לפעמים צריך לשים את התוכנית מתחת למיקרוסקופ

למילוי הוואקום הקיים בהיבטי הסבירות והמידתיות של סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הצטרף נדבך נוסף ביום 10.08.03 בפרשיית ע"א 664/02 - הוועדה המקומית ר"ג נ' עיזבון ליטוינסקי. פסק הדין מצטרף לסוגיות הפרשניות התלויות ועומדות ולאלו שכבר נקבעו - מתחם הסבירות לצורך הפטור מתשלום פיצויים לפי ס' 200, תיחום המינוח "גובל", סבירות כתב השיפוי ומידתיות המועדים הקבועים בחוק.

תחילת ההשתלשלות בתביעה לפיצוי על ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק, שהגיש העיזבון כנגד הוועדה המקומית, עקב אישור תוכנית מתאר מקומית המייעדת חלק מחלקה המצויה בבעלותו לדרך. לתביעה צורפה חוות דעת שמאי, לפיה שיעור הפגיעה הינו 370 אלף דולר.

מדובר בחלקה המשמשת כדרך, ששטחה כ-5 דונם, כ-3 דונם בדרומה עומדים בבסיס המחלוקת. החלקה סווגה בתוכנית מנדטורית כשטח חקלאי, ובתוכנית מתאר מקומית, אשר אושרה בשנת 1996, כדרך.

התביעה נדחתה בוועדה המקומית ואף בוועדת הערר בפניה הובאה. הנמקות הדחייה של ועדת הערר היו בשני מישורים: תכנונית - נקבע כי החלקה נכללה בתמ"א 3, תוכנית מתאר ארצית לדרכים שאושרה בשנת 1976. קביעה זו הינה למרות קנה המידה של התמ"א (1:100,000), שכן, מאחר והחלקה שימשה כדרך שנים ארוכות ולאור העובדה שהחלקה רשומה כדרך בלשכת רישום המקרקעין, כל אדם סביר שהיה מעיין בתמ"א היה יכול להבין, כי הכביש המסומן בה הוא הכביש הקיים בשטח, למרות הקושי באיתור המדוייק של החלקה. במישור הערכי קבעה ועדת הערר, כי לא הוצגה בפניה הוכחה ממנה ניתן ללמוד, כי היה לחלקה ערך גבוה מערכה של דרך.

ערעור העיזבון לבית המשפט המחוזי נתקבל תוך קביעה, כי היות והמדובר בחלקה קטנה, לא ניתן לקבוע באופן ודאי שבעל המקרקעין היה יכול לאתר את חלקתו ולדעת, שהדרך הנזכרת בתוכנית בקנה מידה של 1:100,000 עוברת בחלקתו דווקא.

על קביעה זו נתקבלה בקשת רשות הערעור של הוועדה המקומית לבית המשפט העליון, שפסק, כי בקנה המידה של התוכנית כל 100 מ' במציאות מיוצגים ב-1 מ"מ בתוכנית, וכיוון שכך, אין דינה של חלקה גדולה מאוד כדין חלקה זעירה. מידות החלקה שבמחלוקת הינן 0.15 מ"מ רוחב ו-3.35 מ"מ אורך ואין זה סביר לצפות מבעל הקרקע לזהות את חלקתו, אפילו היוותה חלק מדרך קיימת.

מוסיף פסק הדין, מפי השופט אשר גרוניס, בהסכמת הנשיא אהרון ברק ומרים נאור, וקובע, כי במסגרת השיקולים הנלקחים, עת נבחנת השאלה, אם תוכנית מתאר ארצית, שאיננה כוללת הוראות האופייניות לתוכניות אחרות, פגעה במקרקעיו של פלוני, יש להביא בחשבון גם את העובדה, שלמעוניין בקרקע אין זכות התנגדות לתמ"א, וכן כי דבר אישורה אינו מתפרסם בדרך המקובלת בתכניות אחרות.

לעניין הפיצויים, נתקבלה קביעת בית המשפט המחוזי של השופטת הילה גרסטל, לפיה יש להשיב את הדיון בפיצוי לוועדת הערר, למרות קביעתה, כי שווי החלקה עובר לאישור התוכנית הפוגעת היה כשווי דרך, מאחר והחלקה שימשה כאמור בפועל כדרך והיתה רשומה כדרך בלשכת רישום המקרקעין. פסק הדין, לצד הכרה בעצמאותה של ועדת הערר להחליט בניגוד לחוות דעת מומחה המובאת בפניה, מבקר את התעלמות הוועדה מחוות דעת השמאי שהוצגה בפניה וקביעתה, כי לא הוצגה לה הוכחה ממנה ניתן ללמוד, כי לחלקה היה ערך גבוה מערכה של דרך.

אין זה מקרה ראשון בו מוצאת ועדת ערר לנכון להתעלם מחוות דעת שמאי המוגשת לה ע"י צד לדיון וללא הנמקה עניינית. למותר לציין, כי דינה של חוות הדעת הינו כדין כל ראיה - אפשר לקבל את האמור בה ואפשר לדחות את האמור בה. קשה לקבל את ההתעלמות הגלומה במינוח "לא הוכחה", בנסיבות בהן הצד שכנגד אינו מגיש חוות דעת, המומחה אינו נחקר, והוועדה אינה ממנה מומחה מטעמה. בנסיבות אלו, האמור בחוות הדעת לא נסתר - ואין זה מן הראוי שייסתר ע"י גוף שיפוטי.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי מקרקעין.