אישור תכנוני ורישום נכס

בהליך רישום בית משותף יש לוודא גם מצב תכנוני, בכדי למנוע "הכשלת ציבור"

לצורך רישום בית משותף יש להכין מסמכים כגון תשריט, תקנון, צו בתים משותפים וכו'. אך רק במקרים מסויימים נדרש אישור הרשות המקומית לצורך רישום בית משותף או תיקון צו בתים משותפים. אישור זה נדרש במקרה והמקרקעין רשומים על שם מספר בעלים. הסיבה נעוצה בעובדה, שכאשר בעלות במקרקעין שייכת למספר בעלים, יש חשש לביצוע עסקאות בין שותפים תוך ההליך של רישום בית משותף, ובכדי למנוע זאת דרושים אישורי מס ובתוכם אישור הרשות המקומית.

אך לאישור של הרשות המקומית יש תפקיד חשוב אחר והוא לוודא, שאכן הבית בנוי לפי היתר בנייה. דא עקא, תקנה 50 לתקנות מקרקעין (ניהול ורישום) דורשת רק אישור על כך שהבית משקף את המציאות. לדעת כותב שורות אלו, יש בכך כדי לגרום למצבים בהם דירות שלמות ירשמו כתתי-חלקות, ובעיני ציבור הרחב יקבלו "הכשר", וזאת מבלי לדעת כי לדירה ו/או לתוספת שנבנתה אין כל היתר.

טול לדוגמא מצב, שפלוני בונה חדר על גג הצמוד לו, ולאחר מכן, ללא קבלת אישור מרשות מקומית, מבטל את הקשר הפיזי בין החדר לבין הדירה מתחת. לאחר מכן הוא מרחיב את החדר לדירה והופך את הדירה לדירת פנטהאוז. אם בעל דירה כזו יקבל הסכמת כל הדיירים, יוכל לרשום את הדירה שזה עתה נולדה "בחטא" כתת חלקה, ולמכור אותה כדירה.

בפרקטיקה נתקלים לא פעם במעשים כאלו, וקונים תמימים עלולים ליפול בתוך עיסקה, שמבחינה תכנונית איננה כשרה.

"מרשם המקרקעין" אמור לשקף את המצב המהימן של הזכויות. לדעת כותב שורות אלו, מהימנות במידע קנייני צריכה להיות מלווה במהימנות במידע קנייני כשר. מי שבנסח מקרקעין רשום כבעלים של דירה שאינה קיימת בתוכנית בניין עיר, אינו "בעל קניין", באותו מובן שמרשם המקרקעין מתכוון לשמש לו אכסניה להשתקפות זכויותיו.

אמנם קיימת פסיקה לפיה אין קשר בין דין קנייני לבין דיני תכנוןן ובנייה (דיעה שעם כל הכבוד לא תמיד משרתת מדיניות משפטית נכונה) אך אין המשל דומה לנמשל. המעוניין לרשום בית משותף או המעוניין לרשום פיצול של דירה, חייב להביא אישור תכנוני בכדי למנוע מצב, שיחידה כלשהי תקבל הכשר קנייני מבחינת נסח מקרקעין, אך אין לה כל זכות קיום.

בעיה דומה קיימת כשיחידה תירשם בשטח 100 מ"ר, אך בפועל רק 60 מ"ר ממנה בנויה לפי היתר. בעיני קונה סביר (וגם עורכי דין) הרישום כתת-חלקה מהווה מעין "קודש הקודשים", מבלי להעלות על הדעת, שאכן מאחורי הנסח המקודש קיים מידע תכנוני שגוי, כלומר 40 המ"ר אינם "כשרים".

ואם התניית רישום כזה באישור רשות תכנונית אינה תואמת את המדיניות של מרשם מקרקעין, אז לפחות ניתן לגרום למצב שהדירה או הפיצול יירשמו, תוך הערה על אי התאמה להיתר לפי תקנה 29 לתקנות מקרקעין.

