"בסך הכל יש התחלה של אווירה חיובית"

על פניו, אזורים בהחלט מציגה התאוששות מסוימת ביחס לשנה שעברה. דו"ח הדירקטוריון מגלה, שהחברה מכרה ברבעון הראשון לבדו 160 דירות, בשווי כולל של 140 מיליון שקל. זאת, לעומת מכירות של 160 דירות ברבעון המקביל, כש-40 מהן הן דירות קטנות וזולות יותר, בשווי כספי של 96 מיליון שקל, ומכירות של 520 דירות בשווי של 337 מיליון שקל ב-2003 כולה.

דו"ח הדירקטוריון של אזורים נפתח במשפט מעודד למדי: "ברבעון הראשון של 2004 חלה התייצבות ואף מסתמנת התאוששות מסויימת בפעילות ענף הבנייה, לאחר האטה מתמשכת שהחלה במחצית השניה של 1996 והתגברה בשנים 2003-2001", סוף ציטוט.

גלובס: איתן סורוקה, אכן המצב משתפר?

סורוקה: "מבחינת המכירות, כמות המכירות עלתה ברבעון הראשון, והמגמה נמשכת גם ברבעון השני. עם זאת, כמות המכירות הזו עדיין לא הביאה לעליה משמעותית במחירי הדירות".

- דווקא שמענו אנשי נדל"ן שמברכים על עליית מחירים שלטענתם נרשמה מתחילת השנה.

"עליית המחירים שמדברים עליה מינורית - סדר גודל של 2%-3%. עדיין לא עליה של ממש במחירי הדירות. זאת, למרות שהפרמטרים הכלכליים מצביעים על כך שצפויה עליה משמעותית יותר במחירים".

- כמו מה למשל?

"מלאי הדירות מצוי ברמה נמוכה מאוד, התחלות הבנייה קטנו, כולל ברבעון הראשון - הנתונים הללו מצביעים על מחסור שצפוי בדירות, ובסופו של דבר זה יגיע גם למחירי המכירה. אני חושב שבהמשך נראה עליות יותר משמעותיות מה-2%-3% שראינו עד כה.

"בסך הכל יש התחלה של אווירה חיובית, אבל עדיין לא פריצה. אנשים מתחילים להרגיש שהדירות זולות, ושישנו פוטנציאל לעליה במחירם. גם הדולר מתחיל לעלות, ולהעלות את מחירי הדירות מיד שנייה, ויש אנשים שמתחילים לצאת מהבורסה, והם מעבירים השקעות גם לנדל"ן - בסך הכל יש יותר תנועה במשרדי המכירות ועסקאות שנחתמות ביחס לשנה שעברה".

- עם כל ההתאוששות שאתה מציין, עדיין לא חזרנו לקצב של תחילת 2002 (במחצית הראשונה של 2002 מכרה אזורים 600 יחידות דיור, כלומר קצב הכפול מזה שנרשם ברבעון הראשון בחישוב כללי - י.פ).

"לא, ממש לא הגענו לזה. צריך לזכור שאז היתה תקופה של פיחותים גדולים, ואנשים רצו לקנות דירות. אנחנו הרי מוכרים במחירים צמודי מדד, ומי שקונה אצלנו מוכר בדרך כלל דירה בדולרים - והפיחות מאוד השפיע עלינו ועל שאר הקבלנים לחיוב. כרגע הדולר עולה לאט, ולכן הוא עדיין לא מריץ אלינו את הקונים.

"מה שכן דומה היום למה שהיה בתחילת 2002 זה הריבית על המשכנתאות, שנמוכה כפי שהיתה אז. התנאים כיום די נוחים לקניית דירה מקבלנים".

- בהנחה שפריצה חיובית שכזו אכן תגיע - כמה דירות מעמידה כיום אזורים על המדף?

"כיום המספר נע סביב 1,400-1,500 דירות שעומדות למכירה. מעבר לכך, יש לנו עתודות של כ-11 אלף דירות, שכ-75% מהן כבר עברו תב"ע מאושרת, והיתר ממתינות לאישור. אנחנו אחת החברות היחידות, שאם תהיה קפיצה של ביקושים, יש לנו אפשרות להתחיל עוד כמות לא קטנה של דירות. אבל עם זאת, אחת הבעיות אצלנו היא, שהמלאי שלנו מרוכז בשכונות גדולות, ובשכונה גדולה יש לך הגבלה של כמות ההפעלה, כי זה תלוי בכמות המכירות.

"אם יש לי למשל 2,000 דירות ברחובות, אני לא יכול למכור את כולן במכה אחת, אלא בשלבים. אחת הדרכים שלנו להתמודד עם החיסרון הזה היא להגדיל את מספר השכונות שבהן אנחנו פועלים. בשנה האחרונה עשינו את זה כשנכנסו ל-6 שכונות חדשות, בנוסף לכ-25 אתרים שאנחנו בונים בהם כיום".

- מה יכול לדחוף את הציבור להגיע לאתרים ולרכוש דירות חדשות?

