בזכות המקרקעין'.

"ג. לצורך המחשת הטיעון האמור, אין טעם טוב יותר מאשר להצביע על נסיבות המקרה בו עסקינן, לפיו אישר המתווך במפורש כי לא נטל שום חלק בהתקשרות שבין הנתבעת למרגלית, ואף לא הפגיש ביניהן.

"ד. אם יטען הטוען, כי יש לאכוף על הנתבעת את הסכם הבלעדיות, אשיב, כי הוראות חוק המתווכים, ובכלל זה הוראות סעיף 14 הינן קוגנטיות, ולא ניתן להתנות עליהן או לעוקפן באמצעות הסכם בלעדיות אשר מקנה למתווך זכות לשכר גם אם במוצהר לא היה הגורם היעיל. מכאן, שהוראות הסכם הבלעדיות נסוגות מפני הוראות חוק המתווכים, וכי יש ליתן תוקף למגמה הצרכנית העולה מהוראות החוק ורוחו, אשר בין היתר נועד למנוע מצב שבו המתווך לא יתרום מאומה לכריתת חוזה המכר, אך יאחז בהוראות הסכם הבלעדיות".

את התובע ייצג עו"ד דן גנור, ואת הנתבעת ייצג עו"ד חיים פיצ'ון.

(א 171686/02).