אמנם תפקידו של הקונה לבדוק בתיק הבנין את "הכשרות התכנונית" של הדירה, אך עניין זה מצריך יעוץ מקצועי ומייקר את עלויות הרכישה. אם ניתן באמצעי קל ופשוט ליידע את הקונה התמים (שלא תמיד מודע וער לסוגיות אלו) כי הדירה שחשק בה לבו אינה לפי היתר כולה או חלקה, אז למה למנוע זאת?

הפתרון המוצע לעיל ישרת את אמינות מרשם מקרקעין מחד, וכן ישרת את הציבור, שלא יוטעה בדבר הזכויות "הכשרות" במקרקעין.

גישה דומה לעמדה זו ניתן לראות בפסק דין של השופטת מרים נאור בעניין עתמ (י"מ) 02/549 רחל שווץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים. בענין שוורץ הנ"ל, העותרים היו בעלי שתי חלקות צמודות. אך צרות מאוד. בשל בעיה זו העותרים העדיפו לשלב את הבנייה של היחידות כך, שכל דירה מחלקה אחת גלשה אל תוך החלקה השנייה ומעל הדירה בחלקת השכן.

יודגש, כי לפי היתר בנייה שהמשיבה נתנה לעותרים, כל בעל חלקה היה אמור לבנות על חלקה שלו, כשבין הדירות של שתי החלקות היה אמור להפריד קיר, כלומר כל דירה בחלקה נפרדת. ואילו בדירות, כפי שנבנו ע"י העותרים, לא היה קיים הקיר המפריד, ובקיצור - הבנייה נעשתה שלא על פי ההיתר המקורי.

לימים העותרים ביקשו לרשום בנין זה כבית משותף אחד. הרשות המקומית סירבה לתת אישור וטענה, כי הבנין נבנה בניגוד להיתר ועל-כן אין לרשום אותו כבית משותף אחד. העותרים עתרו נגד החלטת המשיבה. השופטת נאור דחתה את העתירה של העותרים.

השאלה שנידונה בפסק הדין סבה סביב פרשנות תקנה 50 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשכ"ט - 1969. תקנה זו דורשת, כי למסמכים של בית משותף יצורפו, בין היתר, "תשריט הבית, מאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, או תשריט אחר הנותן, להנחת - דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו". העותרים טענו כי די בכך כי התשריט משקף את המציאות, ולעניין זה אין חשיבות האם הבניין לפי היתר או לא.

השופטת נאור קבעה ,כי "אין להיענות לבקשה לרישום בית שלא על פי ההיתר שניתן על יסוד תשריט שיש בו שיקוף המציאות בלבד."

פסק דין זה המחייב תיאום בין הליך רישום בית משותף (הליך קנייני) לבין הליך היתר בניה (הליך תכנוני), יש בו הצדקה רבה. הדעת אינה סובלת, כי בנייה ללא הכשר תכנוני תירשם בפנקס רשמי של מדינת ישראל, ובכך תקבל מעין הכשר בעיני הבריות. כיום ניתן לפצל דירה לשתי דירות ולרשום אותן כשתי יחידות נפרדות בבית משותף קיים, גם אם הפיצול נעשה ללא היתר או בניגוד לתוכנית בנין עיר, והעיקר שבעלי הדירות בבנין הסכימו לכך.

אין לשכוח, כי בפסק דין שוורץ הנ"ל, העירייה נכנסה בדלת האחורית. במקרה של שוורץ, אם הבעלים של הדירות היה אדם אחד והיה בונה על החלקה אך בניגוד להיתר, לא היה נדרש להביא אישור עירייה, ועל-ידי זה היה מצליח לרשום את הבניין עם החריגה כבית משותף.

לעיתים רישום בית משותף או תיקון צו בתים משותפים, ללא אישור הרשות המקומית, יש בו כדי לגרום להכשלת הציבור. מדיניות משפטית ראויה צריכה לגרום לכך, שמצב קנייני ישקף מצב תכנוני כשר.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.