"מה שקורה זה שהצרכים ישנם, והפוטנציאל הוא להרבה יותר מ-30 אלף דירות. אבל בשל המצב הכלכלי אנשים דחו את רכישת הדירות, ונוצר מצב של ביקושים כבושים. איך המצב הזה יכול להשתנות? אם יהיה שיפור במצב התעסוקה נראה את האנשים מגיעים. עכשיו יש סימנים להתאוששות בצמיחה, ושהביקוש לעובדים בכמה מגזרים גדל. אם האנשים ירגישו בטחון כלכלי יותר גבוה, והם יתחילו להרגיש שהמחירים עולים, הם יתחילו לרוץ לקנות את הדירות במחירים נמוכים. אם המצב הביטחוני יתאושש, אז המצב בכלל יהיה נהדר, אבל זה עוד לא קורה.

"אני חושב שהמגמה הזו מתחילה לאיטה. הציבור מתחיל לקלוט שהמחירים מתחילים לעלות, ולכן גם היום מזדרזים יותר לקנות".

- ומהצד השני של המטבע - מה קורה עם מחירי הבנייה?

"זה אלמנט חשוב מאוד שדיברנו עליו לא פעם בעבר - הפער בין מדד תשומות הבנייה לבין מדד המחירים לצרכן, שבשנה שעברה עמד על 4.5%. ברבעון הראשון יש פער של קרוב ל-4%, ואפריל היה החודש הראשון שבו מדד המחירים לצרכן עלה יותר ממדד הבנייה (1.1% מול 0.4%). אני מניח שבמשך השנה ההפרשים הללו יקוזזו והפער יקטן.

"הקבלנים המבצעים סובלים מהעדר פועלים, והם לא ניגשים בגלל זה למכרזים. דיברתי עם קבלן גדול שאמר לי, שהוא לא מתמודד על עבודות כי אין לו פועלים. זה משפיע כמובן על המחירים ליזמים וזה משורשר גם למחירים בחוזי המכר החדשים".

- בכמה עלו המחירים שאתם משלמים היום ביחס לשנה שעברה?

"זה תלוי בכושר המיקוח ומי הקבלן, אבל יש עליה של כמה אחוזים בודדים. זה לא 20%, אלא הרבה פחות - כמה אחוזים בודדים. ההשפעה של המגמה הזו על המחירים שאנחנו נוקבים בחוזים החדשים מורגשת, אם כי לא מדובר עדיין בקפיצה חדה - כמה אחוזים בודדים, שהם עדיין משמעותיים לקונים".

- איך יראה הרבעון השני?

סורוקה: "אני חושב שהרבעון השני יהיה דומה לראשון. לא נראה קפיצה דרמטית במכירות".

אזורים דיווחה בשבוע שעבר, כי הכנסותיה ברבעון הראשון צמחו ל-175 מיליון שקל, לעומת 108 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל ו-420 מיליון שקל ב-2004 כולה. פעולות ההתייעלות שנקטה החברה הקטינו את סעיף הוצאות ההנהלה והכלליות שלה ל-11 מיליון שקל, לעומת 14 מיליון שקל ברבעון המקביל ו-55 מיליון שקל בשנה שעברה כולה.

מנגד, הוצאות המימון של אזורים גדלו ברבעון הראשון בשיעור חד ל-10 מיליון שקל, לעומת 2 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל ו-22 מיליון שקל בשנה כולה, וזאת בעיקר בשל הגידול בחוב הפיננסי של החברה בשיעור של 400 מיליון שקל, כתוצאה מהשקעה בקרקעות ובמבנים להשכרה. גורם נוסף שהשפיע על הגידול הוא קיזוז של 4 מיליון שקל בהוצאות המימון של אזורים ברבעון המקביל, שנבע משחיקת החוב הפיננסי של החברה בשל פערי מדד בגין/ידוע. בשל המעבר לדיווח נומינלי, החל בתחילת השנה הנוכחית, השפעה זו לא מופיעה עוד מהרבעון הראשון ואילך.

הגידול בהוצאות המימון ריסן את הצמיחה ברווח הנקי של אזורים, וזה הסתכם בכ-7 מליון שקל, לעומת 6 מיליון שקל ברבעון המקביל, ובהמשך לרווח נקי של 29 מיליון שקל ב-2003 כולה.

נכון לסוף הרבעון הראשון, לאזורים הון עצמי של 1.1 מיליארד שקל, מתוך מאזן כולל של 2.9 מיליארד שקל. מנגד לחברה יתרת מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר, בהיקף של 82.4 מליון שקל. ברבעון הראשון יצרה החברה תזרים שוטף של 5.5 מיליון שקל, לעומת תזרים חיובי של 3.8 מיליון שקל ברבעון המקביל, ולעומת תזרים שלילי של 42.6 מיליון שקל ב-2003 כולה.

אזורים נסחרת כיום בבורסה בתל-אביב לפי שווי שוק של 278 מיליון דולר, לאחר שמנייתה טיפסה בכ-30% מתחילת השנה.