וכל זה הולך להתרחש בחלקות א'

מישהו יכול לדמיין לעצמו צילום של אהוד אולמרט במעיל קצר בצבע חום קוניאק, מניף כבש על הכתפיים ומביט אל האופק המדברי? חברי מועצת מקרקעי ישראל, שבפניהם יביא השבוע (מחרתיים, יום ג') היו"ר אולמרט את הניסיון לגמור את פרשת הקרקע החקלאית, אולי לא יודעים זאת, אבל יש בהחלט משהו משותף לאולמרט ולראש הממשלה אריאל שרון.

אולמרט הוא בן הדור השני של מייסדי המושב נחלת ז'בוטינסקי, מזרם מושבי חירות-בית"ר, מושב שהוא בעצם חלק מבנימינה. שרון הוא בן הדור השני של מייסדי כפר מל"ל, בפאתי כפר סבא.

ארבעת האחים אולמרט גדלו בנחלה ששטחה כ-34 דונם. מתוך זה, חלקה א', שבה בית המגורים ומבני העזר, היא בת 4 דונם. בתוך חלקה א' מצוי "השטח הצהוב" של משפחת אולמרט, דהיינו, השטח שבו בנוי בית המגורים של המשפחה. מבחינת דונמים, אלה הם גם הנתונים הקרקעיים של נחלה אופיינית בכפר מל"ל.

בשנות ה-80, כשהחקלאות התחילה להידרדר ולקרקע חקלאית לא היה כמעט ערך, משפחת אולמרט היתה אחת מ-3 משפחות בנחלת ז'בוטינסקי, שהחליטו לוותר על עבודת האדמה. הם ביקשו ממינהל מקרקעי ישראל אישור למכור את השטחים החקלאיים של הנחלה, אבל להישאר בביתם שבחלקה א'.

המינהל, בצעד חריג, הסכים לבקשה. למה חריג? כי משמעות ההפרדה בין חלקה א' לבין השטחים החקלאיים, היא פגיעה בעקרון ההתיישבותי הבסיסי ש"אין מפצלים נחלה". זהו אחד מעקרונות היסוד שנקבעו בתחילת ההתיישבות החקלאית וגיבוש המשק המשפחתי: שהנחלה נמסרה "לעבדה ולשמרה", שבנחלה חייב לגור בעל הנחלה, ואת הנחלה ניתן להוריש רק לבן אחד, למען שלמות הנחלה.

במובן זה, משפחה של רוויזיוניסטים בשם אולמרט, הוכיחה מזמן את מה שיודעים היום כולם - שמשטר הנחלות במושבים איננו רלוונטי וראוי לרוויזיה. זה יהיה קטע מיוחד במינו, דווקא בגלל ההיסטוריה המשפחתית שלו, שאולמרט, מכל מי ששלט במינהל מקרקעי ישראל - הוא זה שיוביל את המהפכה הכל כך נחוצה בקיבוצים ובמושבים.

משפחת אולמרט נשארה עם ה-4 דונם של חלקה א', ובמקום "חוזה נחלה" היא קיבלה חוזה חכירה של "משק עזר", עם זכויות בנייה למגורים של 160 מ"ר. מי שמחפש כאן חשש לניגוד עניינים של אולמרט יכול להירגע, כי משקי העזר, עם חוזה כמו שיש למשפחת אולמרט בבנימינה, אינם שחקנים ו/או מוטבים פוטנציאליים בהליכי הפשרת הקרקע החקלאית שאולמרט מוביל במועצת מקרקעי ישראל, לקראת הדיונים בבג"ץ.

הדמיון בין משפחות אולמרט לשרון נובע גם מכך, שגם ח"כ עמרי שרון, אליו הועברו הזכויות בנחלה במושב כפר מל"ל, אינו ממשיך את העיקרון המיתולוגי של "לעבדה ולשמרה", וכמוהו יש עוד 15 בעלי נחלות אחרות בכפר מל"ל (מתוך 57 נחלות). יש אלפי נחלות במושבים, בעיקר במושבים הוותיקים במרכז הארץ שמייסדיהם הלכו לעולמם, עם שווי קרקעות גבוה, שבעליהן, בני הדור השני, נטשו אותן, או לא הסדירו כראוי את הזכויות בהן.

