עיסקת כפר מל"ל: יש להכריע האם החוזה תקף

מדובר בעיסקה על 240 דונם בהוד השרון, חלקות ב' של 32 בעלי נחלות מכפר מל"ל (שלושה לא מיוצגים ע"י בירן), המריצים תוכנית לבניית 1,500 יח"ד על הקרקע, בעיסקת קומבינציה עם אפריקה-ישראל. במונחי מכירה, מדובר במשהו סביב 300 מיליון דולר, ועמדת עו"ד בירן היא, שבעלי הקרקע זכאים לזכות יזמות ואילו למינהל מגיע לכל היותר 4% משווי הקרקע אחרי שינוי הייעוד.

החוזים המקוריים של חברי מושב כפר מלל הם חוזי קק"ל מ-1932, ולטעמו של עו"ד בירן חוזים אישיים אלה עדיין בתוקף. המינהל שלל עמדה זו במשך שנים וטען, שחוזים אלה הפכו לחוזי מינהל רגילים, שכן המושב קיבל מהמינהל השלמות קרקע למשבצת, דבר המבטל את החוזים האישיים הישנים עם קק"ל, ובכל מקרה, גם אם נוהגים לפי חוזה קק"ל הישן, הפיצוי המגיע עבור הקרקע הוא לכל היותר יחידת דיור אחת.

גלובס: מיהם חברי הצוות שהוקם כדי לנהל מו"מ עם כפר מל"ל ומי עומד בראש הצוות?

המינהל: חברי הצוות שאמורים לנהל מו"מ עם כפר מלל הינם היועצת המשפטית למינהל, מנהל אגף שיווק וכלכלה, מנהלת האגף החקלאי והיועצת המשפטית למחוז המרכז. לא מונה ראש לצוות.

גלובס: על יסוד מה טוען המושב לזכות ליזמות על הקרקע ומהי השתלשלות ההתדיינות עם כפר מלל?

המינהל: ביום 17.6.03 התקיימה במינהל ישיבה ראשונה בנושא, בהשתתפות נציגי המינהל. נציגי כפר מל"ל בישיבות שהתקימו הם מר ארנון ברודנר, יו"ר ועד המושב, מר אלנתן שניר, חבר ועד המושב, מר בעז בוגין ובאי כוחם.

בישיבה הוצגו על ידי עו"ד שרגא בירן החוזים הפרטניים המצויים בידי החוכרים בכפר מלל, אשר מעניקים זכות חכירה חקלאית מתחדשת, העוברת בירושה. עו"ד בירן ציין כי החוכרים שילמו חלק מעלות רכישת הקרקע בזמנו. מנהל המינהל הודיע לנציגי כפר מלל, כי באפשרותם לבחור באחד משני המסלולים: או החלת החלטות המועצה על השטח, או טיפול בהתאם לתנאי חוזי החכירה, ככתבם וכלשונם.

עפ"י סיפא סעיף כ"ו לחוזה (הכוונה לחוזה החכירה המקורי עם קק"ל - מ.ל), "במקרה שהחוכר ימצא לנחוץ מטעם ציבורי לשנות את זכות החכירה החקלאית לזכות חכירה עירונית העוברת בירושה - יש לו הזכות להציע לקרן קיימת לשנות את זכות החכירה החקלאית על הנחלה לזכות חכירה עירונית, אולם ההחלטה על הצעתו היא לפי ראות עיניה של הקרן הקיימת".

מנהל המינהל הודיע, כי על מנת שיוכל המינהל לבחון את בקשת הכפר, עליהם להמציא למינהל את תנאי הצעתם למימוש האפשרות לשנות את זכות החכירה החקלאית לעירונית. לאחר שיומצא מסמך כנ"ל ע"י המושב, ישקול המינהל עמדתו ויודיעה למושב.

ביום 31.8.03 נערך דיון בנושא אצל מ"מ רוה"מ ושר התמ"ת, אהוד אולמרט, בהשתתפות נציגי המינהל, נציגי חברת אפריקה-ישראל, ונציגי החוכרים מכפר מל"ל ובאי כוחם. בא כוח החוכרים ציין כי הוא מסתמך על הסכם החכירה מ-1932 עם קק"ל, שהינו חוזה חכירה לאין סוף המתחדש כל 49 שנה, וכי לטענתו השימוש בקרקע עפ"י החוזה אינו לחקלאות בלבד אלא גם לבנייה. לפיכך הם מבקשים למצות את כל הזכויות בחוזה. במידה והמינהל לא יסכים לכך, מבקשים להפעיל את סעיף הבוררות.

מנהל המינהל הבהיר בדיון, כי קיימים שני צדדים לחוזה. צד החובות: החקלאים שמשלמים 2% מערך הקרקע שמקבל שערוך כל 25 שנה. הזכות של בעל החוזה לבחור אם הוא הולך במסלול של חוזה או במסלול של החלטות מועצה. לפי החוזה הקיים הם צריכים לשלם 2%, בפועל שולמו 600 שקל לשנה לנחלה. אם מעוניינים לחזור לחוזה, צריכים לחזור לתשלומים ויש לבחון את המשמעות. גם אם החוזה חל, אין הם זכאים לזכויות להן הם טוענים ויש על כך מחלוקות.

