גם כשיש הסכמה - זו עדיין הפקעה

קביעת ועדת הערר מכירה למעשה בכך, שהסכמים בין הבעלים לרשות לא תמיד שוללים את אופייה של העברת המקרקעין לרשות כהפקעה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), קובע מספר הסדרים לגבי פטורים ממס בהליכי תכנון. סעיף 64 לחוק קובע, כי הפקעה של זכות במקרקעין, שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין - תהיה פטורה ממס. למעשה, מדובר בדחיית מס בלבד, שכן סעיף 32 לחוק שומר על רציפות המס.

דחיית המס האמורה לא תינתן לנישום כאשר בתמורה להפקעה קיבל בנוסף סכום כסף, וזאת גם אם סכום הכסף אינו עיקר התמורה. ברם, סעיף 48ג לחוק קובע, כי במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה החייבת במס, יינתן לבעל המקרקעין זיכוי בסך 50% מן המס שהוא חייב בו.

לאור האמור, חשוב לדעת מתי יראו העברת מקרקעין לרשות שלטונית כ"הפקעה", ומתי יראו אותה כמכירה לרשות שאינה הפקעה. הבעיה מתעוררת, לרוב, כאשר הרשות מתחילה בהליכי ההפקעה, ולאחר מכן מגיעים הצדדים לידי הסכם לגבי התנאים בהם תועבר הקרקע לרשות המפקיעה, מבלי שיהיה צורך להשלים את הליכי ההפקעה. אימוץ פרשנות דווקנית למונח "הפקעה", לפיה כאשר הגיעו הצדדים להסכם אין מדובר ב"הפקעה", מונע את מתן הזיכוי לפי סעיף 48ג.

בתי המשפט העדיפו את הפרשנות הדווקנית וקבעו, כי רכישת הזכות צריכה להיעשות על פי רצונו הבלעדי של המפקיע, כשהוא פועל על פי צו המאפשר לו להכריח את בעל הנכס למסור לו את הבעלות במקרקעין. נקבע, כי אם הרכישה נעשית בהסכמת הבעלים, ואפילו אם היא נעשית תחת האיום לבצע הפקעה, או בעטיין של נסיבות שהיו עלולות להביא לידי הפקעה, אין היא נחשבת להפקעה.

למרות הפסיקה שדרשה דווקנות להליך הפרוצדורלי של ההפקעה, פרסם מס שבח בהוראות ביצוע, דרישות מקלות בכדי לזכות בפטור של סעיף 64, וקבע כי "גם בנסיבות בהן הגיעו נציגי הרשות המקומית להסכם מוקדם עם בעלי הקרקע בדבר גובה הפיצוי (בין בתמורה כספית ובין בקרקע חילופית או בכל צורה אחרת), יחול סעיף 48ג, בתנאי שכל הליכי ההפקעה יתבצעו כדין, בסופו של דבר... לפיכך, לאחר שהסתיימו כל הליכי שינוי הייעוד וההפקעה, ייהנה בעל המקרקעין מהקלות החוק, כאמור בסעיפים 48ג ו-64, גם אם הגיע לידי הסכם על גובה התמורה לפני סיום ההליכים, וזאת בתנאי שקיבל את התמורה לאחר סיום הליכי ההפקעה הפורמליים".

לאחרונה קבעה וועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, כי לאור הוראת הביצוע המקלה, ניתן יהיה לקבל את הפטור גם כאשר חלק מהתמורה שולמה לפני סיומם הפורמלי של הליכי ההפקעה.

במקרה הנדון, היו העוררות בעלות בחלקים שווים של חלקות קרקע בחוף שמן בחיפה. בשנת 1996 פורסמה תוכנית, על פיה יועדו חלקות המקרקעין להפקעה, לצורך בניית גשר. העוררות הגישו התנגדות לתוכנית הנ"ל, ונוהל מו"מ בינן לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במטרה להגיע להסכמה, לפיה תסרנה העוררות את התנגדותן. המו"מ עלה יפה, ובשנת 1997 קיבלו העוררות מן החברה שהופקדה על ביצוע התוכנית "התחייבות בלתי חוזרת" לתשלום פיצויי הפקעה בסך 406,000 דולר כנגד הסרת התנגדותן לתוכנית.

בתאריך 18.1.99 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, לפיה מתכוונת הוועדה לקנות מיד חזקה במקרקעין, הדרושים באופן דחוף לצורכי ציבור. ביום 5.9.2002 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, כי הנכס יהיה קניינה הגמור והמוחלט של עיריית חיפה מיום פרסום ההודעה.

מחצית הפיצויים שולמו לעוררות ביום 5.8.1998, עוד בטרם פורסמה ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, ומחציתם שולמו לאחר פרסום ההודעה. לאור העובדה כי חלק מן הפיצויים שולמו בטרם נסתיימו הליכי ההפקעה הפורמליים, בניגוד לתנאי בהוראת הביצוע, סירב המנהל להכיר בהליכים כהליכי הפקעה, וראה אותם כמכר רגיל.

הוועדה דחתה את עמדתו של המנהל. הוועדה קבעה, כי הוראות הביצוע של המנהל מכירות בנסיבות בהן הגיעו נציגי הרשות המקומית להסכם מוקדם עם בעלי הקרקע בדבר גובה הפיצוי במטרה למנוע הגשת התנגדויות, או הסרתן לאחר שהוגשו. הסכם כזה אינו נחשב ל"מכירה" רגילה, וחל עליו סעיף 48ג לחוק, בתנאי שכל הליכי ההפקעה יתבצעו בסופו של דבר כדין. בענייננו התמלאו כל תנאי הוראת הביצוע, פרט לתנאי שבעל הנכס המופקע יקבל את התמורה לאחר סיום הליכי ההפקעה הפורמלית.

הוועדה למעשה ביטלה את התנאי שבהוראת הביצוע, לפיו על מנת שיחול סעיף 48ג לחוק, יש לשלם את מלוא התמורה לאחר סיום הליכי ההפקעה וקבעה, כי "כדי שתימנע הזכות לחיוב במס שבח מופחת בשל ההפקעה צריכה רכישת הזכות במקרקעין על ידי המפקיע, להיות שלא מכוח צו או פרסום על פי פקודת הקרקעות המאפשרים לו לכפות על בעל הנכס את העברת הקניין".

מן האמור עולה, כי כאשר מבוצעת הפקעה מלאה, מכוח צו או פרסום על פי פקודת הקרקעות, המאפשרת לכפות על הבעלים להעביר את הנכס, והליכי ההפקעה מושלמים, לא תישלל האפשרות לראות את המכירה כהפקעה, גם כאשר במקרים מסוימים מגיעים בעלי הנכס עם הרשות להסכם לגבי סכום הפיצוי, והתמורה משולמת בחלקה גם לפני סיום הליכי ההפקעה הפורמליים. קביעת ועדת הערר מכירה למעשה בכך, שהסכמים בין הבעלים לרשות לא תמיד שוללים את אופייה של העברת המקרקעין לרשות כהפקעה.