פורטוגל: פרויקטים קטנים לאורך החופים, מראה מוזר בליסבון

שני עניינים נדל"ניים בולטים לעין בפורטוגל, האחד לחיוב והשני לשלילה.מסע לאורך חופי האוקינוס האטלנטי של המדינה, מהמצוקים של החוף המערבי ועד לחופים החוליים בדרום, מגלה תנופת בנייה של פרויקטים קטנים, בעיקר של דירות נופש ובתי מלון קטנים, בקרבת החופים, דבר המלמד על התעוררות בתיירות, ולפחות ציפייה להתעוררות כזו.

הדבר די מובן לאור רמת המחירים הנוחה יחסית שמגלה התייר בפורטוגל. העניין הפחות סימפטי - ששווה בחינה בפני עצמו ואולי הוא אופציה ליזמות - הוא המצב בעיר ההיסטורית העתיקה והתלולה של ליסבון. אפשר היה לצפות שבתים עתיקים כל כך ויפים יטופחו וישומרו, למשל כמו בפראג, אבל בפועל רק אחוז קטן מאוד של בתי העיר ההיסטורית של ליסבון נראה כאילו בעליו עשו מאמץ מינימלי לכיוון הזה.

כשעומדים על פיסגת הגבעות התלולות של העיר ההיסטורית, נשקף מחזה מוזר. התמונה הכללית מרהיבה, אבל, העיר זרועה בבניינים, שדייריהם כל כך נטולי אמצעים, עד שאינם מתקנים גגות רעפים ישנים, אלא מכסים את הגגות בקונסטרוקציה של פח גלי נגד הגשם. שנת 2003 הייתה שנת מבחן לשוק הנדל"ן הפורטוגלי בכלל ולשוק המשרדים בבירה ליסבון בפרט. סגמנטים רבים בשוק הפורטוגלי, כמו הכלכלה במדינה, סבלו מההאטה שנרשמה בפעילות הכלכלית. שוק המשרדים אינו שונה, רמות השכירות ירדו ושיעור הנכסים הפנויים בעיר גדל. יחד עם זאת, ישנם כמה אינדיקטורים המנבאים שינוי מגמה ותחזית מעט חיובית יותר.

בחזית הפיסיקלית והרגולטורית, בשנה האחרונה התבצעו כמה שינויים בנוגע למיסים מוניציפאליים, מיסי רכישה ומכירה ומסי חברות. שינויים אלה עשויים להשפיע לטובה על הפעילות בשוק הפורטוגלי.

הבעיה המרכזית בשוק המשרדים בפורטוגל היא המחסור הגדול במשרדים באיכות גבוהה, וכתוצאה מכך משקיעים רבים פנו דווקא לאפיק המסחרי. למרות פעולות הקונסולידציה הרבות אותן ביצעה הממשלה הפורטוגלית, המיתון במדינה הביא לעצירת ההפחתה בגירעון המסחרי.

האינדיקטורים המקרו-כלכליים אינם מעודדים במיוחד, למרות שהתחזיות לשנת 2005 מעודדות מעט יותר. על פי התחזיות של OECD (ארגון המדינות לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי), התוצר בפורטוגל יצמח בשנת 2004 בין 0% ל-1.5% ובשנת 2005 בין 0.75% ל-2.75%. על פי נתוני ה-OECD, רמת האבטלה במדינה במגמת עלייה, ושנת 2003 הסתיימה עם שיעור אבטלה של 6.5% לעומת רמה של 5.1 בשנת 2002. יחד עם זאת, רמה זו עדיין נמוכה מהממוצע באיחוד האירופי, העומד כיום על 8%.

האינפלציה כיום עומדת על 3.3% ועל פי הערכות, בשנתיים הקרובות היא צפויה לרדת וליישר קו עם מדינות האיחוד. ביוני 2003 ביצע הממשל בפורטוגל את אחד המהלכים לו חיכו רבים בענף הנדל"ן. המס על עסקאות בנדל"ן הופחת מ-10% ל-6.5% מעלות הרכישה.

שינויים התבצעו גם במיסוי המוניציפלי. עד ראשית שנת 2004 שולם מס על נכסים בשיעור של 1.3%-0.7% מערכו הפיסקאלי של הנכס, והחל משנה זו, המס הופחת לרמה של 0.5%-0.2% מערכם הפיסקאלי ו-0.8%-0.4% לנכסים קיימים. שינוי מהותי נוסף הוא הפחתת מס החברות מרמה של 33% לרמה של 27.5% החל מראשית שנת 2004.

ליסבון מחולקת לשישה איזורים עיקריים. סך הנכסים בשוק המשרדים בששת האיזורים הללו מסתכם בכ-3.8 מיליון מ"ר. נתון זה גדל מעט בחצי השנה האחרונה בעקבות סיום העבודות במספר פרויקטים חדשים. איזור המע"ר במרכז העיר כולל כ-1.1 מיליון מ"ר.

היקף הנכסים בבנייה רשם ירידה במהלך שנת 2003, כשפרויקטים רבים הסתיימו וחדשים לא החלו. על הנייר יש לא מעט תוכניות עתידיות, אך בשלב זה רבות מהן נותרות על שולחן השרטוט, והיזמים ממשיכים לשבת על הגדר עד להתבהרות הכלכלית.

לפי שעה יש כ-80 אלף מ"ר של שטחי משרדים בבנייה, שצפויים להסתיים בשנתיים הקרובות, כשרובם יסתיימו כבר בשנה הקרובה. נכון להיום יש כ-300 אלף מ"ר של שטחי משרדים פנויים להשכרה בכל ששת האיזורים, כשאיזור מערב העיר כולל כ-120 אלף מ"ר מתוכם.

שיעור הנכסים הפנויים בעיר נע סביב 9%, אך בין האיזורים ניכרים הבדלים בולטים. כך למשל, באיזור מערב העיר שיעור הנכסים הפנויים חצה את רף 20%, בשני איזורי המע"ר שיעור זה נמוך מ-5%, עובדה המשפיעה מהותית על רמות המחירים באיזורים אלו.

רמות המחירים בשוק כולו במגמת ירידה, בעיקר במשרדים ישנים מחוץ למרכז העיר. כיום רמות המחירים באיזורי המע"ר נעים סביב 20 אירו למ"ר לחודש והם יורדים עד לרמה של 15.5 אירו למ"ר לחודש באיזורים מרוחקים יותר. בשוק הלוגיסטיקה והאחסנה המחירים נמוכים הרבה יותר, והם נעים סביב 4.5 אירו למ"ר לחודש, ואילו בשוק המסחרי המחיר מגיע לכדי 95 אירו למ"ר לחודש.

התשואות בשוק שמרו על רמתן, ובאיזור המע"ר מקובלת תשואה של 7.25%, וככל שמתרחקים התשואה עולה לרמה של 8.25%. בשוק הלוגיסטיקה שיעור התשואה נע סביב 8.1%, ואילו בשוק המסחרי הוא נע סביב 7%