השר ציין, כי הבסיס לדיון הינו מסגרת ההסכם, ובהיעדר הסכמה יש לפנות ליו"ר הכנסת ולבקש ממנו לפנות לבורר מטעמו, ויחד עם נציגי הצדדים להגיע להסכמה. המינהל צריך להחליט אם למנות בורר בהסכמה או לקבל החלטה העומדת בכללים הציבוריים. יש להכריע האם החוזה תקף. סוכם כי השר ידון בנושא עם נציגי המינהל ויידע את הצדדים לגבי תוכן ההחלטה.

ביום 16.12.03 התקיימה ישיבה נוספת אצל מנהל המינהל, בהשתתפות נציגי המינהל, נציגי החוכרים של כפר מלל ובאי כוחם, ונציגי אפריקה-ישראל (הכוונה למנכ"ל החברה, פיני כהן - מ.ל). לדברי עו"ד בירן, הוא מייצג 29 מבין 32 בעלי הנחלות (3 בעלי נחלות אינם מיוצגים על ידי עו"ד בירן). בעלי הנחלות הנ"ל חתמו על הסכם (מותנה באישור המינהל לפרויקט) עם חברת אפריקה ישראל, לגבי השטח הנ"ל.

לפרשנותו של עו"ד בירן, החכירה חלה על כל השטח, לטובת החוכרים, גם בעת שינוי יעוד ו/או שימוש. זאת, בכפוף להערכות שווי הקרקע בהתאם לתנאי חוזה החכירה, ותשלום 4% מערך הקרקע לאחר שינוי היעוד, כפי שהיה נהוג בשנות ה-30 בחכירה עירונית.

עמדת המינהל הינה, כי עת שונה ייעודו של חלק מהנחלה, יש לשלם לחוכר פיצויים חקלאיים, וכי עת כל הנחלה משנה יעודה, מגיע לחוכר דיור חלוף - יחידת דיור אחת (נחלה עירונית אחת מתוך הנחלות שתיווצרנה בשטח הנחלה החקלאית ששינתה יעודה).

התנהלות המינהל והמושב, לאורך כל השנים, הייתה בהתאם להחלטות המועצה שהיו באותה עת, ולא בהתאם לתנאי חוזי החכירה, הן לגבי שינויי יעוד לפי 717, הן לגבי התשלום בגין הנחלה - 600 שקל לשנה.

סעיף כ"ו (בחוזה של כפר מלל) מדבר על שינוי זכות החכירה החקלאית, במלואה, לזכות חכירה עירונית. אין זה המקרה. במקרה זה חלקה ב' אמנם משנה את יעודה, אולם לחוכר נותרת חלקה א', בשטח כ-10 דונם. גם אם היה מדובר על זכות חכירה חקלאית שנגוזה, החוכר רשאי לקבל זכות לנחלה עירונית אחת, שהקרן תיצור מתוך הנחלה החקלאית.

פרשנות, לפיה גם אם הקרן מסכימה לשינוי היעוד שיוזם החוכר, כאמור בסיפא סעיף כ"ו לחוזה, הוא מקבל יותר מאשר כאשר הקרן מובילה את שינוי היעוד - הינה פרשנות בלתי סבירה.

עמדת מנהל המינהל הינה, כי לחוכרים ישנה זכות יזום על הקרקע, אולם הפיצוי בעת שינוי היעוד הינו לכל היותר יחידת דיור אחת.

אם אמנם כפר מלל מבקש להיות היזם של שינוי היעוד, התשלום בגין הקרקע לאחר שינוי יעודה הינו תשלום מלא.

סוכם כי צוות מטעם המינהל, בהרכב היועצת המשפטית למינהל, מנהלת האגף החקלאי, סמנכ"ל שיווק וכלכלה והיועצת המשפטית למחוז המרכז, ימשיכו במו"מ עם נציגי החוכרים, בהתאם לאמור לעיל.

גלובס: באילו נסיבות המינהל מקים צוותים לעניינים ספציפיים כמו זה ובאילו עסקאות נוספות הוקם צוות בהרכב דומה לזה?

המינהל: אין מדובר במקרה יוצא דופן, כי אם בהתנהלות רגילה. מנהל המינהל ממנה, לעתים קרובות, צוותים לטיפול בפירוט העסקאות הגדולות והמורכבות, לאחר קביעת העקרונות המרכזיים.

גלובס: איך יתכן, שאחרי שלילה מוחלטת ועקרונית של עיסקת כפר מל"ל בהוד השרון במשך שנים, של הנהלות המינהל הקודמות והגופים המקצועיים, שדחו על הסף את טענות החוכרים, מקים המינהל היום צוות לנהל מו"מ עם כפר מל"ל?

המינהל: בעבר נשען כפר מלל על החלטות המועצה, ומכוחן ביקש לממש את פרויקט המגורים על שטחי חלקות ב' של הנחלות המוחכרות.

היות והפרוייקט לא היה בשל בשנות ה-90' למימוש, עת היו בתוקף החלטות המועצה 533 ולאחריה 611, החליטה ועדת 640 (הוועדה לדיון בחריגים - מ.ל) שלא לאשר החלת החלטה 611 על הפרויקט, וכפר מלל חזר ודרש לממש את הפרויקט עפ"י החלטות המועצה הנ"ל. קרי, הסיבה בעטייה סירב המינהל לאשר את מימוש הפרויקט במשך 10 השנים האחרונות הייתה העובדה, שהמושב דרש מימושו עפ"י החלטות מועצה בטלות.

כיום, דרישת כפר מלל לביצוע הפרויקט נסמכת על חוזי החכירה ולא על החלטות המועצה, והמינהל בוחן טענות המושב בהקשר למימוש הפרויקט על סמך חוזי החכירה.