בשנים האחרונות התרעם חיים כצמן לא אחת, על כי חברת הדירוג מעלות "מקפחת" את חברת הנדל"ן המניב שלו, גזית גלוב, ומתעקשת להותיר אותה בקבוצת דירוג A, למרות הצמיחה המהירה בהיקפי פעילותה ורווחה. כצמן טען, כי בשל חוסר היכרות מספקת עם סיגמנט השוק שבו פועלת החברה ובהעדר חברות מקומיות בעלות אופי פעילות דומה, טועה מעלות בהערכת הסיכון של גזית גלוב.
היום יכול סוף סוף כצמן לחייך בסיפוק. מעלות העניקה דירוג של AA מינוס לגיוסי אג"ח בהיקף של 270 מיליון שקל שבכוונת גזית גלוב לבצע: הרחבת סדרה א' שבמחזור בכ-150 מיליון שקל, וכן הנפקה של סדרת אג"ח חדשה בהיקף של כ-120 מיליון שקל, שתפרע בתשלום אחד בשנת 2010.
בנוסף, העלתה ועדת הדירוג של מעלות את דרוגי סדרות האג"ח של גזית גלוב שבמחזור מ-A פלוס ל-AA מינוס. יתרת האג"ח שבמחזור עומדת על 377 מיליון שקל. גזית גלוב, מכונת גיוסי אג"ח משומנת, מייעדת את עיקר תמורת ההנפקה להחלפה של חוב בנקאי ולגיוון מקורות המימון שלה.
העלאת הדירוג של מעלות משקפת בעיקר את המיצוב העסקי הגבוה של גזית גלוב (הנסחרת כבר בשווי של 370 מיליון דולר), ההטמעה המוצלחת של רכישת חברת הנדל"ן המניב IRT ע"י החברה-הבת בארה"ב אקוויטי 1, שיפור במרבית הפרמטרים הפיננסים של הקבוצה, ובפרט שיעור המנוף הפיננסי ויחסי כיסוי החוב.
גזית גלוב, שבשליטת כצמן ודורי סגל, עוסקת ברכישה, פיתוח וניהול של נכסים מניבים בארה"ב, בקנדה ובישראל. החברה מתמקדת בעיקר בענף המרכזים המסחריים הפתוחים מעוגני סופרמרקטים. בארה"ב, פועלת גזית גלוב, באמצעות אווקווטי 1 הנסחרת בבורסה האמריקאית, הנהנית ממעמד של "ריט" לצרכי מס. בנוסף, החלה החברה לפעול לאחרונה בארה"ב בתחום הדיור המוגן, באמצעות שותפות עם גורם מקומי.
בקנדה פועלת גזית גלוב באמצעות החברה-הבת FCR, שנסחרת בבורסה של טורונטו. בישראל היא מחזיקה במחצית ממניות משכנות כלל, העוסקת בהקמה, הפעלה, ניהול ושיווק של מרכזי דיור מוגן לאוכלוסייה המבוגרת.
בפברואר אשתקד, השלימה גזית גלוב את עסקת הרכישה הגדולה בתולדותיה. אקוויטי 1 רכשה את חברת הנדל"ן האמריקאית IRT תמורת 426 מיליון דולר, בעסקת מזומן ומניות. הרכישה הפכה את אקוויטי 1, הנסחרת כבר בשווי של יותר ממיליארד דולר, לחברת הנכסים הגדולה בתחומה בפלורידה ואחת החברות הגדולות והדומיננטיות בדרום מזרח ארה"ב.
לאחר שהשקיעה אשתקד כ-1.25 מיליארד דולר ברכישת נכסים ופיתוחם, מחזיקה הקבוצה 266 נכסים מסחריים בקנדה ובארצות הברית, לעומת 154 נכסים בתחילת השנה החולפת. במהלך השנה החולפת גייסה הקבוצה כ-380 מיליון דולר בארצות הברית (כולל בעסקת IRT), כ-95 מיליון דולר קנדי בקנדה וכ-140 מיליון שקל בישראל.
להערכת מעלות, המיצוב העסקי של גזית גלוב גבוה בהרבה מהממוצע במשק הישראלי. הנקודות העיקריות המשפיעות לחיוב על המיצוב הנ"ל הן: פעילות הליבה של החברה (השקעה בנדל"ן מניב דפנסיבי מעוגן ברשת מזון קמעונאית) נחשבת לחסינת מיתון ומבטיחה תנודות נמוכות יחסית בתרומת הנכסים; עיקר פעילותה של החברה מתרכזת במדינות הנהנות מיציבות כלכלית וגיאו-פוליטית גבוהה מול השוק הישראלי. להערכת מעלות, פעילות בשווקים הנ"ל תורמת בצורה חיובית ליכולת החברה להציג ביצועים עודפים מול חברות נדל"ן המתמקדות בשוק המקומי, לוודאות בתזרים להקטנת הסיכון העסקי של פעילותה.
בנוסף, להערכת מעלות, ההתמקדות בשווקים מפותחים מפחיתה את סיכוניה העסקים של גזית גלוב לאור אפשרויות המימון המגוונות בהם ורמות הסיכון המשפטי והמדיני שמאפיינות אותם.
להערכת מעלות, השלימה אקוויטי 1 במהלך השנה החולפת בהצלחה את עיקר שלב ההטמעה של רכישת IRT, אלמנט התורם בצורה חיובית לשיפור המיצוב העסקי של החברה. נכון לסוף ספטמבר, היו לקבוצה, כאמור, 266 נכסים, בהיקף של כ-2.72 מיליון מ"ר מניב (מהם 2.55 מיליון מ"ר מושכר). במונחים מקומיים, הקבוצה היא שחקן הנדל"ן המניב בעל היקף ההכנסות הגדול ביותר.
בנוסף, ההתמקדות באזורים ספציפיים בכל מדינה בה היא פועלת, מאפשרת לחברה ליהנות מיתרונות לגדול ולמובילות בחלק מהאזורים (אקוויטי 1 היא ה"ריט" הגדולה בפלורידה, ואילו FCR היא החברה השלישית בגודלה בקנדה בתחום פעילותה).
להערכת מעלות, חל שיפור באיתנות החברה במהלך השנה האחרונה, וזאת בעיקר עקב גיוסי הון בהיקף משמעותי, ביצוע חלק מהתשלום בגין רכישת IRT במניות וכן עקב רווחים שוטפים. בתשעת החודשים הראשונים של 2003 חל גידול משמעותי בהכנסות הקבוצה לכמיליארד שקל, עלייה של 51% לעומת התקופה המקבילה, בעיקר כתוצאה מעסקת IRT ונכסים נוספים שנרכשו במהלך התקופה. הרווח הנקי זינק בתקופה זו ל-125 מיליון שקל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
