מעלות העניקה דירוג A פלוס להנפקת האג"ח של ישפרו

גם חברת ישפרו מבקשת לנצל קרקע פורייה לגיוסי אג"ח כדי למלא את הקופה. חברת הנדל"ן המניב מקבוצת אי.די.בי מתכוונת לגייס 100 מיליון שקל מגופים מוסדיים. ישפרו נשלטת ע"י גב ים ונכסי הדרים, המשתייכות לקבוצת נכסים ובניין (שבשליטת אי.די.בי). החברה עוסקת בתחום הנדל"ן המניב בלבד: ייזום, פיתוח, תכנון, הקמה והשכרה של מבני משרדים, תעשייה, מסחר ואחסנה.

בבעלות החברה כ-111 אלף מ"ר נכסים מניבים, 50% מהם מושכרים לתעשייה, אחסון ולוגיסטיקה, 40% למסחר והיתרה למשרדים. הנכסים פזורים בבאר שבע, בקרית גת, בבאר טוביה, ביבנה, בחולון, בתל-אביב ובנתניה. שיעור התפוסה בהם 89% והם מניבים תשואה גבוהה של כ-11% על עלות הברוטו ו-17% על עלותם המופחתת.

להערכת מעלות, מיצובה העסקי והפיננסי של החברה גבוה בהשוואה לחברות הפעילות בתחומה, כתוצאה מתזרימי המזומנים היציבים הנובעים מפעילותה, איתנות פיננסית גבוהה מהממוצע, נגישות גבוהה למקורות מימון ולאור היקף הנכסים הלא משועבדים של החברה (כ90%), התמקדותה בתחום הנדל"ן המניב, שיעורי התפוסה הגבוהים, מיקום הנכסים, עתודות קרקע בעלות רזרבות הוניות גבוהות, הניסיון המקצועי שנצבר בחברה בניהול נדל"ן מניב, מוניטין בעלות השליטה והאסטרטגיה השמרנית שנוקטת החברה בכניסה לפרויקטים יזמיים חדשים. מנגד, קיימת מידה מסוימת של אי ודאות בטווח הארוך בנושא אפשרות של שינוי ורה-ארגון במגזר הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי שהחברה מהווה חלק ממנו.

בכוונת ישפרו לייעד את תמורת ההנפקה בתוספת תזרים מפעילות שוטפת למימון פרויקטים אותם היא מקימה במודיעין (פאואר סנטר ואזור מלאכה בעסקת קומבינציה עם קיבוץ שלעבים) ובבית החולים הדסה (בית מלון, מרכז מסחרי וחניון). יתרת ההשקעה בפרויקטים נאמדת בכ-120 מיליון שקל בהתאם לתחזיות החברה. התזרים מהפרויקטים יעלה בהדרגה ויעמוד על כ-15 מיליון שקל בשנת 2006 וכ-20 מיליון שקל משנת 2007.

לחברה עתודות קרקע של 203 דונם וזכויות בנייה ברחבי הארץ בהיקף של מאות אלפי מ"ר. השווי המאזני של הקרקעות הפנויות הוא כ-32 מיליון שקל המשקף, להערכת מעלות, את העלות ההיסטורית שהיא נמוכה בהשוואה לשווי השוק של הקרקעות. הכנסותיה של ישפרו גדלו בתשעת החודשים הראשונים של 2003 ב-15% והסתכמו בכ-25.3 מיליון שקל.