מינהל מקרקעי ישראל הודיע לאחרונה לבג"ץ, שהוא אינו מסוגל להתמודד עם הבעיה של הנחלות הלא מוסדרות הללו, למרות שהתופעה מנוגדת לחוק ההתיישבות, לחוזה החכירה, לכללי המינהל וגם לתקנוני המושבים עצמם. מדובר גם במאות מיליוני שקלים שנגרעים מקופת המינהל ומקופת מס הכנסה, כי בתהליכים של הסדרת נחלות, בעיקר במכירתן, יש מרכיב גבוה של דמי הסכמה (30%) למינהל וגם מס שבח לאוצר. מבקר המדינה פתח לאחרונה בבדיקה של התופעה.

אולמרט אמור להביא למועצת מקרקעי ישראל מחרתיים את הנושא החשוב מכל והנוגע לכל מושבניק וקיבוצניק: מה תהיה מערכת הזכויות האישיות של בעל הנחלה בחלקת המגורים. היועץ המשפטי בקש ממנו להימנע מכך, כי לדעתו ההטבות בלתי סבירות וכל הנושא צריך לקבל טיפול בינמשרדי, אבל אולמרט החליט שהדיון ייערך.

במושבים חלקת המגורים היא שטח ספציפי וידוע, המכונה "השטח הצהוב", שהוא איזור המגורים המהווה חלק מחלקה א'. בקיבוצים, בגלל המבנה הקואופרטיבי ואופי המגורים - חלק מהקיבוצניקים גרים בצמודי קרקע וחלק גרים בבתים טוריים ויש הבדלים בשטחי המגורים - העניינים עדיין לא ירדו לרמה של ייחוס קרקע ספציפית למשפחה ספציפית.

הרקע הזה רלוונטי, כי מבחינת הזיקה הנפשית של החקלאי, כמו הוריו של אולמרט וכמו כל מושבניק אחר וכל קיבוצניק, איזור המגורים וחלקה א' הם בעלי חשיבות מיוחדת, כלכלית ורגשית. יש לפעול כאן בזהירות ובשכל.

כיום הכל מסכימים, שיש להפריד לחלוטין בין השטח הקהילתי ("המחנה") לבין השטחים החקלאיים. מוסכם שראוי לחזק את הזכויות למגורים בתוך שטח המחנה, אבל ראוי באותה מידה להוציא ממשחקי ההפשרה-פיצוי את השטחים החקלאיים.

ההצעה על שולחן המועצה היא לאפשר לכל נחלה להוון 2.5 דונם מתוך חלקה א'. בשטח הזה יוכל המושבניק לממש את כל זכויות הבנייה הקיימות, של 375 מ"ר (ב-3 יחידות דיור), בהיוון לפי 3.75%, וזאת על פי התנאים שהיו במבצעי ההיוון בסקטור העירוני.

בנוסף, המושבניק יוכל לפצל ולמכור יחידות דיור נוספות בשטח הזה, בתנאי היוון יקרים יותר של עד 31%, ואם יצליח לפצל ולמכור יחידות דיור נוספות, מעבר ל-3 היחידות בשטח הצהוב, יגיע התשלום ל-41% . בנוסף מוצע, שכל מושבניק יוכל להקים 500 מ"ר לתעסוקה, מנגריה ועד מחסן משקאות, בהיוון לפי 31%.

הקיבוצים, שאת הצעתם מוביל יונתן בשיא, מעוניינים בהסדר דומה. לגבי הקיבוצים מדובר בהצעה להוון שטח כולל המהווה מכפלת ה-375 מ"ר במספר הנחלות בקיבוץ, ולקבל זכויות ל"תעסוקה" בשטח של 500 מ"ר כפול מספר הנחלות, בתנאי היוון כמו במושבים. כלומר, קיבוץ של 100 משפחות יקבל זכויות מגורים בהיקף 37.5 אלף מ"ר ועוד שטחים ל"תעסוקה" בהיקף 50 אלף מ"ר. הקיבוצים מבקשים לתת לכל חבר שטח של 160 מ"ר, ואת יתרת השטח (215 מ"ר כפול מספר הנחלות), לשווק כראות עיניהם. ככל הידוע, על מנת לקבל את זכויות המגורים, הקיבוצים כבר הודיעו שהם מוותרים על ה-500 מ"ר לתעסוקה לכל נחלה.

