שמאי החלומות

לשורה הארוכה של האינטרסנטים, המתנגדים לחקיקת חוק שיגן על חופי הארץ לטובת הציבור הרחב והדורות הבאים, הצטרפו לאחרונה גם שמאי המקרקעין. מפי עורך דינם הם מעלים שורת טענות נגד הצעת החוק הנדונה כעת בכנסת, רובן טענות שוליות שצר המקום להתייחס אליהן. למשל, הניסיון המטעה להשוות בין קביעת היטל השבחה, שהיא עניין טכני לגמרי, לבין הזכות לפיצוי בגין תוכנית פוגעת, שלפי סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה אינה חלה על פגיעות שאינן עוברות את תחום הסביר, או שאין זה מן הצדק לשלם בגינן פיצויים.

אך בראש הטענות עומדת טענה אחת עיקרית. הטענה היא שהצעת החוק, המבהירה באופן הכי מפורש שאפשר כי היא באה להגביל רק פיתוחן בעתיד של קרקעות סמוכות לים שלא היו בהן מעולם זכויות בנייה, פוגעת - אכן כך - בזכות הקניין.

ומהי, לגירסת ב"כ השמאים, מהות פגיעה זו? הפגיעה היא בכך שמדובר בסתימת הגולל על חלומם של בעלי אותם מקרקעין להפוך את הקרקע שלהם לנדל"ן מניב. על כן, מסבירים לנו, אין מנוס אלא לקבוע בחוק המוצע מנגנון של תשלום פיצויים, שיוכל לפצות על הפגיעה בה מדובר. יש להניח שמעיני הקורא חד העין לא נעלם הרווח הפוטנציאלי הגדול של השמאים אם תתקבל דרישתם. יישום הדרישה והפעלת מנגנון פיצויים כאמור יחייבו ביצוע שורה ארוכה של הערכות שווי מקרקעין לאורך כל חופי המדינה - משמע, פרנסה בשפע לשמאי המקרקעין.

הבעיה הגדולה בטענה היא האבסורדיות (ויש שיאמרו - החוצפה) שבה. כאמור, הצעת החוק מסייגת את הוראותיה בכל מקום בו קיימות זכויות בנייה מאושרות. מיהן, אם כך, הקרקעות שזכות הקניין של בעליהן בכל זאת נפגעת, לגירסת השמאים? המדובר בכל אותם שטחים שמעולם לא נועדו לבנייה, ושתמ"א 13 אוסרת בנייה בהם כבר כיום: חופי רחצה, שמורות חוף, שצ"פים, הרצועה בת 100 המטר הצמודה לים, וכו'. כלומר, בדיוק אותם שטחים שהכרחי לשמור עליהם באמצעות חוק, כדי שגם בעתיד יישאר משהו מחופי הארץ. בשטחים אלה אין כל זכות בנייה. להפך. לבעליהם יכולים להיות לכל היותר חלומות נטולי בסיס שיום יבוא והם יצליחו לשבור את השיטה, ולבנות על קו החוף אפילו שהדבר אסור היום.

חלומות כאלה הם לגיטימים, ומחיר קרקע כזו, יודע כל שמאי, כולל גם פרמיית חלום. אך האם הגיוני לטעון שהמדינה, שאינה מצליחה לספק ביטחון סוציאלי לרבים מתושביה, צריכה לספק שירותי ביטוח לחלומות חסרי בסיס בדבר התעשרות עתידית? מי שטוען כזה דבר טוען למעשה שהמדינה צריכה לבטח את אזרחיה גם כנגד כל יתר השינויים האפשריים בחקיקה המשפיעים בהכרח על רכושם.

זהו אבסורד, ואפילו השמאים יודעים זאת. הם גם יודעים שאין להם סיכוי שבג"ץ יקבל את טענתם. המדובר בחוק ראוי וחשוב, שהפגיעה שבו, אם היא קיימת בכלל, נדרשת לשם מימוש מטרתו הצודקת. אבל, הם סבורים, כדאי לנסות, כי הרווח האפשרי גדול. אז הם מנסים. אך הם לא יצליחו.

הכותב הוא עו"ד במחלקה המשפטית של אט"ד.