סוכנות הדירוג פיץ' צופה צניחה של 40% במחירי שכירות המשרדים במרכז הונג-קונג

סוכנות הדירוג הבינלאומית פיץ' פרסמה הערכה שלילית לעתיד שוק הנדל"ן בהונג-קונג: הן בתחום המשרדים והן בתחום המגורים צופה פיץ' ירידות מחירים. פיץ' מציינת, כי מחירי השכירות בעיר היו תמיד הפכפכים הרבה יותר ממחירי הרכישה של נכסים, ובעתיד הקרוב היא צופה התרסקות במחירי השכירות במרכז העסקים הראשי, בשיעור של לא פחות מ-40%.

הנימוק לירידה החדה בדמי השכירות הוא כניסת היצעים חדשים לשוק בכמות גדולה, היצעים שמתאפיינים בשיא שלילי של תפוסה, כלומר: השיעור הנמוך ביותר של סגירת עיסקאות שכירות בפרויקטים החדשים עוד בטרם השלמתם ואכלוסם.

ברור, כי ההשלכות של ניתוח מגמה זה על השוק כולו, על שוכרים פוטנציאלים ועל משקיעים, הוא הרסני - ביודעם את עודפי ההיצע הצפויים בקרוב, יעכבו רבים את ביצוע עיסקאותיהם וימתינו לירידת מחירים, דבר שעלול להקפיא את השוק ולהוריד עוד את המחירים.

שוק המגורים בהונג-קונג נתון אף הוא בבעיות רבות. הבעיה המרכזית היא עודף עצום בפיתוח קרקע. השלטון המקומי בהונג-קונג, הממונה על שיווק הקרקע, אומנם הקפיא בתרועה גדולה את שיווק הקרקע כבר לפני חודשים ארוכים, בתקווה לבלום את ירידת המחירים - אך המחירים ממשיכים לרדת. הסיבה היא הכמויות העצומות של הקרקע ששווקה במכרזים בשנים האחרונות, והמחירים הנמוכים יחסית של עלות הבנייה - שהמריצה יזמים להמשיך ולבנות ולשפר את תזרים המזומנים שלהם על-ידי מכירת הדירות, מהר ובזול.

בעוד שמכירת דירות חדשות נמשכה, ואף התגברה הודות לירידה של 50% בריבית על המשכנתאות בהשוואה ל-1997, ירדה הפופולריות של דירות ישנות - מי אינו מעדיף בית חדש? - ואלו ספגו ירידה כואבת בערכן. שיעור התפוסה של דירות מכל הסוגים ירד חדות, ורווחי היזמים הלכו וירדו. היזמים, מצידם, רצו להגביר עוד את התפוקה, שייצורה כאמור זול - כדי להגדיל המחזור ולפצות על הירידה בשולי הרווח. כך נוצר מעגל הרסני לשוק הנדל"ן.

בהתחשב בעובדה שהביקוש למגורים מונע בעיקר מתוספת במשקי בית, כתוצאה מהריבוי הטבעי שעומד על 1% לשנה - ברור שההיצעים החדשים לא פגשו בביקושים, והמחירים המשיכו לצנוח.

בשוק המשרדים, צפויים כאמור בקרוב היצעים חדשים במרכז העסקים, ובראשם פרויקט Two IFC, ששטחו 2 מיליון רגל רבועה. שיעורי התפוסה של המשרדים, שכבר כיום נמוכים מ-90%, ירדו עוד, ואיתם המחירים. מצב זה צפוי להתפשט גם לאיזורים אחרים של העיר. על שתי הסיבות המרכזיות, תפוסה נמוכה והיצעים חדשים, מתווספת סיבה נוספת להחלשות השוק: גם המשרדים התפוסים מחפשים להקטין השטח השכור, ולעבור למשרדים קטנים יותר - דבר שמגדיל את ההיצע. קומות שלמות עומדות ריקות, "תקועות" בחוזים לשלוש וארבע שנים, וכיפוגו חוזים אלה - צפויים שיעורי התפוסה לצנוח לקרוב ל-80% - בעיר שהיתה פעם כל-כך מבוקשת.