אפשר להתווכח על המספרים ומידת טובת ההנאה שבהם. צריך להזכיר, שהחקלאים לא שילמו דמי חכירה ראשוניים כפי ששולמו בסקטור העירוני, ועל כן אימוץ מקדם ההיוון העירוני הוא בפני עצמו בבחינת הטבה גדולה. ה-500 מ"ר לתעסוקה בתוך "השטח הצהוב" הם שערורייה, שתשבש את היכולת לתכנן איזורי תעסוקה עירוניים, שלא לדבר על השעטנז האורבני שייווצר במושבים - גבבה של וילות ולידם מחסנים ונגריות.

יש כאלה שכבר צופים את הדרישה לתוספות קרקע של מושבים, שבהם לא רק השטח הצהוב קטן, אלא שכל חלקה א' היא קטנה יחסית (למשל ביישובי ההר) ולעיתים היא פחות מדונם. בשם הצדק החלוקתי יעתרו ותיקי יסוד המעלה לבג"צ, כי חלקה א' שלהם היא 700 מ"ר ועיניהם כלות מול חלקה א' של מושב קדרון, שם חלקה א' היא בת כ-30 דונם. יש עורכי דין שמחכים למריבות הפנימיות שיהיו בין החקלאים, על הבדלי הגדלים בין חלקות א' שלהם.

כרגע אמנם מדברים על "שטח צהוב" בגודל 2.5 דונם מתוך חלקה א', שבו ירוכזו כל השימושים הללו. אבל, כל איש תכנון יגיד לך, שכעבור זמן קצר יסתבר, שצריך לדבר במונחים של כל חלקה א' ולא במונחים של השטח הצהוב בלבד.

שאלת הוראות המעבר להפשרת קרקע חקלאית וכללי הפיצוי החדשים, ומה יהיה בבג"ץ בעתירות הקואליציה החברתית-סביבתית נגד ההטבות נגד שני אלה - כל השאלות האלה מתגמדות מול השאלה העיקרית: איך ייראו פני 600 הקיבוצים והמושבים בעתיד?

הבעיה החמורה מכל היא, שהיישובים האלה מוגבלים מבחינת היכולת הסטטוטורית להוסיף יחידות דיור, הן לפי תמ"א 31 והן לפי עקרונות תמ"א 35. למעשה, כמעט כל מושב או קיבוץ שביצע תוכנית הרחבה - נתקל במחסום התכנוני.

האם יש אינטרס לאומי-תכנוני להפוך את היישובים הללו לביתם של 600 או 800 משפחות, במקום קהילות מתנוונות של 200-300 משפחות כיום?

זו לא שאלה. הכפלה ויותר של האוכלוסיה בישובים החקלאיים זהו הכיוון הנכון, שגם יקזז את תאוות הקמת היישובים החדשים של הממשלה, וגם יאפשר לעשרות אלפי משפחות להגשים חלום על בית וגינה קטנה. מערכת התכנון, שרואה את המגמה הזו מתגברת באופן טבעי - וכל ההתפתחות הזו תתרחש בתוך שטח המחנה על חלקות א' - לא מתייחסת לשאלה.

זה נראה כמו מחדל של צמרת מינהל התכנון ושל צמרת משרד הפנים בכלל, משום שיישובים כפריים של 800 משפחות, יישובים שבהם החקלאים יהפכו למיעוט מול רוב שיש לו רק אינטרס קהילתי - יישובים כאלה הם יצור אורבני לא מוכר במדינה, שיש לבחון בזהירות את מעמדו המוניציפלי, את סמכויות נבחרי הציבור שלו ואת זיקתו למועצה האזורית.

הבעיה חמורה משום שכיום המושבים והקיבוצים חיים בכללי המשחק של רשם האגודות השיתופיות, שהוא פקיד עם סמכויות מעין שיפוטיות. הבריטים השליטו על הודו ועל פלסטיין פקודת אגודות שיתופיות של נציב עליון, פקודה שראויה יותר לתואר "פקודת אריסות". בהודו כבר החליפו את הפקודה.

