הזמנת תיווך: הכל בכתב

בית משפט השלום בת"א קבע לאחרונה, כי הוראות חוק המתווכים החדש ותקנותיו, המתייחסות להזמנה בכתב לשירותי מתווך, הן קטגוריות ואין להגמישן. לכן, על מסמך זה להחיל את כל הפרטים המצויים בתקנות, ולא ניתן להשלים פרטים חסרים בע"פ, גם אם הם שוליים.

שולמית ואילן מזרחי (להלן "המתווכים") הם מתווכים, אשר הגישו תביעה לבית משפט השלום בת"א כנגד אפרים ישראל ומטילדה שקרצי (להלן "המזמינים"), לתשלום דמי תיווך. לטענת המתווכים, הם היו הגורם היעיל להתקשרות בהסכם מכר מקרקעין - שהמזמינים היו צד לו - ולכן הם זכאים לתשלום דמי התיווך.

כתב התביעה נסמך על מסמך הזמנת תיווך עליו חתמו המזמינים. המזמינים הגישו בקשה מקדמית, במסגרתה עתרו למחיקת ו/או דחיית התובענה על הסף. הבקשה נידונה בפני השופטת ריבה ניב.

לטענת המזמינים, מסמך הזמנת התיווך חסר שלושה פרטים מהותיים: פרטי המתווך, מחיר העיסקה ותיאור הנכס. לטענתם, חוסר זה מהווה עילה לסילוק התביעה על הסף, וזאת לנוכח הוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן "החוק") ותקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן "התקנות").

סעיף 9(א) לחוק קובע כי: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים..."

סעיף 1 לתקנות קובע כי: "בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:

(1) שמות, כתובות, ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4) מחיר העיסקה המבוקשת בקירוב..."

באשר לפרטי המתווך, אין מחלוקת כי על גבי טופס הזמנת התיווך לא מופיעים שמותיהם של המתווכים עצמם ומספרי זיהויים, אלא השם תיווך נכסים "אורטל", בתוספת הכתובת והטלפון.

לטענת המתווכים, המדובר בעסק מסוג שותפות שאינה רשומה, שאין לה מספר מזהה ולפיכך לא ניתן לפרטו. לשיטתם, משצויין במפורש שם סוכנות התיווך, כתובתה ומספר הטלפון, הרי עמדו הם בדרישות התקנה.

השופטת ניב קובעת, כי החוק והתקנות הם קטגוריים וקובעים הסדרים ברורים וחד-משמעיים, שרק בהתקיימם יהא המתווך זכאי לדמי תיווך.

הסבר למהות דרישה זו ניתן למצוא מדברי ההסבר לחוק: "השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות, שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה, מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה".

מכאן, קובעת השופטת ניב, הדרישה למילוי שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך נועדה לשם זיהויו באופן אישי, בין היתר על מנת להחיל עליו את חובת תום הלב, הרישיון ושאר החובות המוטלים עליו על פי החוק.

במקרה דנן, מאחר שהשותפות היא בלתי רשומה - וזו אינה קיימת כיישות משפטית נפרדת - הרי שנושאים השותפים, קרי המתווכים עצמם, באחריות אישית בכל החיובים שבהם התחייבו.

מכאן, כי מן הדין היה שעל מסמך ההזמנה יופיעו במפורש פרטי המתווך שאיתו הגיעו המזמינים להסכם התיווך, וזאת בכדי להחיל עליו באופן אישי את החובות המוטלים עליו על פי החוק.

השופטת ניב דוחה את טענת המתווכים, כי גם אם חסר פרט שולי כלשהו במסמך ההזמנה, הרי שלאור הוראות הדין והפסיקה אין כל מניעה להשלימו בע"פ. בעניין זה מסתמכת השופטת ניב על פס"ד בעניין מרידור נ. ברוש (ת.א. 2201/98), שם נאמר: "... עצם הדרישה המפורשת בסעיף 9(א) לחוק לקיום כל הפרטים בטופס, משמיטה את הבסיס מתחת לטענה ולפיה ניתן להשלים את החסר בטופס בעל-פה... עניין לנו בחוק ספציפי עם דרישות ספציפיות, שקובע מפורשות תנאי ברור ובלתי מתפשר, ולפיו יכלול הטופס את כל הנתונים הצריכים להיכלל בו בהתאם לתקנות... לשונו של החוק ברורה ופשוטה, יש לפרש את החוק לפי לשונו, כל פרשנות כפי זאת שמציע ב"כ התובע תעמוד בסתירה לכתוב..."

בעניין זה עולה השאלה, מהו דינה של תביעה שבה ניתן השירות לבקשת הנתבע, בנסיבות שמהן משתמעת כוונה שתיעשה בשכר: האם ניתן לטעון לעילת עשיית עושר ולא במשפט, חרף היעדרו של חוזה שלם או חוזה בכלל?

השופטת ניב עונה על שאלה זו בשלילה. תוך הסתמכות על ספרו של פרופ' ד. פרידמן, "דיני עשיית עושר ולא במשפט", הגורס כי מקום שמתוך כוונה להגן על מקבל השירות, מחייב החוק עריכת מסמך בכתב, אפשר לעיתים להסיק כוונה לשילוש הסעד של שכר ראוי מן הצד שהעניק את השירות ואשר לא דאג לעריכת המסמך הנדרש על ידי החוק. תפקידו של המתווך, בהיותו איש מקצוע, לדאוג לכך שדרישה זו תקויים. אם הדבר לא נעשה, תישלל מהמתווך, במקרים הנכללים בגדר החוק, הזכות לשכר, לרבות שכר ראוי.

השופטת ניב קובעת, כי גם אם היו המתווכים מוכיחים את כל אשר נטען בכתב תביעתם, הרי שבנסיבות המקרה אין לתביעתם תקומה, באשר לא קויימו הוראות סעיף 9 (א) לחוק.

התוצאה הסופית: תביעת המתווכים נמחקה על הסף.

ת.א. 107593/98 בש"א 143885/98.

בימ"ש השלום בת"א.

השופטת ריבה ניב.

בשם המבקשים: עו"ד י. קירה