תשלומי איזון: לפי הערך ביום הפירוק

על-פי חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, שלוש הן דרכי פירוק שיתוף בין שותפים: חלוקה בעין (קרי לחלק את המקרקעין לפי אחוזי בעלויות של השותפים, ובלבד שלפי תוכנית בניין עיר החלוקה הינה אפשרית); מכירת כל המקרקעין, וזאת כשהחלוקה בעין מבחינה תכנונית אינה אפשרית, או גורמת להפסד ניכר; והדרך השלישית המיוחדת למקרקעין שהינם בניין, הינה על דרך רישום בית משותף.

מאחר ולא תמיד חלוקה בעין אפשרית עד המ"ר האחרון, או מאחר והחלוקה יוצרת מגרשים שיהיו לעתים לא שווים בשל מיקומם, נקבע מנגנון של הסדר תשלומים בין שותפים המכונה "תשלומי איזון", אשר במסגרתו שמאי מקרקעין קובע את ההפרשים, ובכך השותפים נפרדים לדרכם.

לא פעם, פירוק השיתוף בא על רקע של חלוקה שנעשתה "פיזית" בשטח בין השותפים או בין חלקם מזה שנים, ופירוק השיתוף בא למעשה לתת גושפנקא סופית ורשמית לחלוקה רבת שנים זו. כשהחלוקה בשטח תואמת גם את הבעלויות הרלוונטיות, לא מתעוררת בעיה מיוחדת. אך לעיתים החלוקה בשטח שונה מאחוזי הבעלות של השותפים. לדוגמא, אחד או יותר מהשותפים מחזיקים שטח גדול יותר ממה שמגיע להם לפי גודל הבעלות.

נשאלת השאלה, מהו היום הקובע לעניין הערכת המקרקעין? האם היום הקובע הוא יום אשר נחתם הסכם הפירוק, או שמא יום בו תפס אותו שותף את השטח העודף, ואשר עליו אמור לשלם תשלומי איזון? כידוע, תשלומי איזון הינם פונקציה של מכפלת השטח בהתחשב בייעוד התכנוני, ועל כן יש חשיבות גדולה למועד הקובע, כי בכל מועד הייעוד התכנוני של השטח שונה ובעקבות כך השווי יהיה שונה.

שאלה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט העליון, בעניין ע.א 7765/02, מינהל מקרקעי ישראל נ' נוף הכנרת בינוי ופיתוח בע"מ, בפני הרכב של השופטים ד. דורנר, א. לוי, א. חיות. בעניין נוף הכנרת, הצדדים היו שותפים במושע של חלקה יחד עם שותפים אחרים. משנת 1989, המשיבה החזיקה בשטח גדול יותר מהחלק שלה בחלקה. במסגרת תביעות לפירוק, השיתוף הצדדים הגיעו להסדר, לפיו החלקה תחולק והמשיבה תשלם למינהל מקרקעי ישראל תשלומי איזון, או, לחלופין, שטח של 70 דונם מכלל המקרקעין. סלע המחלוקת היה, מהו המועד להערכת שווי המקרקעין לתשלומי האיזון? האם בשנת 1989, עת המשיבה תפסה חזקה שלא כדין במקרקעין, או שמא בשנת 1992, עת נחתם הסכם פירוק השיתוף.

באותו הסדר נקבע גם, כי לעניין תשלומי איזון לא יובא בחשבון שווי המבנים שהוקמו על ידי המשיבה משנת 1989. בית המשפט המחוזי בנצרת אימץ את גישת המשיבה, לפיה יש לקבוע את השווי משנת 1989 (שווי שהיה קטן בהרבה מהשווי בשנת 1992), ומכאן הערעור.

השופטת חיות, שנתנה את פסק הדין, ויתר השופטים הסכימו איתה, קיבלה את הערעור בקובעה, כי המועד הנכון הינו מועד פירוק השיתוף, ולא מועד תפיסת החזקה. בהסתמכה על הלכת "פרומוטפין", השופטת חיות קובעת:

"חוזה מסחרי יש לפרש בדרך שתתאים לתכלית המסחרית של העיסקה ועל בית המשפט לתת לחוזה תוקף מתקבל על הדעת, כפי שאנשי עסקים היו עושים בנסיבות המקרה... במקרה שלפנינו, יש טעם רב בטענת המערער לפיה אין כל היגיון, מבחינה מסחרי, לייחס לצדדים כוונה להעריך את שווי המקרקעין לצורך תשלומי האיזון, כערכם המופחת במועד שבו תפסה בהם המשיבה חזקה שלא כדין."

השופטת חיות קובעת, כי תשלומי איזון הינם פועל יוצא של חלוקה בעין, והזכות לתשלומים נולדת יחד עם החלוקה, ועל כן התאריך הרלוונטי הינו יום פירוק השיתוף. כמו כן, קובעת השופטת, כי תשלומי האיזון הם חלק אינטגרלי של הליך פירוק השיתוף וכחלק מההסדר כולו (ראה גם י. ויסמן - קניין, בעלות ושיתוף, ע' 303).

מכאן ניתן להסיק, כי הליך פירוק השיתוף במקרקעין אינו מביט לאחור, אלא מכאן והלאה, אלא אם כן הצדדים להליך פירוק השיתוף יסכמו במפורש אחרת, כלומר השווי של המקרקעין של כל שותף תלוי בשטח שיוסכם עליו, ועל פי הייעוד באותו יום פירוק השיתוף וההסדר. מכאן ניתן להסיק, כי בניגוד לתביעה רגילה המתגבשת ביום הגשת התביעה, העילה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מתגבשת ביום ההחלטה על פירוק השיתוף, כי המצב התכנוני בעת הפירוק הוא הקובע, ולא יום הגשת התביעה. הסיבה נעוצה בדינמיות של הליכי תכנון שיכולים להשתנות מאז הגשת התביעה ועד לדיון בפני השופט, שלעיתים יכול להתארך חודשים ואף יותר מזה.

חיזוק לעמדתה מצאה השופטת חיות גם בעניין אי הפחתת שווי מחוברים בקובעה: "ניתן לומר כי אילו היה המועד הקובע מועד תפיסת המקרקעין בסוף שנת 1989, לא היה כל צורך לקבוע את הסייג האמור ומכאן, שקיומו של הסייג בסעיף 6 להסדר הפירוק יש בו כדי ללמד על רצון הצדדים להדגיש כי המועד הקובע הוא מועד חתימת הסדר הפירוק וכי לצורך שווי המקרקעין באותו יום, אין להביא בחשבון את מה שנבנה במקרקעין בינתיים, בהשקעה של מי מהצדדים".

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.