הבעיה תחמיר עוד יותר בגלל אנכרוניזם היסטורי נוסף הקרוי "אחדות הוועדים". בעלי הנחלות עדיין מחזיקים בזכויות יתר ובמרבית הכוח המוניציפלי, וזאת בגלל המומנטום ההיסטורי של ועד יחיד, העוסק גם בענייני האגודה וגם בעניינים המוניציפלייים. אבל המגמה מובילה למהפך, שבו רוב התושבים יהיו בעלי אינטרס מוניציפלי בלבד, והחקלאים בעלי הנחלות וחברי האגודה, עם אלפי הדונמים ועם העסקים המשותפים של "האגודה" - הם פתאום יהפכו למיעוט ביישוב. האם צריך כבר היום לחשוב איך יש להגן על זכויותיהם? למשל, אם הוועד המוניציפלי יאסור על טרקטור לנוע בכבישי היישוב.

בכל מקרה, צריך לסלק את רשם האגודות השיתופיות משליטתו באורח החיים של היישובים הכפריים. הבעיה היא, שהמערכת, כשהיא כבר עוסקת בכך, ממשיכה לשחק בכאילו. למשל, יש ועדה ציבורית מכובדת, שהולכת להוציא המלצה להכרזה על יצור מוניציפלי חדש: "קיבוץ מתחדש", דהיינו, כזה שהפריט לחבריו את האדמה, ועדיין יהיה מסווג אצל רשם האגודות כקיבוץ. צריך לעצור את השטויות האלה עכשיו, ולהודיע, שמי שרוצה להמשיך בחיי הקואופרציה - אהלן וסהלן. מי שלא - שיהפוך ליישוב קהילתי.

קיימת בעיה שצריך לפתור אותה בדחיפות, וזוהי מערכת היחסים בין חבר אגודה שהוא בעל הנחלה, לבין התאגיד הפרטי האגודה השיתופית. לב הענין הוא, שבעל נחלה מחוייב לגור בנחלה, וזאת על פי חוק ההתיישבות, חוזה החכירה ותקנון המושב. במישור הזה רשם האגודות הוא גם החוקר וגם השופט.

אפשר לפתור את הבעיה בדרך פשוטה. להכריז על מניית החבר באגודה כעל מניה נדחית. כל זמן שחבר האגודה גר בקהילה - יהיו לו חובות וזכויות, כמו למשל דיבידנדים מעסקי האגודה המשותפים. כאשר איננו גר באופן קבוע בקהילה - אין לו חובות, אבל גם אין לו זכויות ולא מגיע לו שכר דירה מפרויקט נדל"ני מוצלח שהאגודה הקימה על הקרקע המשותפת, וגם לא מגיע לו להשתתף בעיצוב אורח החיים ומהלכי התכנון ביישוב (לענין זה ראוי לקרוא את פסק דינו של השופט מישאל חשין 6627/98).

וכל תהליך השינוי הזה יתרחש בתוך שטח המחנה, על חלקות א' של בעלי הנחלות. על הקשר האמוציונלי-כלכלי לחלקות א' כבר דברנו, ולאמיתו של דבר יש צדק בכך שהחקלאי יקבל חוזה חכירה לדורות בחלקה א'.

במונחים של הקשת הדמוקרטית המזרחית, תעלה מיד השאלה הבאה: אם בעל נחלה יוכל בחלקה א' לפצל עוד ועוד מגרשים ולמכור אותם - מהו גודל הקופון שבגינו לא יעתרו לבג"צ? אם מאמצים את כללי המשחק העירוניים ועושים חשבון לפי כללי המיסוי של הסקטור העירוני בפיצול/היוון/השבחה, הרי מעיסקה כזו נשארים ביד כ-20%.

וכל הסבך הזה מצוי בידיו של אהוד אולמרט, עם ההיסטוריה המשפחתית בעניין חלקה א'. גם אוהדיו וגם מבקריו אומרים שהוא ביצועיסט.