פיצויי הפקעה - אי אפשר להתעלם הפוטנציאל

ביום 1.4.2004 צוטטה עו"ד טלי ענבר, ממשרד בלטר-גוט-אלוני, כאילו קיבל בית המשפט את עמדת רכבת ישראל, שחוכרים של קרקע חקלאית זכאים לפיצוי בעת הפקעת הקרקע רק על-פי ייעוד הקרקע כקרקע חקלאית (ה.פ. 02/739). עו"ד ענבר צוטטה כי: "מדובר בפסק דין ייחודי, המכריע את הוויכוח לגבי גובה פיצויי ההפקעה לאחר בג"ץ הקשת החקלאות, שתשפיע על תיקים רבים המתנהלים".

עברתי ביסודיות על פסק הדין, ולדעתי אין לראות בו כלל את המסקנות אשר עו"ד ענבר מנסה לתלות בו: פסק הדין עוסק בהערכת שווי קרקע שהופקעה בקשר לבניית מסילת רכבת הפרברים. המחלוקת בקשר לשווי הקרקע הועברה לשמאי מוסכם, אשר התבקש לשום את שווי הקרקע יקבע 3 חלופות לשווי.

חלופה א' - שווי הקרקע, עפ"י הוון הכנסות של הרנטה שימוש חקלאי - הוערך בסכום של 1,200 דולר לדונם.

חלופה ב' - שווי הקרקע, כקרקע חקלאית עפ"י שיטת ההשוואה - הוערך בסכום של 4,000 דולר לדונם.

חלופה ג' - שווי ממוצע לדונם מופקע עם פוטנציאל הפשרה נראה לעין - הוערך בסכום של 16,500 דולר לדונם.

השמאי המוסכם לא קבע, כי לקרקע קיים פוטנציאל הפשרה נראה לעין, אלא התייחס לשווי קרקע - אילו נקבע שיש לה פוטנציאל נראה לעין, והשאיר את ההחלטה לקביעת שווי הקרקע לבית המשפט.

השופט ישעיהו קבע, כי "בנסיבותיו ועובדותיו של מקרה הפקעה זה", כאשר קיומו של פוטנציאל הפשרה נראה לעין "הוא אפסי" (ההדגשות שלי - י.פ.). בכפוף למסקנה זו הגיע בית המשפט למסקנה, כי יש לקבוע את שווי הקרקע בסכום של 4,000 דולר לדונם, כקרקע חקלאית.

האם ניתן ללמוד מכך, כטענת עו"ד טלי ענבל, כי פסק הדין מכריע את הוויכוח לגבי פיצויי ההפקעה של קרקע חקלאית? בוודאי שאין הדבר נובע מהחלטת בית המשפט, ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו.

שווי קרקע מופקעת נקבע לצורך פיצוי ההפקעה על-פי שוויה בשוק בתנאים של "קונה מרצון למוכר מרצון". יפים לעניין זה דברי קמר (א. קמר - פגיעה במקרקעין), כי בבוא בית המשפט לקבוע את שווי השוק של מקרקעין שהופקעו, עליו לבחון את השווי לאור המידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום ההפקעה ולאור ציפיותיו... במקרה ששווים של מקרקעין חקלאיים ביום ההפקעה גבוה משווי השוק של מקרקעין חקלאיים מאותו סוג, בשל ציפייה שייעודם ישונה בעתיד הקרוב למקרקעין לבנייה, מעלה הציפייה להפשרת הקרקע את שווי השוק של המקרקעין הללו, ואין בית המשפט רשאי להתעלם משווי מוגדל זה.

יתר על כן, על בית המשפט להתעלם מידיעה מאוחרת אשר לא היתה בעת ביצוע ההפקעה, שכן זו אינה משנה את השווי במועד ההפקעה והיא בבחינת "הובעה לאחר מעשה"; לפיכך, גם אם התברר, כי הציפיות להפשרה היו ציפיות שווא, הרי השווי הקובע הוא המצב הידוע במועד הקובע להפקדה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.